[성공으로 이끄는 투자노하우] 하반기 '상가' 시장 경기 점검

한경닷컴 더 라이피스트

물가 상승 등으로 상가경기 ‘불안’
올 상반기 상가시장은 다른 부동산 종목과 마찬가지로 전반적인 침체양상을 보인 채 지역과 종목에 따라 양극화 현상이 두드러진 시기였다. 일부 택지지구 아파트 단지 내 상가와 LH상가 등 목 좋은 분양상가만 반짝 경기로 재미를 봤을 뿐 근린상가와 재래상가 거의가 침체분위기가 이어졌다.
하반기에는 기준금리 인상과 물가 상승에 따른 소비 위축 등 불안 요소들이 혼재해 있는 가운데 주요 경제지표들이 회복되고 소비경기가 되살아났다고 하지만 전반적인 상가경기만큼은 별다른 변화의 움직임이 보이지 않거나 불안할 가능성이 큰 상황이다.
이런 현상은 할인점 등장 이후 본격화된 점포 대형화 경쟁으로 상가공급이 크게 늘면서 중소규모 상가는 설 땅을 점차 잃어가기 때문이다. 게다가 대기업과 대형 체인점들이 지속적으로 상가시장을 잠식해 생계형 창업자들의 기반인 상가시장을 뒤흔든 탓이 크다. 따라서 상가 주소비자인 중소규모 자금 보유자들이 상가시장을 외면해 공급과 수요가 불균형 현상을 지속하고 있는 것이다.
경기 침체와 소비심리 위축으로 상가 공급을 미뤄왔던 상가분양 현장이 최근에 크게 늘고 있는 추세다. 이미 상가는 포화상태로 급증한 반면 생산 공장과 소비력은 줄고 있어 갈수록 수급불균형이 예상되고 있다. 도심 곳곳에는 단지형 상가와 대형 현대식 패션 몰들이 속속 들어서며 서로 생존을 위한 경쟁력 확보에 뛰어들면서 주변의 영세 소매업체의 도태현상도 두드러진 현상을 나타내고 있다.
도심 재래상가들 대부분이 종전에는 기본 유동고객이 확보가 쉽고 볼거리 제공 등으로 대형 쇼핑몰과 대결을 벌여왔으나 대형화 현대화 기선에 밀려 점차 경쟁력을 상실하는 추세다. 반면 대형 쇼핑몰은 현대식 건물과 주차시설, 최첨단 아이디어로 무장해 영세한 재래시장보다 훨씬 우위의 영업력을 나타내고 있다.
그러나 이 지역들은 쇼핑몰 난립으로 몰살을 앓고 있다. 동대문 남대문 일대 상권만 해도 수만 개 점포가 나름대로 무한경쟁 속에 쇼핑의 천국을 내세워 재래시장 이미지 제고에 한몫하고 있지만 출혈경쟁이 심화되고 있다. 신축 대형상가는 물론 재단장한 재건축상가들까지 가세해 공실율은 점차 늘어만 가고 있다.
과거 가장 안전한 투자대상으로 꼽혔던 단지 내 상가 또한 요즘 인기가 급격히 떨어지고 있다. 청약률이 높았던 인기지역 대단위 아파트단지 내 상가만 일부 관심을 끌었을 뿐 예전의 폭발적인 인기와는 동떨어진 시장상황을 보여주고 있다. 민영아파트 단지 내 상가와 재개발아파트도 상가 분양률 20~30% 안팎으로 저조한 양상을 보이며 극심한 미분양 현상을 보이고 있다.
이는 그 동안 적체된 미분양상가가 많아 호조건으로 계약을 체결할 만한 상가가 많은 반면 새로 분양하는 상가는 가격경쟁력이 떨어져 투자의 메리트를 잃어가고 있는 것이다. 게다가 아무리 배후 세대수가 많은 아파트 단지라하더라고 경쟁력 없는 단지 내 상가는 투자자로부터 외면당하기 일쑤다.
주요 역세권 근린상가도 불황의 골이 깊다. 대형백화점이나 할인점 영향으로 매출이 부진해
‘임대󰡑간판이 늘고 권리금의 하향조정이 늘어나고 있다. 그러나 모든 상가들이 불황의 늪에 빠져 있는 건 아니다. 젊은 층이 주소비 대상인 서울 신촌 강남 등 핵심 상권은 경기여파가 크지 않은 편. 빈 점포가 자취를 감춘 채 임대료와 권리금이 상승세를 타는 등 불경기 속에서도 상가경기를 주도하고 있다.
서울에서 상가 한 채를 분양받는데 드는 비용이 1층이 8억 원을 넘는다는 통계가 있다. 즉 수도권 내 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트 2채 가격과 맞먹는다는 부동산정보업체의 조사에서 보듯이 상가 분양가도 고공행진하고 있다.
경기 침체와 소비력 감소, 금리 상승 등 상가경기에 좋지 않은 영향으로 미칠 가능성이 큰 게 하반기 상가 투자환경이다. 지역적 호재나 단기 개발호재만을 믿고 투자하기 보다는 안정성이 확보된 상가나 입지적으로 우수한 상가 등에 꼼꼼하게 따져본 후 투자에 나서는 자세가 필요하다.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com