[성공으로 이끄는 투자노하우] 부동산 빨리 파는 방법은?

한경닷컴 더 라이피스트

“제 값 받는 건 고사하고 하루빨리 팔렸으면….” 요즘 부동산경기 침체로 거래시장이 마비되면서 부동산이 제때 팔리지 않아 푸념 섞인 하소연을 하는 사람들이 늘고 있다. 특히 투자용으로 새로운 부동산을 계약한 뒤 기존 주택이 팔리지 않아 세금이나 대출이자 부담 등으로 고통 받는 경우가 부쩍 늘어났다. 이제 부동산 재테크는 제때 팔아야 성공한다는 말이 나올 정도로 빨리 파는 방법을 찾아내는 것이 최선책이다.
어떻게 하면 부동산을 제때 팔 수 있을까? 부동산 거래 상황이 나쁜 때는 도무지 원매자가 나타나지 않는 것이 일반적이다. 갖고 있는 부동산 가격이 자꾸 떨어져서 지금 매도를 한다고 해도 손해를 볼 것 같아 이러지도 저러지도 못하는 상황일 때는 팔아야 할 부동산의 몸값을 높이는 것도 빨리 파는 전략이다. 팔아야 할 부동산이 아파트나 주택이라면 수리를 해서 파는 것을 고려해보자. 집이 깨끗하다면 옆집과 비교하면서 가격 흥정하기 쉬워서다.
부동산 거래가 이루어지려면 투자자에게 이익실현이 되거나 기대심리가 충족돼야 한다. 지금 ‘사도 되겠구나’라는 시그널이 수요자들에게 먹혀들지 않아 거래가 없는 상황이다. 이렇게 투자 수요가 급감한 시기에는 자산 처분전략을 전략적으로 세우고 약간의 비용을 들여서라도 보유 부동산의 몸값을 높이는 아이디어를 짜는 것이 바람직하다. 환금성을 높이기 위한 과감한 부동산 몸값 높이기는 어떻게 접근해야 할지 방안을 알아보자.
개조 · 가공해서 팔아라
투자를 고려하는 실수요자는 수익성 부동산을 찾아 나선다. 가볍고 부담적은 중소형 부동산을 사들여 월세 수요를 겨냥한 새로운 개념의 투자 상품을 원한다. 가지고 있는 부동산을 빨리 팔고 싶다면 기존의 낡은 부동산의 개보수 과정을 거쳐 신종 월세상품으로 ‘업(UP)’시켜 임대수익을 높이는 것이다. 주택은 근린주택으로, 상가는 소형오피스나 오피스텔로 개조해 주변 시세보다 낮은 값에 매도하면 임대수익이 쏠쏠해 매수자를 찾기 쉽다.
투자수요가 위축돼있지만 돈 줄을 찾는 수요층은 여전히 존재한다. 최근 전세난에 따라 소형주택이 품귀현상을 빚으면서 임대형 부동산으로 개조해 되파는 사례가 늘고 있다. 기존 고시원 건물은 화장실과 샤워장·침대를 갖춘 원룸텔로 바꿔 수익률을 높이면 수요자 찾기가 수월하다. 상가나 근린시설은 소규모 맞춤형 사무실인 종량제사무실로 리모델링하거나 기존 찜질방이나 사우나는 숙박시설을 결합한 리필하우스 등으로 개조가 가능하다.
쪼개고 합해서 팔아라
덩치 큰 부동산은 시장에서 가장 안 팔리는 부동산에 속한다. 거래 금액이 크고 관리가 어려워 유사한 급매물이 많은 탓에 매물적체 현상이 심해 수요자들이 외면하기 일쑤다. 이럴 때는 부동산의 면적을 줄여서 크기를 적당하게 만들어 ‘분필’, ‘합필’해서 팔면 수요자를 만나기 쉬워진다. 상가는 33㎡, 토지는 330~660㎡ 단위로 자르면 모양을 좋게 만들고 단위 면적당 가격을 높여 팔수 있어 제 값 받고 빨리 팔기 쉽다.
부동산의 모양을 좋게 하거나 합필해서 팔면 손쉽게 실수요 매수자를 찾기 쉬워진다. 부동산 고수 중에는 묘지 많은 임야를 헐값에 매입한 다음 묘지는 종중이나 가족묘지로 팔고 남은 땅은 전원부지로 개발하는 일을 반복적으로 하는 경우도 있다. 부동산은 모양에 따라 가격이 달라지기 때문에 맹지나 부정형의 땅 옆 필지의 토지를 사서 길을 내거나 모양을 사각형으로 만들어 파는 아이디어를 짜내면 토지 활용을 극대화할 수 있다.
실수요자에게 끼워서 팔아라
부동산의 환금성 문제는 부동산 투자자들이 겪는 대표적인 어려움이다. 하지만 가끔 매도할 부동산이 반드시 필요해 비싸게 매수를 희망하는 사람도 있다. 거래 침체기에는 매수 희망자가 사겠다는 의향만 비추면 적극적으로 매달리는 게 매도자의 급한 심리이다. 하지만 잠시 여유를 갖고 꼭 필요한 사람인지를 알아보는 것도 중요한 매도전략이다. 부동산의 진짜 주인은 따로 있다는 말처럼 진짜 주인을 찾아내야 제값 받고 빨리 처분할 수 있다.
요즘 잘 팔리는 매물은 ‘선임대 후분양’ 상품이다. 미리 임차인을 구한 후 투자자에게 되파는 매매형태이다. 장기간 자금이 묶이는 것을 염려해 매수를 꺼리는 수요를 끌어들이기 위한 판촉전략이다. 기존 주택과 상가의 경우에도 ‘선임차 후매각’으로 주인이 전세로 사는 것을 조건으로 매물을 내놓거나 기존 세입자를 끼고 집을 파는 일 등이다. 임차인을 확보하거나 수익성을 미리 분석할 수 있어 투자가 상대적으로 안전하기 때문에 인기를 끈다.
부동산 빨리 팔기는 싸게 사는 것만큼이나 어렵다. 우량 부동산을 조건 좋게 사는 것은 가능하지만 잘 팔기는 자금여력으로 해결할 수 있는 일이 아니다. 가격경쟁력이 있어야 쉽게 처분할 수 있다. 따라서 부동산 호황기의 미련을 버리고 부동산의 몸값을 올려 실수요자들이 구매할 수 있는 금액대까지 끌어내려 처분하는 결단이 필요하다. 매도자의 자금사정이 급하면 정상 거래가 어려우므로 미리 자금융통을 해두는 것도 제값 받을 수 있는 방법이다.



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