[성공으로 이끄는 투자노하우] 소액으로 운용하는 경매 투자

한경닷컴 더 라이피스트

1억 미만으로 투자할 수 있는 부동산
1000만 원 이하 - 자투리 토지·소형 농지
지방의 농지와 임야, 수도권의 구분 상가, 미니 주택지와 자투리 토지, 도로 등은 1천 만원 이하로 낙찰이 가능하다. 주로 건물이 있는 부동산보다 토지 매물이 많이 공급되고 있다.
소액매물은 낙찰가율이 높지만 간혹 뉴타운지역 내 도로나 농사지을 땅, 개발지역 인근 지역 내의 수용예정 농지 등 알짜 소액투자가 가능한 매물도 나오기 때문에 집중적으로 관심을 가질 만하다.
1000만~5000만 원 이하 -다세대주택·수도권 임야
이 금액 대에는 수도권 지방 일대의 재개발, 뉴타운 호재가 있는 소형 다세대 주택을 알아보는 것이 좋다. 재개발 뉴타운 지역에 투자하면 향후 아파트 입주권을 받을 수 있기 때문에 재테크와 내 집 마련이 동시에 가능하다는 장점이 있다.
소액으로 내 집 마련을 계획하거나 소형주택 임대에 관심이 있다면 기존 경매주택에 거주하는 대항력이 있는 세입자의 돈을 물어주고 낙찰 받는 방법이 있다. 6000만~7000만 원 대 주택을 낙찰 받고 모자란 금액은 대출을 받을 수 있는 매물을 골라도 좋다. 소형주택은 경락잔금 대출이 낙찰 가격의 30% 정도 가능하다. 적은 돈으로 운용할 만한 물건이 꾸준히 공급되고 있으므로 지속적인 투자전략을 세워볼 만하다
5000만~1억 원 이하 -소형 오피스텔·아파트
서울 외곽지역과 수도권 일대에 있는 오피스텔, 소형 아파트, 원룸, 다세대 연립주택, 신도시 일대 소형 상가, 등은 5천 만원 에서 1억 사이에 투자가 가능하다. 수도권보다 지방에 물량이 풍부하고 전세비율이 높아 투자성도 양호한 편이다.
권리 상 하자가 없는 안전한 물건을 집중적으로 노릴 만한데 소형 오피스텔의 경우 물량은 공급량은 적지만 안정적 임대수익을 얻을 수 있어 초보자에게 유리하며 시세차익은 많지 않지만 1회 이상 유찰 후 최저가 수준에 낙찰 받아도 짭짤한 임대수익을 낼 수 있다. 소형 오피스텔의 낙찰가율은 통상 78% 선이기 때문에 여러 번 유찰되기를 기다리기보다 1회 유찰 후 최저가 수준에 입찰하는 것이 좋다.
틈새시장 노려라
현재와 같은 가격 상승기를 피하고 오히려 비수기를 노리는 것이 낮은 가격에 낙찰 받을 수 있는 방법이다.　또 경매에 부쳐진 시기를 말해주는 사건번호만 잘 봐도 싸게 낙찰 받을 수 있다.
사건번호가 부동산 시장이 하향세였던 시기라면 감정가가 시세보다 낮게 평가돼 있을 수 있기 때문이다.　임대 투자 상품으로 인기가 높은 연립, 다세대 주택은 대지지분을 따지는 것이 중요하다.　건물의 위치나 노후 정도와 무관하게 재개발 사업지에 속해 있으면서 대지지분이 크면 투자성이 높기 때문이다.한 가구씩 A급으로 불리는 창가 옆, 공용 화장실에서 먼 곳과 C급으로 불리는 출입구 근처는 낙찰가율이 15~20% 가량 차이 나지만 실제 임대를 놓을 때는 임대료 차이가 없다.　다만 매도시에는 불리할 수 있다는 점을 감안해야 한다.　또 오피스텔은 경매 시장에서 인기가 많기 때문에 여러 번 유찰되기를 기다리기보다 1회 유찰 후 최저가 수준에 입찰하는 것이 원하는 물건을 낙찰 받을 수 있는 방법이다.
이외에도 저가 낙찰 요령으로는 틈새시장을 노리는 방법이 있다.　물건의 틈새로는 △개발계획 있는 나 홀로 아파트 △ 경락인수 물건 △대지권 없는 부동산 등이 있다.　권리의 틈새로는 △세입자가 많은 주택 △임차관계 미상인 주택 △전(前) 소유자가 임차인인 경우 등이 있는데, 권리 관계는 사전 지식을 갖고 정밀하게 분석해야 한다.


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