[힘이 되는 부동산 법률] 쇼핑몰 일괄임대를 둘러싼 점포주들간의 분쟁

한경닷컴 더 라이피스트

쇼핑몰 영업이 부진해지면서 소위 전체 임대면적이 일괄해서 “떨이”로 임대시장에 나오게 되는 과정에서 찬성하는 점포주들과 반대하는 점포주들간에 분쟁이 적지 않다. 필자가 소송대리하여 최근 판결받은 서울중앙지방법원 2010가단115575 건물명도 및 손해배상 사건을 소개한다. 반대하는 점포주들을 무력으로 제압하고 점유를 침탈하는 등의 불법행위까지 동원된 이 사례에 대해 법원은 인도와 손해배상을 인정하고 있는 바, 재판과정에서 주장된 여러 쟁점들은 유사한 다른 사안에도 참고할 수 있다고 보인다. 구체적인 판결내용은 다음과 같다. 1. 인정사실 가. 원고들은 2007년경 부천터미널 주식회사로부터 부천시 원미구 상동 539-1 소재 지하3층, 지상9층 규모의 집합건물인 부천터미널 소풍상가(이하 ‘이 사건 상가건물’이라고 한다) 중 별지1 원고별 인도대상 부동산 표 중 ‘②인도대상 부동산’란 기재 각 구분점포(이하 개별적으로는 같은 란 기재 호수로 특정하고, 통틀어 ‘이 사건 각 구분점포’라고 한다)를 분양받은 다음, 2007. 10. 18.경부터 2008. 5. 14.경까지 사이에 각 해당 원고들 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다(같은 표 ‘②인도대상 부동산’란 기재 각 면적은 해당 점포의 등기부상 전유부분 건물의 면적과 같다). 나. 이 사건 상가건물은 2007.경 준공 후 1층 내지 3층 중 약 50%에 해당하는 부분은 부천터미널로 사용되었으나, 나머지 일반 점포들의 경우 분양이 저조하여 상당수 점포가 미분양인 상태로 있거나, 일부 분양된 점포의 경우에도 수분양자 중 일부만이 직접 또는 임대 형태로 영업을 하고 있어, 사실상 종합쇼핑몰로서의 기능을 거의 못하고 있었다. 다. 그리하여 이 사건 상가건물의 관리단 및 부천터미널 주식회사는 이 사건 상가건물을 종합쇼핑몰로 활성화하기 위하여 주식회사 이랜드월드를 이 사건 상가건물에 입점시키는 방안을 마련하였고, 이에 따라 위 관리단은 2008. 8. 19. 주식회사 이랜드월드와 사이에 이 사건 각 구분점포를 포함한 이 사건 상가건물 1층 내지 5층을 위 회사에 일괄임대하는 내용의 양해각서를 체결하고, 그 무렵 구분소유자들에게 일괄임대 및 임대차계약 체결에 대한 동의를 요청하였다. 라. 이에 일괄임대의 대상이 된 부분의 구분소유자들 1,400명 중 약 96%에 이르는 대다수 구분소유자들이 일괄임대 및 임대차계약 체결에 동의하였고(다만 원고들은 위 동의율이 과장되었다고 다툰다), 임대차계약 체결과 관련된 일체의 권한을 관리단 내지 주식회사 소풍통합관리에 위임하는 내용의 동의서를 제출하였으나, 원고들은 이에 동의하지 않았다. 마. 주식회사 소풍통합관리는 2008. 10. 27. 주식회사 이랜드월드와 이 사건 각 구분점포를 포함한 이 사건 상가건물 1층 내지 5층(다만, 5층 가구매장 부분은 제외된 것으로 보인다. 이하 같다)을 일괄임대하되, 위 임대차계약상의 임차인 지위를 주식회사 이랜드월드의 관계사에 이전하는 것 등에 대하여 동의하는 특약이 포함된 일괄임대차계약을 체결하고, 같은 날 위 특약에 따라 피고(당시 상호는 ‘주식회사 뉴코아’이었는데, 주식회사 이랜드월드의 유통사업부가 분할되자 이를 흡수합병하면서 2009. 7. 28. 현재의 상호로 변경하였다)와 이 사건 상가건물 1층 내지 5층을 유통업종(이천일, 뉴코아 등)으로 운영할 수 있도록 하는 내용의 일괄임대차계약(이하 ‘이 사건 일괄임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. 바. 이 사건 상가건물의 구분소유자들로 구성된 관리단은 2008. 11. 19. 임시총회를 개최하여 참석한 대다수 구분소유자들의 찬성으로 피고의 입점에 따른 이 사건 상가건물의 MD(Merchandiser, 상품ㆍ사업 기획자) 변경 및 대수선 동의, 주식회사 소풍통합관리의 발족 등의 안건을 의결하였다. 사. 피고는 2009. 5.경 이 사건 상가건물의 대수선 및 인테리어 공사에 착수하여 2009. 9. 15. 위 공사를 완료하고, 2009. 9. 17. 부천시장으로부터 건축물 사용승인을 받아, 2009. 9. 23. 뉴코아 부천점을 개점(같은 날 부천시에 ‘뉴코아 부천점’이라는 상호로 대규모점포 개설등록을 마쳤다)하여 이 사건 상가건물에서 종합쇼핑몰을 운영하고 있고, 위 대수선 및 인테리어 공사기간 중이던 2009. 7. 6.부터 원고들의 이 사건 각 구분점포에 관한 점유를 배제한 채 위 각 구분점포를 점유하고 있다.
2. 피고의 이 사건 각 구분점포에 관한 인도의무 및 손해배상의무의 발생 가. 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 각 구분점포의 점유자인 피고는 정당한 점유권원을 주장․입증하지 못하는 이상, 이 사건 각 구분점포의 소유자인 원고들에게 이 사건 각 구분점포를 인도하고, 불법점유로 인하여 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 나. 피고의 주장에 대한 판단 (1) 집합건물법에 기한 사용․수익 제한 주장에 대하여 ㈎ 주장요지 피고는, 이 사건 상가건물이 집합건물에 해당하는 특성상 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)에 따라 구분소유자의 전유부분은 전체 공유자의 이익에 저촉되지 아니하는 방법으로 유지․관리되어야 하고, 그런 적정한 유지․관리를 도모하고 이해관계를 조정하기 위하여 집합건물법에 위반행위의 정지등청구제도, 전유부분의 사용금지청구제도, 전유부분 등의 경매청구제도 등을 두고 있는 취지에 비추어 해당법률의 해석상 공동의 이익을 위해 구분소유자의 사용․수익에 대한 제한이 가능한 것인바, 이 사건 상가건물에 대한 일괄임대는 구분소유자 1,400명 중 1,365명에 해당하는 대다수 구분소유자 공동의 이익에 부합하는 불가피한 조치에 해당하므로, 원고들의 이 사건 각 구분점포에 대한 사용․수익이 제한되어야 한다고 주장한다. ㈏ 판단 집합건물법에 의하면, 집합건물의 구분소유자는 그 집합건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리․사용에 관하여 다른 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 아닌 한 그 전유부분을 자유로이 사용․수익 처분할 수 있음이 원칙이고(민법 제211조, 집합건물법 제5조 제1항), 다만, 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 있는 경우에는 이에 대한 구제조치를 취할 수 있되, 우선 그 위반의 정도가 가벼운 때는 위반행위를 한 구분소유자 및 점유자에 대하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과제거, 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 수 있고(집합건물법 제43조 제1항), 그 위반행위로 말미암아 구분소유자들의 공동생활의 장해가 현저하여 위 정지등 청구만으로는 그 장해를 제거하여 공유부분의 이용의 확보나 구분소유자들의 공동생활의 유지를 도모함에 심히 곤란한 경우에는 그 위반행위를 한 구분소유자에 대하여 상당한 기간 그 전유부분의 사용금지를 청구할 수 있으며(집합건물법 제44조 제1항), 그 위반행위에 대하여 위 청구나 사용금지청구만으로는 공동생활의 유지가 심히 곤란하게 된 때에는 최후로 당해 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다(집합건물법 제45조 제1항 내지 제3항). 그러나 이러한 위반행위의 정지등 청구제도, 전유부분의 사용금지청구제도, 전유부분 등의 경매청구제도는 앞서 본 바와 같이 전유부분의 관리 및 사용․수익의 권능이 각 구분소유자에게 전속적으로 귀속되는 기본원칙에 대한 예외로서, 전유부분에 대한 소유권 즉 재산권에 대한 중대한 제한을 가져오게 되므로, 해당법률에서 정한 일정한 요건, 절차, 형식에 따라 행사되어야 할 것이다. 따라서 비록 위 피고의 이 사건 일괄임대차계약이 대다수 구분소유자들의 이익에 부합된다고 하더라도, 위와 같은 계약체결행위를 집합건물법에서 명시적으로 규정한 위와 같은 제도의 행사라고 볼 수 없음이 명백한 이상, 원고들에 대한 관계에서 피고가 이 이 사건 각 구분점포를 적법하게 임차하고 있다고 볼 수 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다. (2) 관리단규약 제6-1조 제1항 및 총회결의에 근거한 주장에 대하여 ㈎ 주장요지 피고는, 이 사건 상가건물 구분소유자들의 3/4 이상의 찬성으로 제정․개정된 이 사건 상가건물의 관리단규약 제6-1조 제1항에 따르면 전체 구분소유자의 80% 이상의 동의가 있는 경우에는 다른 구분소유자의 반대에도 불구하고 제3자에게 일괄임대할 수 있는 규정이 있고, 그 후 개최된 이 사건 상가건물 관리단 임시총회에서 그 관리단규약에 따른 80% 이상의 동의로 이 사건 구분점포를 포함한 이 사건 상가건물 전체를 위 피고에게 일괄임대하는 내용의 결의를 하여, 이 사건 일괄임대차계약을 승인하였으므로, 주식회사 소풍관리와 피고 주식회사 이랜드리테일 사이의 이 사건 임대차계약은 원고들에게도 그 효력이 미친다고 주장한다. 이에 대하여 원고는 이 사건 상가건물의 관리단규약 제6-1조 제1항은 총회결의 등 적법한 절차에 의하여 제정 또는 개정된 것이 아닌 임의로 조작된 조항일 뿐만 아니라, 위 조항이 적법한 절차를 거쳐 제정 또는 개정되었다고 하더라도, 구분소유자의 소유권을 과도하게 침해 내지 제한하는 것이어서 무효라고 주장한다. ㈏ 판단 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조, 제29조는 단체자치의 원칙에 따라 자율적으로 규약을 제정할 수 있음을 명시하고 있는데, 이러한 절차에 따라 제정된 집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위배된다거나, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 인정되는 경우에는 무효이고, 집합건물의 관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분에 대한 임대권한을 위임하는 내용의 규약은, 구분소유자가 원칙적으로 독점적·배타적 사용·관리 권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자와의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 과도하게 침해 내지 제한함으로써 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효라고 보아야 한다(대법원 2009. 4. 9. 선고 2009다242 판결의 취지 참조). 위와 같은 법리를 고려할 때, 가사 위 관리단규약 제6-1조 제1항이 적법한 총회의결을 거쳐 제정 또는 개정된 것이라고 하더라도, 위 조항은 일괄임대에 반대하는 구분소유자의 소유권을 과도하게 침해 내지 제한하여 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효라고 보아야 하므로, 비록 이 사건 상가건물 관리단 임시총회에서 그 관리규약에 따라 이 사건 구분점포를 포함한 이 사건 상가건물 전체를 일괄임대하는 내용의 이 사건 일괄임대차계약 체결을 추인하는 결의를 하였다고 하더라도, 원고들이 위 일괄임대차계약의 체결에 관한 권한을 위임하거나 위 일괄임대차계약을 추인하지 않은 이상, 이 사건 구분점포에 대한 임대차계약의 효력이 원고들에게 미친다고 볼 수는 없다. 따라서 피고의 위 주장도 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
3. 손해배상의 범위 가. 타인 소유의 부동산을 법률상 권원 없이 점유함으로써 소유자가 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 그 부동산의 차임 상당액이라 할 것이고(대법원 1994. 6. 28. 선고 93다51539 판결 등 참조), 한편 감정인 윤00의 임료감정결과에 의하면, 보증금이 없는 경우의 이 사건 각 구분점포에 대한 월차임 상당액은 2009. 7. 6.부터 2010. 7. 5.까지는 별지14 인용금액표 ‘①월임료’란 기재 해당 금액과 같고, 2010. 7. 6.부터 2010. 12. 3.까지는 같은 표 ‘③월임료’란 기재 해당 금액과 같은 사실을 인정할 수 있고, 그 이후의 차임도 같은 표 ‘③월임료’란 기재 해당 금액과 같을 것으로 추인되므로, 이를 기초로 2009. 7. 6.부터 2011. 4. 5.까지의 차임 상당액을 계산하면 같은 표 ‘⑤총 기간임료’란 기재 해당 금액이 된다.※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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