[성공으로 이끄는 투자노하우] 1억 전세금으로 빌라경매 노릴까?

한경닷컴 더 라이피스트

소형 빌라 경매, 인기 이유?
이사철을 맞아 전세가격이 오르면서 기존 전세금 정도의 적은 금액으로 싸게 살 수 있는 경매물건이 바로 다세대, 연립(빌라)이다. 특히 빌라는 대출 규제(총부채상환비율)가 없어 자금이 부족한 서민들이 내 집을 장만하기 위해 경매시장에 관심이 집중되는 주택이다.
아파트는 그동안 많이 올랐지만 서울 ․ 수도권의 소형 빌라 값은 제자리걸음이어서 적은 자본으로 눈높이를 낮춰 아예 빌라 경매물건을 찾은 수요가 늘고 있다. 실수요자들이 내 집 마련을 위해 가격이 저렴한 소형 주택 경매물건으로 눈을 돌리고 있기 때문이다.
중소형 빌라는 예전에는 거들떠보지 않았던 비인기 주거시설이었지만 요즘은 전셋값이 뛰고 또 소형 주택의 몸값이 덩달아 올라 경매시장 최고의 관심 종목으로 탈바꿈하고 있다. 소형 다세대는 전셋값에서 웃돈을 더 보태면 경매 통해 가장 쉽게 낙찰 받을 수 있다.
소형 다세대 경매 장점은?
소액 주택경매의 대표 상품인 중소형 다세대주택의 몸값이 높아진 이유는 금리인상으로 이자상환의 부담을 느낀 실수요자들이 아파트보다 상대적으로 저렴한 연립·다세대주택까지 관심 범위를 넓히고 있다.
서울 도심이나 역세권 또는 주변에 편의시설이 잘 갖춰진 위치 좋은 지역의 다세대주택은 주택 가격의 상승은 기대하기 어렵지만 아파트 못지 않는 주거의 쾌적성을 확보하고 있기 때문에 무주택 실수요자들의 인기가 높아지고 있다.
아파트 경매는 감정가가 비싸고 치열한 입찰경쟁으로 인해 인기지역의 경우 90%선의 낙찰가율을 보이는 데 반해 빌라는 낙찰가율이 80%선으로 다소 낮아 값싸게 내 집 마련에 나설 수 있다는 장점 있다.
뉴타운·재개발과 같은 개발호재지역 및 역세권 주변에 위치한 연립 및 다세대주택들은 소액 투자로 이익을 극대화할 수 있다. 도시 안의 소규모 공동주택은 재개발, 역세권 개발사업 등 도시재생사업의 테마 상품이자 경매시장의 ‘에이스’이다.
경매 동향은?
올 상반기 연립·다세대 낙찰가율은 88%로 지난해에 비해 약 5% 정도 낙찰가율이 상승했다. 하지만 지난 7월 85%로 약간 떨어지고 있다. 하반기로 접어들면서 낙찰가율과 입찰경쟁률이 소폭 하락하고 있어 내 집 마련 실수요자들이 경매 참여에 나설 만하다.
상반기 평균 응찰자 수는 4.4명에서 지난 7월 3.1명으로 소폭 줄어들었다. 소형 빌라 경매에 많은 사람들이 입찰에 참여하다보니 경매에 아닌 급매물 사냥에 나선 것으로 보인다. 고가 낙찰되거나 입찰경쟁이 치열하면 급매물 수요로 바뀌는 것이 일반적이다.
소형 다세대주택 입찰 물량은 매달 1800여건 수준으로 큰 변함이 없이 공급되고 있다. 물량의 절반 정도는 수도권에 몰려 있으며 통상 1~2회 유찰 후 80%선에 낙찰되고 있어 전세난이 쉽게 해결되지 않는 한 낙찰가율 80%를 넘는 추세는 계속 이어질 것으로 보인다.
다세대주택 경매의 평균 감정가는 1억2000만 원 선이며 아파트 평균 감정가인 2억3000만 원선 보다 낮아 1억 원 안팎의 투자로 내 집 마련이 가능해 경매시장에서 유일하게 내 집 마련에 나설 수 있는 소액 투자 가능한 주택이다.
전셋값으로 공략하는 투자전략
값싸게 낙찰 받는 방법은 꾸준한 입찰 전략을 세우는 길 밖에 없다. 소형 빌라는 실수요자가 가장 많이 몰리는 종목이어서 낙찰 받기 쉽지 않다. 따라서 비슷한 빌라 경매물건에 5~10회 정도 낮은 값을 써내 입찰하다보면 저가에 낙찰의 기쁨을 얻을 수 있다.
빌라 경매물건 중에 유별나게 감정가나 최저가가 싼 매물은 반지하 물건이다. 반지하 물건은 낙찰가율이 60~70%까지 떨어진다. 그러나 반지하라도 지세가 높아 사실상 1층이거나 지은 지 오래되지 않은 반지하는 거주에 불편함이 없는 만큼 저가에 노려볼만하다.
환금성이 좋은 빌라 물건을 고르려면 역세권으로 실거주, 임대가 용이한 곳, 뉴타운·재개발과 같은 개발호재. 또 건축연한이 오래되지 않고 관리상태도 좋아 소액으로 아파트 못지않은 주거시설을 갖추면 내 집 마련과 시세차익을 동시에 구현할 투자대상이다.
서울의 경우 역세권 일대나 지대가 높아 조망권을 갖춘 곳, 한강르네상스 개발 계획에 따른 유도정비구역 내 소액 투자용 빌라의 투자 가치가 큰 편이다. 대지지분은 빌라 경매에서 눈 여겨 봐야할 체크 항목이다. 대지권이 넓으면 재건축시 인근 주택들과 연합해 미니 재건축사업을 벌여 집을 넓혀 지을 가능성이 높다. 지은 지 20년 이상 된 노후 빌라들이 많으면 유망 투자대상이다.
입찰 시 주의할 점
가격이 싼 소액 물건 중에는 권리 상 문제가 있는 물건이 있어 입찰자의 주의가 필요하다. 예를 들어 기존 세입자가 있는 경우 전세금 전액을 물어주거나 대항력이 있는 경우 낙찰자가 전액 전세금을 인수해야 함으로 권리 상 하자 없는 주택을 고르는 게 관건이다.
투자금액이 적고 당장 살기에 적당한 주택이지만 나중에 환금성 때문에 어려움을 겪는 경우가 많다. 가격이 싸고 마음에 든다고 입찰을 쉽게 결정하면 후회할 수 있으므로 실 거주 목적으로 투자해야 후회하지 않는다.
다세대의 경매물건은 물량이 계속 줄고 있는 만큼 시간을 갖고 관심지역 매물을 집중해 입찰전략을 짜는 게 중요하다. 다세대의 과열 현상이 지나치게 오래 지속되고 있어 주의가 필요하다. 경쟁이 치열하다보니 투자성 없는 빌라까지 낙찰가가 뛰고 있어 자칫 상투를 잡을 수도 있는 만큼 분위기에 휩쓸리기 않는 소신 투자가 필요하다.
경매 물건보다 더 저렴한 다세대 급매물도 부동산 시장에 넉넉한 물량으로 나와 있는 만큼 경매물건이 가장 저렴하다는 투자 상식을 버려야 한다. 관심지역 경매물건 조사를 할 때 급매물 시세도 파악해야 더 값싼 매물을 잡을 수 있다.


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