[힘이 되는 부동산 법률] 분양회사 뒤에 숨어서 분양하는 건설회사

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계약당사자가 법적으로 누구냐 하는 부분은 법적인 문제를 해결하는데 매우 중요하다. 예를 들어, 아파트분양에서 대외적으로는 유명 건설회사의 이름으로 광고가 이루어고 많은 부분을 건설회사가 담당하지만 분양을 받는 수분양자와의 관계에서 계약의 이행책임을 지는 것은 유명 건설회사가 아닌 분양회사(내지 시행사) 뿐인 것이 지금의 분양관행이다. 겉으로는 유명 건설회사가 나서 분양의 주체인 것처럼 광고나 홍보를 하지만, 정작 법적으로는 유명 건설회사가 시공사의 지위로만 남아있기 때문이다. 분양에서 사실상 거의 대부분의 일을 하는 건설회사가 정작 분양계약당사자가 아닌 지금의 모순은, 분양에 따른 막대한 자금을 상당부분 대출에 의존하는 현실 하에서 건설회사가 계약당사자가 될 경우 명목상의 부채가 증가하게 되는 것을 회피하기 위해 별도의 분양회사를 두는 것에서 기인했다고 한다. 하지만, 많은 수분양자들은 유명 건설회사를 믿고 계약체결을 하는데 막상 문제가 발생하면 시공사에 불과하다는 이유로 유명 건설회사는 책임을 회피하게 되고, 법적인 책임을 지게 되는 분양회사는 페이퍼컴퍼니에 불과해서 재판에서 승소하더라도 사실상 배상받지 못하는 구조적인 문제가 발생하게 된다. 이런 구조든 어떤 이유로든지 명실상부하지 못하고 기만적이라고 하지 않을 수 없다. 평소 실무에서 이런 안타깝고 답답한 경험을 자주 하다가, 최근 개인적으로도 이런 일을 당하게 되었다. 현재 살고 있는 아파트에 법적인 문제가 있는 것으로 보여 소송을 고려했지만 준공 된지 5년 정도 지난 지금에 와서 보니 이미 분양한 회사가 사실상 부도상태였다. 이 상태에서는 재판을 해서 승소하더라도 별다른 의미가 없게 될 수밖에 없어 크게 실망을 하고 말았다. 처음 분양받은 아파트라 기대도 많이 했고 유명 건설회사라 믿는 마음으로 분양받았는데, 분양회사와 시공사를 별개로 하는 우리의 기형적인 분양구조 하에서는 부동산전문변호사로서도 어떻게 할 수 없는 상황이 된 것이다.다음 판결 역시, 분양계약서에 기재된 분양회사로부터 재판에서 승소하고도 제대로 배상을 받지 못하고 있는 의뢰인의 사연이라고 할 수 있다. 더구나 이 사건은, 분양한 부지조차도 분양회사 명의가 아닌 분양회사의 대주주 앞으로 되어 있어, 법적인 집행조차 불가능한 처지에 놓이게 되면서, 분양계약서상에 애매하게 기재된 문구를 기초로 분양회사의 대주주를 상대로 다시 재판을 했지만 이들에 대해서는 법적인 책임을 물을 수 없다는 판단을 받게 되었다. 서울중앙지방법원 2011. 11. 23.선고 2011가합5689 매매대금반환 등 판결이다. 1. 기초사실가. 원고와 소외 주식회사 분당00프라자(이하, ‘분당00프라자’라고 한다)와의 청약계약 체결 등(1) 원고는 2007. 2. 14. 분당00프라자와 성남시 중원구 00동 563, 564 지상에 소재한 00프라자(이하, 이 사건 건물이라고 한다) 중 제6층 제604호(이하, 이 사건 점포라고 한다)에 관하여 대금 625,000,000원으로 하는 내용의 청약계약(이하, 이 사건 계약이라고 한다)을 체결하였다. 원고는 그 후 2007. 2. 14.에 50,000,000원, 2007. 2. 27.에 125,000,000원, 2007. 8. 31.에 1차 중도금 187,500,000원, 2008. 1. 15.에 50,000,000원, 2008. 2. 26.에 75,000,000원 총 합계 437,500,000원을 분당00프라자에게 지급하였다.(2) 분당00프라자는 이 사건 건물을 신축하여 2008. 5. 20. 소유권보존등기를 마쳤다.(3) 그 후 이 사건 건물에 관하여 분당00프라자의 대표이사인 피고 박00, 그의 처인 피고 안00 2인 공유로 소유권이전등기가 마쳐졌다가, 2008. 5. 26. 수원지방법원 성남지원 접수 제30762호로 피고 @@@신탁 주식회사(이하, ‘피고 @@@신탁’이라고 한다) 앞으로 신탁등기가 마쳐졌다. 또한, 이 사건 건물의 대지에 관하여도 2010. 6. 4. 피고 박00, 안00 2인 공유로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 같은 날 같은 법원 접수 제25688호로 피고 @@@신탁 앞으로 신탁등기가 마쳐졌다.나. 원고의 분당00프라자에 대한 소송 제기 등(1) 그러던 중 원고는 2008. 4. 23.경 분당00프라자에게 이 사건 건물이 분당00프라자가 아닌 피고 박00, 안00 명의로 등기되어 있고, 분당00프라자가 이 사건 건물과 대지에 관한 권리를 확보하지 않은 점으로 볼 때 이 사건 점포에 관한 소유권이 원고에게 이전될 수 있을지 여부가 불명확하다는 등의 이유로 이 사건 계약을 해제한다는 내용의 통보를 하였다.(2) 원고는 2008. 9. 19. 수원지방법원 성남지원에 분당00프라자를 상대로 이 사건 계약은 위와 같은 해제 통보로 해제되었다며 분당00프라자에게 지급한 분양대금의 반환 및 이에 대한 위약금 지급청구의 소(위 법원 2008가합10477호)를 제기하였으나, 위 법원은 2009. 11. 30. 이 사건 계약이 해제되었거나 무효라고 볼 수 없다는 판단 아래 원고 청구 기각 판결을 선고하였다. 원고는 위 1심판결에 불복하여 2010. 1. 13. 항소(서울고등법원 2010나5603호)를 제기하였다. 다. 그 이후 이 사건 건물의 권리관계 변동(1) 한편, 위 항소심이 진행되던 중 이 사건 건물 중 제105호, 107호, 111호(별지 제2, 3목록 기재 각 부동산이다. 이하 ‘105호 등’이라고 한다)에 관하여 2010. 11. 24. 매매계약을 원인으로 하여 2010. 11. 26. 수원지방법원 성남지원 접수 제52119호로 피고 00개발 주식회사(이하, ‘피고 00개발’이라고 한다) 앞으로 각 소유권이전등기가 마쳐졌다.(2) 동시에 이 사건 건물 중 105호 등에 관하여 2010. 11. 24. 신탁계약을 원인으로 하여 2010. 11. 26. 같은 법원 접수 제52121호로 피고 **신탁 주식회사(이하, ‘피고 **신탁’이라고 한다) 앞으로 각 신탁등기가 마쳐졌으며, 2010. 11. 26. 같은 법원 접수 제52120호로 피고 주식회사 **상호저축은행(이하, ‘피고 **은행’이라고 한다) 앞으로 채권최고액 900,000,000원, 채무자 피고 00개발인 각 근저당권설정등기가 마쳐졌다.라. 항소심의 결과위 항소심법원은 2010. 12. 8. ‘분당00프라자는 원고에게 437,500,000원을 2011. 1. 10.까지 지급하되, 위 지급기일까지 지급하지 아니한 때에는 그 지급기일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라’는 취지의 화해권고결정을 하였고, 위 결정은 2010. 12. 29. 그대로 확정되었다.2. 판단 -- 갑1호증의 기재에 의하면, 이 사건 계약서 제16조 제2항에는 ‘본 필지는 분당00프라자 대표이사 박00의 처 안00 명의로 낙찰받았으며, 안00으로부터 본 필지 건축행위 및 분양(청약)에 대한 모든 권리를 위임받은 분당00프라자 대표이사 박00와 청약계약을 체결하기로 하며, 본 청약계약이 분양계약으로 전환되지 않는 것에 대한 책임은 분당00프라자 대표이사 박00가 지기로 한다’고 되어 있다.그런데 갑1호증, 갑3호증의 1 내지 6, 갑6호증의 1 내지 7의 각 기재에 의하면, 이 사건 계약서의 매도인은 분당00프라자로 기재되어 있고 그 법인의 인감이 날인되어 있는 사실, 원고가 이 사건 계약에 따라 계약금과 중도금을 지급한 후 분당00프라자 명의로 발급된 입금표를 수령한 사실, 원고도 분당00프라자를 상대로 이 사건 계약의 해제 통보를 해 왔던 사실 등을 인정할 수 있고, 여기에 앞서 본 바와 같이 원고는 이미 피고 박00, 안00이 아닌 분당00프라자가 이 사건 계약의 당사자임을 전제로 분양대금 반환 등의 청구의 소를 제기하여 판결을 선고받은 점을 더해 보면, 위 갑1호증의 기재만으로 피고 박00, 안00이 이 사건 계약의 실질적 당사자로 인정하기에는 부족하다.-- 한편, 무릇 회사가 외형상으로는 법인의 형식을 갖추고 있으나 법인의 형태를 빌리고 있는 것에 지나지 아니하고 실질적으로는 그 법인격의 배후에 있는 사람의 개인기업에 불과하거나, 그것이 배후자에 대한 법률적용을 회피하기 위한 수단으로 함부로 이용되는 경우에는, 비록 외견상으로는 회사의 행위라 할지라도 회사와 그 배후자가 별개의 인격체임을 내세워 회사에게만 그로 인한 법적 효과가 귀속됨을 주장하면서 배후자의 책임을 부정하는 것은 신의성실의 원칙에 위배되는 법인격의 남용으로서 심히 정의와 형평에 반하여 허용될 수 없고, 따라서 회사는 물론 그 배후자인 타인에 대하여도 회사의 행위에 관한 책임을 물을 수 있다고 보아야 한다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다90982 판결 등 참조). 다만, 이와 같은 법인격부인의 법리는 당해 회사의 법인격이 법인격의 배후에 있는 타인에 대한 법률 적용을 회피하기 위한 수단으로 사용되거나 채무면탈이라는 위법한 목적을 위해 사용되는 경우에 그와 같은 위법의 방지 및 정의와 형평의 원칙에 기하여 법인격의 개별성과 주식회사의 유한책임 원칙에 대한 예외를 인정하는 것이기 때문에 제한적으로 인정되어야 하는 것이다.살피건대, 원고는 분당00프라자가 형식상의 회사에 지나지 않고 그 실질은 배후에 있는 피고 박00, 안00의 개인사업에 불과하다며 제2항 가.목의 (1), (나)에 기재한 각 사정들을 근거로 주장하나 위 사정들을 인정할 만한 증거가 없다.따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.결국, 분양을 받음에 있어 해당 분양대상물의 위치나 수익성만을 따질 것이 아니라, 향후 분양이 잘못되었을 경우 법적인 책임을 질 수 있는 분양주체가 누구인지를 잘 고려하는 것도 매우 중요한 문제라고 할 수 있다. 하지만, 지금처럼 제법 규모가 있는 분양일 경우에는 거의 대부분 실제 분양업무의 대부분을 담당하고 있는 시공회사가 분양회사의 뒤에 숨어서 책임을 피하고 있는 관행 하에서는 분양을 받는 입장에서는 선택의 여지가 전혀 없게 된다. 이런 구조가 싫으면 분양받기를 포기할 수밖에 없는 것이 지금의 현실인 셈이다. 분양사업의 실질적인 주체가 유명건설사라고 대부분의 수분양자가 믿고 있다면 그 기대에 걸맞은 책임을 다하는 구조를 갖추는 것이 당연한 기본이라는 점에서 본다면, 지금과 같이 수분양자들의 믿음을 저버리는 배신적이고 비겁하고 무책임한 분양관행은 하루속히 개선되어져야 할 것이다. -이상-※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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