[가치를 창조하는 부동산자산관리] -한경인터뷰
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한경닷컴 더 라이피스트김용남 글로벌PMC 대표 "펀드매니저에게 돈 맡기듯 '부동산 자산관리사' 필요"
부동산 자산관리 업계 고수인 김용남 글로벌PMC 대표는 "부동산으로 시세 차익을 내기가 어려워지고 있다"며 "부동산도 금융자산처럼 꾸준히 관리해야 목표 수익을 얻을 수 있다"고 강조했다. /신경훈 기자 nicerpeter@hankyung.com
"빌딩을 갖고 있다고 모두 부자는 아닙니다. 관리를 제대로 못해 대출이자조차 못 갚는 빌딩 주인들도 많습니다. "김용남 글로벌PMC 대표는 "부동산 개발로 돈버는 시대는 지났다"며 "시장 침체기에는 부동산도 금융 자산처럼 적극적으로 관리해야 목표 수익률을 달성할 수 있다"고 말했다. 김 대표는 부동산 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하는 부동산 자산관리(PM · property managemnet)업계 고수다. 현재 중소형 빌딩 100여동을 비롯해 도시형 생활주택,오피스텔 등을 관리하고 있다. ◆중소형 빌딩…관리 사각지대김 대표가 관리하는 주요 대상은 연면적 1만㎡ 미만의 중소형 빌딩이다. 기업이나 은행이 관리하는 대형 빌딩과 달리 중소형 빌딩은 건물주 가족들이 주먹구구식으로 일을 처리하는 경우가 많다. 그는 "예전에는 빌딩만 갖고 있으면 임차인이 알아서 들어오는 임대인 중심 시장이었지만 외환위기 이후 공실률이 늘어나면서 임차인 중심 시장으로 바뀌었다"며 "임차인을 유치하기 위한 마케팅,공실률을 낮추기 위한 전략 등이 수반되지 않으면 입지가 좋은 빌딩이어도 연 수익률이 3~4% 수준밖에 안 된다"고 설명했다. 서울 대치 · 논현동 등 강남권 중소형 빌딩 중에는 은행 대출이자도 값지 못하는 골치 아픈 빌딩들이 많다. 김 대표는 "서울 대치동에 4층짜리 소형 빌딩을 소유한 한 고객은 임차인들과 갈등을 겪기 싫어 10년 동안 임대료를 한 번도 올리지 않았다"며 "수익률이 주변 빌딩보다 떨어진다면 임대료 산정부터 임차인 유지,건물 관리 등을 통합적으로 실행하는 서비스가 필수적"이라고 강조했다. ◆임차인 유지가 가장 중요성공적인 임대 부동산 관리 비법은 무엇일까. 김 대표는 '임차인 유지'를 첫 번째로 꼽았다. 그는 "최근 들어 오피스텔,상가,도시형 생활주택 등 임대 부동산이 급격히 늘어나고 있는 상황에서는 임대인이 임차인과 파트너십을 갖는 게 중요하다"고 말했다. 서울지하철 6호선 상수역 인근에 있는 한 도시형 생활주택은 임차인 유지 전략을 통해 임대료 수익을 연 30% 이상 올린 성공 사례다. 이 단지는 대학 인근이어서 배후 수요가 풍부한데도 주변에 오피스텔,원룸 등이 많아 총 60여가구 중 10여가구가 공실이었다. 김 대표는 고민 끝에 임차인을 새로 유치하는 마케팅보다 기존 임차인들을 유지하는 전략에 무게를 두기도 했다. 잡상인이 출입하지 못하게 하고 관리비를 투명하게 공개하는 등 임차인들의 불만 해소에 공을 들였다. 이런 변화는 입소문을 타고 새 임차인들에게 흘러들어갔다. 공실률은 5% 미만으로 떨어졌고 월 임대료도 실당 5만원씩 올려받을 수 있었다. 김 대표는 "임대 수익률이 높아져야 수익형 부동산의 자산 가치도 높아진다"며 "주차장이 부족한 건물은 인근 공용주차장을 사용하도록 해주거나 5층짜리 오래된 건물은 엘리베이터를 설치하는 것만으로도 임차인들의 만족도가 크게 올라간다"고 덧붙였다. ◆"부동산 자산관리사 양성 시급"김 대표는 원래 부동산 개발이 주특기였다. 1989년 국내 모 건설사에 입사한 이후 아파트 인 · 허가,분양 업무 등을 맡으며 개발 업무에 발을 들여놨다. 미국 중국 말레이시아 등에서 해외 주택사업 개발에 참여하기도 했다. 개발 전문가였던 그가 부동산 자산관리에 눈을 뜬 것은 미국 부동산 시장을 공부하면서부터다. 그는 "미국에서는 1990년대에 이미 부동산 자산관리 전문업체인 CB리처드,앨리스 등이 활발히 활동하고 있었다"며 "국내에서도 외환위기 이후 대형 빌딩을 중심으로 빌딩 관리가 시작됐다"고 말했다. 그는 준비과정을 거쳐 2004년 4월 글로벌PMC를 설립했다. 김 대표는 아직도 국내 부동산 자산관리 업계가 걸음마 수준이라고 평했다. 시장조사를 하면 부동산 자산관리회사를 인지하는 비율이 5%에 그칠 정도다. 그는 "업계가 성장하려면 우수한 자산관리사 양성이 가장 중요하다"고 말했다. 글로벌PMC는 한국경제신문과 공동으로 지난해부터 '한국형 자산관리사(KPM)' 교육과정을 운영하고 있다. 최근 5기 수강생을 모집했다. 김 대표는 "부동산 시장이 침체돼 있을 때일수록 자산관리가 점점 중요해지는데 한국에는 자산관리 전문가들이 턱없이 부족하다"며 "부동산으로 시세차익을 얻기가 어려워질수록 자산관리 전문가의 역할은 더욱 커질 것"이라고 말했다.심은지 기자 summit@hankyung.com2011.9.5 한국경제신문 B1 & B4면
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