[경매로 세상얻기] 휴먼타운 성공하려면!

한경닷컴 더 라이피스트

휴먼타운이 자주 입방아에 오르내리고 있다. 별다른 법적 근거도 없이 도입한 휴먼타운이라는 새로운 주거개발 유형을 두고 과연 현실성이 있느냐 하는 것부터 또 다른 뉴타운사업의 재판 아니냐는 것까지 우려의 목소리가 높다.

MB가 서울시장 재임시절 도입했던 뉴타운 사업이 지가상승에 따른 사업성 미흡, 조합원간 갈등으로 인한 사업 지연, 이주수요 폭증으로 인한 전세가 상승 등 각종 부작용을 낳으면서 그 대안으로 지난해 4월에 도입된 것이 휴먼타운이다.

휴먼타운은 한마디로 뉴타운 방식의 일괄적인 고층 개발을 지양하고 살릴 것은 살려 지역 특성에 맞는 개발을 하자는 것이다. 사실 개발이라기보다는 대대적인 주거환경개선사업이라고 하는 것이 맞겠다.


휴먼타운 대상지는 단독주택 밀집지역이거나 다세대ㆍ다가구 밀집지역, 뉴타운 존치지역으로서 저층 주거지역이 대부분이다. 이들 지역이 휴먼타운으로 지정되면 아파트 고층 개발보다는 저층 주거지역을 그대로 유지하는 반면에 아파트 단지에서 볼 수 있는 편의시설(주차, 공원, 문화시설 등)이나 방범시스템, 도로 정비 등 주거환경을 대폭 개선하고 필요한 경우에는 해당 지역내 노후주택이나 불량주택을 개선하는 작업도 병행하게 된다.


휴먼타운은 현 서울시장이 2014년까지 민선5기 역점사업으로 추진하는 주거정책으로 목표사업지구만 40곳이다. 현재까지 휴먼타운으로 지정된 곳이 모두 8곳이니 앞으로도 2014년까지 32곳이 더 지정된다. 게다가 지난 7일 서울시는 ‘2020 서울 주택종합계획’에서 2020년까지 휴먼타운을 100곳으로 늘리겠다는 발표도 했다.

우선 취지는 좋다. 뉴타운 사업이 지분값 폭등으로 인한 사업성 저하로 조합원과 시행사간 마찰이 심해지면서 사업이 지연돼왔음은 물론 사업이 진행되더라도 원주민 재정착률이 극히 낮았던 탓에 뉴타운 사업의 실효성이 한창 문제가 됐었다. 또한 획일적인 고층 아파트 개발에 대한 도시 미관적 차원의 거부감은 물론 이주수요 집중으로 인해 전세시장 불안을 야기하는 주된 요인으로 지목되기도 했다.


이런 문제를 해결하기 위한 대안으로 휴먼타운이 도입됐고, 특히 개발보다는 주거환경개선에 초점을 둔 것이기 때문에 무분별한 개발방식에서 탈피하고 급격한 이주수요를 줄일 수 있는 대안이 될 수 있어 중ㆍ장기적으로 바람직한 방식이라고 볼 수 있다.


그러나 문제는 없을까? 휴먼타운이 도입된 지 이제 갓 1년이 지났을 뿐인데도 잡음이 끊이지 않는 것은 왜일까? 가장 근본적인 이유는 휴먼타운이 뉴타운의 재판이 되지 않을까하는 우려에서이다. 또한 지역주민의 의견수렴 없이 도입한 휴먼타운이 실효성보다는 뉴타운, 보금자리주택과 같은 또 하나의 브랜드형 주거정책으로 전락할 가능성이 없지 않겠기 때문이다.

그럴만한 이유는 충분하다. 우선 휴먼타운 사업이 지역주민들의 이해관계에 얼마나 부합되는가 하는 점이다. 주거환경을 개선해야 할 정도로 열악한 곳에 거주하는 지역주민들은 재개발이나 뉴타운, 또는 주거환경개선사업 등 어떤 형태로든 간에 개발을 통해 자신들이 소유하고 있는 자산가치가 상승하고 또한 그 이익을 실현해 부의 상승을 꿈꾸는 것이 일반적이다.


그만큼 재건축이나 재개발에 의한 개발까지는 아니더라도 최소한 이에 견주어도 손색이 없을 만큼 주거환경이 대폭적으로 개선돼야 한다는 것이다. 즉 획일적인 고층 아파트 개발이 아니라 저층 주거지를 유지하고 주택은 자체적으로 개발하거나 집을 수선해 거주해도 도로나 공원, 주차시설, 문화시설, 방범시설 등 제반 여건이 아파트단지 주거환경에 견주어도 손색이 없어야 한다. 그래야 지역주민들의 이해관계에도 부합하고 휴먼타운 취지에도 맞는 것일 게다.


휴먼타운 지정지역 주민들 중에 상당수가 휴먼타운이 추진되고 있음에도 불구하고 뉴타운이나 재개발 등 개발에 대한 기대를 여전히 저버리지 않고 있다는 점이 이를 뒷받침하고 있다. 단지 방범CCTV나 설치해놓고 도로포장이 전부인 정도의 휴먼타운은 이도 저도 아닐 수 있다는 점에서 당연히 지역 주민들 반발이 예상될 수밖에 없다. 주거환경개선은 형식에 그치고 집값 상승이라는 이익도 가져다주지 않는 휴먼타운을 과연 지역 주민들이 얼마나 이해하고 반길 수 있을까?

지역주민의 요구에도 부응하고 휴먼타운 취지에도 부합하는 휴먼타운 조성이라는 실효성 담보를 위해 결국 그 막대한 예산을 어떻게 확보하느냐 하는 것도 관건이다. 휴먼타운 조성 한 곳마다 예상되는 비용은 최소한 50억 원. 주차, 문화, 공원 등 편의시설과 도로 확ㆍ포장, 방범시설 설치 등 제대로 된 휴먼타운을 조성하려면 사업지 한 곳당 100억원 이상도 소요될 수 있다.


2014년까지 40개 휴먼타운을 조성하려면 2000억 원 정도 사업비가 소요된다. 게다가 휴먼타운 조성 완료 후에도 유지ㆍ관리를 위해 들어가는 비용도 만만치 않다. 그런데도 올해 휴먼타운 조성을 위해 준비된 서울시 예산은 140억 원~160억 원 정도. 제대로 된 휴먼타운을 조성하고자 한다면 고작 1~2개 휴먼타운 조성 사업비에 해당하는 수준이다.


2020년까지 늘려나갈 휴먼타운 100곳도 서울시 각 구당 4개씩 일률적으로 할애하는 것도 논란의 소지가 있다. 정치적 고려 또는 행정적 배려 차원이 아니라 주거환경이 극히 불량거나 주거환경개선이 시급한 곳을 우선순위에 두고 지역을 선정할 필요가 있다. 주거환경이 비교적 양호한 강남권에까지 굳이 휴먼타운을 인위적으로 4곳을 할당해 지정할 필요가 없을뿐더러 이를 반기는 주민들이 그리 많지 않을 것 같다.


이렇듯 휴먼타운의 성공 열쇠는 가장 먼저 지역주민들의 이해관계에 얼마나 부합되느냐 하는 것이겠지만 더불어 사업추진을 위한 예산을 얼마나 확보할 수 있을까에 대한 구체적 플랜이 나와야 할 것이다. 더불어 제기되고 있는 휴먼타운 사업을 적극적으로 추진할 법적ㆍ제도적 근거를 마련하는 것도 급선무다.

이러한 준비 없이 추진하는 휴먼타운은 단지 현실성 없는 구호에만 그칠 수 있다. 결국 재개발이나 뉴타운식 개발로 선회하게 됨으로써 비용이 이중삼중으로 늘어날 수 있고, 그간의 개발이나 관리비용 부담이 지역주민에게 전가될 우려도 없지 않다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


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