[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매 틈새로 임대 사업해볼까?

한경닷컴 더 라이피스트

고수익 ‘틈새’ 종목에 주목하라
법원 경매시장이 한산하다. 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률도 낮게 나오는 비수기이디. 이럴 때 경매시장을 통해 고수익을 올리려면 경매 '틈새' 임대상품을 찾아야 한다. 지역 여건에 맞는 틈새 종목을 발굴해 수익률을 끌어올릴 수 있는 방안을 찾아야 한다.
남들이 기피하거나 비대중적인 경매 상품으로는 용도변경ㆍ리모델링 과정을 거치거나 지하 매물, 숙박시설 또는 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등의 방법으로 수익을 끌어올려야 한다. 초기 투자금을 낮추고 트렌드에 맞는 고수익을 얻을 수 있는 틈새 수익형 상품 투자전략을 알아보자.
남들이 모두 기피해 유찰이 거듭된 경매 부동산도 활용 여하에 따라 높은 임대수익을 얻는 틈새종목으로 둔갑하기도 한다. 현재는 별 볼일 없어 투자자들이 외면하지만 저렴하게 낙찰 받아 부가가치를 높을 수 있다면 기대 이상의 수익을 챙길 수 있다.
이런 틈새 수익형 부동산 경매물건은 농가주택이나 펜션, 아파트형 공장과 지하 매물 등 일반인들이 쉽게 접하기 어려운 종목들이다. 틈새 종목 임대전략을 활용하면 높은 임대수익을 거둘 수 있다.

시골 폐가 경매물건은 투자자들이 외면하는 투자처이다. 자연풍광이 뛰어난 곳 인근의 농가주택 2~3채 값싸게 낙찰 받아 도시민들을 상대로 한 임대상품으로 바꾸면 적은 금액으로 고수익을 올릴 수 있다.
기존 주택 개보수나 신축을 통해 요즘 관심 받는 농촌체험 시설이나 숙박 휴양, 펜션부지로 활용해 부가가치를 높일 수 있다. 단가가 높지 않은 1억 안팎의 소액 투자이기 때문에 나중에 되팔고 싶을 때 수요자를 만나는 게 어렵지 않다.
아파트형 공장이나 산업단지 내 미니 공장을 경매로 매입하면 감정가 대비 70%선 낙찰 받을 수 있다. 특수 업종의 종목이어서 아직 투자자들에게 알려지지 않은 탓에 낮은 값에 낙찰되기 일쑤다.
공장 밀집지역 내 소형 임대매물은 10%의 수익을 얻는다. 웬만하면 도심 오피스텔 임대수익보다 높다. 아파트형 공장에 실제 입주하려는 도시형 공장이나 중소기업을 상대로 임대하면 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다.
경매의 지하 매물은 대표적인 기피 물건중 하나이다. 지상 층에 비해 상대적으로 임대가 잘 안 되기 때문에 투자가치가 떨어진다. 그러나 공부상으로는 지하층으로 표기돼 있지만 현장 확인해보면 현황 상 1층으로 이용 중인 상가들이 여럿이다.
매각 서류만 보고 판단하기보다 직접 현장을 가보니 고저차이(高低差異)로 인한 지형 때문에 지하층이 사실은 지상1층 이었던 셈이다. 발품 팔아 ‘진주’를 발견해 큰 임대수익을 안겨다주기도 한다.
경매를 통해 임대 수익형 부동산을 노릴 때는 ‘수익성 분석’이 생명이다. 보통 수익률의 마지노선은 정기예금 금리인 4~5%보다 높은 6~8% 정도가 적당하다.
시세차익을 기대하기 어려운 수익형 부동산 투자의 필요조건이라는 점에서 철저하게 주변 임대가 수준과 공실률 등을 따져본 후 보수적으로 입찰가를 산정해야 한다. 특히 시설이 노후화됐거나 입지 여건이 떨어지는 부동산은 가격만 보고 묻지마 식으로 투자했다가 낭패를 볼 수 있다.

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com