[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매 값싸게 사 '임대수익' 얻기

한경닷컴 더 라이피스트

작게 쪼개거나 용도 변경하라

부동산 투자 패턴이 '시세차익'에서 '임대수익' 위주로 바뀌면서 경매 시장에서도 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 뜨겁다. 경매 대중화와 고가 낙찰로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 기존 임대용 경매 물건 인기기 급상승하고 있다.

높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 예전만큼 높은 임대수익을 기대하기 어려워졌다. 기존 수익형 부동산의 공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 임대형 수익형 부동산에 집착해서는 큰 이익을 보기 어렵다.

경매로 나온 허름하고 낡은 부동산을 값싸게 낙찰 받아 지역 특성과 건물의 상태에 맞게 용도나 업종을 바꾸면 얼마든지 월세 나오는 임대용 부동산으로 바꿀 수 있다. 건물의 용도를 바꾸거나 개조하는 기법을 활용하면 수익 창출이 얼마든지 가능하다.

단독주택은 원룸형 다가구나 상가주택, 상가나 오피스는 창고나 소호텔, 지하상가는 골프장이나 구분 사무실 등으로 개조하면 연 10%가 넘는 고수익을 올리는 게 가능하다. 덩치 큰 부동산은 지역 수요에 맞게 잘게 나누거나 구분하는 방식으로 개조할 수 있다.

아이디어가 돈을 만든다. 경매의 비인기 종목인 상가를 소형 임대용시설로 바꿔 투자이익을 실현할 수 있다. 공급 과잉으로 수년째 덩그러니 비어있는 근린 상가 상층부를 감정가의 50~60% 선에 낙찰 받아 지역 여건에 맞게 원룸텔이나 고시원으로 개조할 수 있다.

공급이 넘쳐나 임차인이 없어 수년째 공실로 방치됐지만 유동인구가 넉넉해 임대사업을 하기엔 적당한 매물은 경매시장에 꾸준히 공급되고 있다.

죽어가는 부동산에 생명을 불어넣는 용도 ‧ 업종변경을 목적으로 한 투자기법은 다양하게 경매투자에서 접목할 수 있다. 일반 투자자들이 거의 외면하거나 쳐다보지 않는 물건도 아이디어에 따라 수익창출이 가능하다.

신도시 내의 지하 소형 상가를 감정가의 절반 값 수전에 낙찰 받아 창고, 사무실로 바꿔 재임대에 성공한 사례도 있다. 업종 변경을 위해 경매 투자에 나설 때는 입찰 전 철저한 시장조사와 지역 상인의 꼼꼼한 탐문을 통해 지역수요에 맞게 아이디어 살리기에 나서야 한다.

주택은 입지여건에 따라 상업 업무용 공간으로 개조하면 큰 비용을 들이지 않고 활용방안을 찾을 수 있다. 또 사무실이나 상가는 지역 수급에 맞게 개조해 고시원, 헬스, 병원, 비즈니스텔 등으로 바꾸면 임대용으로 부가가치를 높일 수 있다.

값싸게 낙찰 받아 개보수하는 과정은 건물 구조를 바꾸지 않는다면 별 다른 절차가 필요 없다. 그러나 건물구조를 바꾸려면 시․군․구청의 허가를 얻거나 동 주민센터에 신고를 해야 한다.

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