[성공으로 이끄는 투자노하우] 부동산 팔 때 세테크부터 챙겨라

한경닷컴 더 라이피스트

매도 타이밍을 '절세'에 맞춰라
'실속', '착한 가격' 등이 최대 화두로 떠오른 부동산 거래 침체기에 부동산을 팔고 살 때 내야하는 세금은 늘 커다란 부담이 되는 게 사실이다. 부동산 거래는 다른 자산거래와 비교할 때 거래금액과 세금의 규모가 매우 큰 편이다. 따라서 매매 전에 미리 치밀한 절세 전략을 세워두는 게 필요하다. 자칫 거래에 따르는 세금문제에 소홀했다가 까딱하면 수천만 원의 세금을 더 내야 하는 상황이 벌어질 수 있기 때문이다.
부동산 거래에 따르는 세 부담을 줄이려면 거래 전 미리 선제적으로 대응하느냐 아니면 거래를 마치고 대응하느냐에 따라 큰 차이가 난다. 거래 전 미리 취득과 양도를 계산하면 거래에 생기는 차익 이상을 절세를 할 수 있다. 세금은 이미 거래가 끝난 후 발생하는 경우이기 때문에 문제가 발생한 후에 무마하기 어렵다. 절세를 위해 사전에 여러 가지 상황을 예측해 그 중 가장 작은 세 부담을 선택하는 게 가장 좋은 방법이다.
부동산을 언제 파느냐에 따라 세금을 낼 수도 있고 안낼 수도 있다. 세금을 한 푼도 내지 않아도 되는 시기에 팔면 한 푼도 내지 않아도 된다. 부동산 거래에 따르는 각 상황별로 어떤 경우가 가장 유리한지 먼저 따져보고 행동에 옮겨야 한다. 세금은 특정 과세요건을 충족했을 때 과세되기 때문에 세금지식과 정보를 알아두고, 각종 자료와 증빙서류를 챙겨두며, 전문가와 상담해 유리한 방향으로 행동을 옮겨야 한다.
양도 시기는 절세에 맞춰야 한다. 부동산 매도 시기에 따라 양도 세율이 크게 다르다. 특히 1세대 1주택의 비과세 적용(3년 이상 보유 요건)과 8년 자경농지의 양도∙농지의 대토 등의 감면은 양도 부동산의 보유기간이 중요하므로 양도 전에 파는 시기를 검토해 조정해야 한다. 예를 들어 1년 미만의 단기보유 후 되팔 경우 50% 세금을 물어야 하지만 2년 이상 보유한 후 매도하면 가벼운 세율을 적용해 세 부담을 줄일 수 있다.
부동산 양도 시 매수금액과 시가가 분명하지 않다면 기준시가 변동 상황을 살펴 파는 시기를 조정하는 것이 절세 포인트다. 실제 양도세를 매길 때 실제 거래 가격, 시가를 알 수 없을 때 기준시가로 세금을 계산하는 경우가 많다. 양도 당시와 취득 당시의 기준비율을 환산할 때 기준시가를 열람해 봤더니 고시일 이후 가액이 인하될 예정이라면 잠시 기다렸다가 인하 날짜에 맞춰 미뤘다가 양도하는 것이 세 부담을 줄일 수 있다.
다양한 모습으로 나타나는 절세 사례를 사전에 알아둬 준비해두면 거액의 세금을 아낄 수 있다. 부동산 중개수수료, 법무사 등기 수수료, 기타 비용 등에 대한 증빙을 갖추면 필요경비로 공제를 받을 수 있어 미리 챙겨두는 게 좋다. 양도세는 양도 시기와 증빙의 유무 및 사실관계의 입증에 따라 단 하루 차이로 내지 않아도 되는 세금을 내야할 수 있으므로 부동산을 사고팔기 전에 충분히 검토하는 것이 절세의 요령이다.


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