[성공으로 이끄는 투자노하우] 소액 투자 가능한 물건 찾아라

한경닷컴 더 라이피스트

소액경매 바로 지금이 타이밍!
아직도 ‘경매’하면 수 억 원대의 건물을 떠올리는가? 적은 종자돈으로도 얼마든지 경매에서 재미를 볼 수 있다. 경매물건 4건 중 2건은 감정가 1억 미만의 서민형 부동산이고 그중 5000만원 미만의 물건이 절반을 차지하고 있기 때문이다. 소액경매를 잘 만 활용한다면 짭짤한 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있다.
경매 시장에는 감정가가 낮은 물건들이 많다. 반지하나 지대가 높은 곳의 지하, 1층의 경우 대지지분만 있으면 주거성과 상관없이 입찰에 참여할 만하다. 소형 오피스텔은 건물 내에서 위치가 좋지 않은 곳도 무방하다.　
한 가구씩 A급으로 불리는 창가 옆, 공용 화장실에서 먼 곳과 C급으로 불리는 출입구 근처는 낙찰가율이 15~20% 가량 차이 나지만 실제 임대를 놓을 때는 임대료 차이가 없다. 다만 매도 시에는 불리할 수 있다는 점을 감안해야 한다. 또 오피스텔은 경매 시장에서 인기가 많기 때문에 여러 번 유찰되기를 기다리기보다 1회 유찰 후 최저가 수준에 입찰하는 것이 원하는 물건을 낙찰 받을 수 있는 방법이다.
상가는 낙찰가율이 40% 선으로 다른 상품에 비해 인기가 덜한 편이다.　일반적으로 상가의 접근성이 좋은 1~2층을 선호하지만 최근에는 고층에 위치한 상가도 병원과 학원 등으로 활용도가 높다. 신도시 상가의 경우 고층 한 층을 전체로 낙찰 받아 1인 사무실로 임대해 수익성을 높이는 사례도 등장하고 있다.
경매에는 거금이 든다는 선입관이 있다 보니 애초에 부동산 투자를 포기하고 사는 투자자들이 의외로 많다. 그러나 1년에 나오는 14만~15만 건 정도의 경매물건 중 1억 원 미만인 물건이 30~40% 가량이나 되며 그 중에서도 5000여 건 정도가 3000만~4000만 원대에 입찰할 수 있으니 소액의 종자돈으로도 얼마든지 부동산 경매가 가능하다는 결론이 나온다.
수도권에서 1억 미만 종자돈으로 투자할 만한 경매 종목으로는 서울 외곽지역 오피스텔과 다세대, 연립주택, 신도시 소형 상가 등을 꼽을 수 있다. 수도권에서는 1억 미만에 아파트 투자는 불가능하지만 지방에서는 가능하기 때문에 실 평수 33㎡ 규모의 원룸형 아파트로 임대사업이 유망하다.
아파트의 경우 매달 5000건, 수도권에서는 500건이 나온다. 이 중 3000만 원 이하에 나온 물건은 200여건 정도이고 절 반 가량이 실제 입찰 가능한 물건이다. 연립 및 다세대 주택은 매달 2000건 정도가 나오고 수도권에서만 1000건 정도가 나온다.
적당한 소액 투자금액 규모는 3000만~7000만원 수준이다. 단독주택은 수도권에서만 매달 500여건이 나오는데 5000만원 전후로 투자 금액을 계획, 시세 대비 20% 정도 저렴한 가격에 낙찰 받는 것이 적당하다.
상가는 매달 수도권서 400건이 나오는데 이 중 20~30% 정도가 입찰해볼만한 물건이다.　최소 필요자금은 2000만~5000만원 수준이다.　종목별로 공략법도 다르다. 경매에는 다양한 물건이 쏟아지는 만큼 본인의 투자금액과 원하는 상품에 따라 공략법을 달리해야 한다.　최근 인기를 끄는 소형 아파트는 낙찰가율이 80% 이상 오르고 있어서 불리한 상황이다.
일반적으로 부동산 경매 절차에는 다음의 과정이 거친다.

1. 입찰공고-입찰일 14일 전 법원 게시판, 신문, 인터넷 법원 경매사이트 등을 통해 입찰 공고가 난다.
2. 서류열람- 경매법원에서 입찰물건의 명세서, 임대차조사서, 감정평가서 등을 열람한다.
3. 물건확인- 토지, 건물의 등기부등본, 토지대장 등을 살펴 소유권, 지목과 경계, 공시지가 등을 먼저 확인한다.
4. 현장답사 - 실제 현장을 찾아 입지조건과 시세, 세입자 점유사항 등 현장조사 등을 해본다.
세입자가 있는 경매물건의 경우 주민센터에서 전입세대 열람신청 등 세입자 현황을 파악하고 직접 탐문과정을 거쳐 혹시 서류상에 나타나지 않는 다른 점유관계 여부가 있는지 체크해야 하며 인근 중개업소에서 시세와 호가를 체크해 팔고자 하는 금액 또는 사고자 하는 금액 등 이중으로 시세파악을 하는 게 바람직하다.
5. 입찰참가 - 보증금(최저매각가의 10%), 주민등록증, 도장이 필요하다.
6. 낙찰자 결정 - 낙찰허가 결정 이후 한 달 이내에 결정이 난다
매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인에게 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁한다.

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com