[성공으로 이끄는 투자노하우] 저평가 부동산을 고르는 노하우

한경닷컴 더 라이피스트

저평가 부동산을 고르려면 ‘블루칩’ 상품을 골라야 한다. 임차 수요가 많거나 수요가 탄탄한 지역의 아파트와 다세대, 오피스텔 등 수요가 인기가 예상되는 상품을 고르는 게 관건이다.
투자성 있는 저평가 부동산은 지역 발전축에 따라 분포한 한강변이나 테마, 산업단지 ‧ 기업 ‧ 대학 주변 등 장래 주목할 만한 우량지역으로 다른 지역에 비해 가격 거품이 없는 알짜 매물을 골라야 한다. 10년 앞을 내다보고 저평가 부동산을 찾아내는 노하우를 알아보자.
개발 예정된 환경 좋은 곳 선점
지역 안에서 부동산 가격이 바닥을 치거나 탈출하기 시작할 때의 조짐은 시장흐름을 수개월 주시하다보면 어느 정도 파악할 수 있다.
부동산 가격의 특성 상 시간이 오래 흘러야 가격의 변동이나 변화를 뚜렷하게 알 수 있지만 몇 가지 특징적인 징후를 통해 선 예측이 가능한 게 사실이다. 지역 내 수급동향과 시세흐름, 청약률, 미분양, 경매 낙찰가율, 건축허가 동향 등을 통해 남들보다 한발 앞선 타이밍으로 저평가된 매물을 구할 수 있다.
미래가치를 내다보고 가격이 오를 실속 매물을 잡아야 한다. 청약통장을 통한 공공 분양 또는 임대아파트를 공략하는 게 유리하다. 가격 우위에 있는 보금자리, 임대매물은 청약통장이 있어야 가능하다. 여유 자금 투자자는 소형 저평가 매물을 찾아야 한다.
부동산 가격이 전반적으로 하락세라도 모든 지역이 급락하는 것은 아닌 만큼 꾸준히 발품을 팔아 개발계획이 잡혀있고 환경이 좋아질 것으로 기대되는 곳의 숨은 저평가 매물을 찾아야 한다.
가격 싼 부동산에 주목하라
저평가 부동산은 인근지역 부동산과 비교해 가격이 저렴해야 한다. 일부 수도권 내 가격 흐름을 살펴보면 경기도 12개 시․군 가운데 집값이 가장 낮고 가격수준이 인근과 비교해 80% 수준에 불과한 곳도 있다.
서울 전셋값으로 아파트를 살 수 있을 정도로 시세가 낮게 잡히거나 일시에 입주량이 몰려 가격이 20~30% 급락한 곳도 있다. 낙폭이 큰 지역은 입주가 마무리되고 전셋값이 오르면 내 집 마련으로 실수요자들이 몰려 주택거래가 늘어난다.
현재의 침체된 시장상황에서는 무조건 가격이 저렴해야 한다. 침체기 투자전략의 제1원칙은 무조건 싼 매물을 잡는 것이다. 가격이 급락한 가운데 주변 지역보다 매물 공급이 정체되고 수요가 늘어나는 상황이라면 실수요자들이 움직여 투자대상을 고를만하다.
낙폭이 컸던 곳은 조만간 가격이 다시 조정될 여지가 높은 곳이다. 이럴 때는 가격 외에도 주변지역 입주량이 많아 가격 조정 가능성과 호재 여부를 미리 살펴 투자에 접근해 볼 필요가 있다.
입지와 상권을 살펴라
부동산의 개별 조건을 따지는 것이 입지분석이라면 지역 내 발전과 쇠퇴 등을 종합적으로 파악하는 것이 상권분석이다. 입지와 상권분석을 따져 향후 부동산 가치가 오를 곳에 돈을 묻어야 한다.
예를 들어 도시성쇠 과정에서 과거의 기존 도심과 현재 그리고 미래의 신도심 성장 과정을 따져보면 입지 ‧ 상권분석의 중요성을 확인해볼 수 있다. 도시 성장과정에서 미래 신도심의 부동산 가격은 가격 상승의 기대감이 가장 큰 곳이다.
현재 부동산 가치가 낮게 잡혀 있더라도 향후 도시개발로 잠재가치가 높아지는 지역은 인구가 꾸준히 늘고 지역주민들의 소득수준의 상승세가 기대되는 곳이다.
앞으로 부동산 가치가 올라갈 입지와 상권을 확인하려면 도시기본계획에서 도심이나 신도심, 지역 생활권으로 발전될 예정인 곳이거나 도시 용적률이 늘어나는 지역에 주목해야 한다. 전철역세권과 부동산 수요가 증가하는 택지지구나 산업 직접지 등의 부동산은 꾸준히 상승할 여지가 높다.


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