[힘이 되는 부동산 법률] 토지거래허가구역의 해제와 계약의 효력

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최근들어 토지거래허가구역이 대폭해제되고 있는데, 토지거래허가가 법적으로 어떤 의미를 가지고 있고, 반대로 해제가 되면 어떤 법적인 효과가 있는지 살펴보기로 한다. 허가구역 내의 토지를 허가받지 않고 (매매 등 유상)거래한데 대해서는 “허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다”라고 법에서 규정하고 있는데, “무효”의 구체적인 의미에 대해서는 오랜 논란 끝에 대법원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 【토지소유권이전등기】을 통해 정리되었다.
이 판결에 의하면, “국토이용관리법상의 규제구역 내의 ‘토지등의 거래계약’허가에 관한 관계규정의 내용과 그 입법취지에 비추어 볼 때 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것인바, 다만 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없으나 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약(허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는 것으로 본다)일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 거래의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보는 것이 타당하므로 허가받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없으나 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효화되므로 허가 후에 새로이 거래계약을 체결할 필요는 없다”고 하여 기본적으로 유동적 무효라는 효력을 가지게 된다고 판단하고 있다. 결국, 허가를 득하기 전의 유동적 무효상태에서는 채권적 효력도 인정되지 않기 때문에 채권적 효력을 전제로 한 (조건부) 이전등기청구권, 대금청구권, 대금미지급을 이유로 한 손해배상 내지 계약해제청구권 등의 권리행사가 일체 허용되지 않는다.
★대법원 1992.7.28. 선고 91다33612 판결 【소유권이전등기】 토지거래허가를 전제로 하는 매매계약의 경우 허가가 있기 전에는 매수인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급의무가 없는 것이므로 설사 그전에 매도인이 소유권이전등기 소요서류의 이행제공을 하였다 하더라도 매수인이 이행지체에 빠지는 것이 아니고 허가가 난 다음 그 이행제공을 하면서 대금지급을 최고하고 매수인이 이에 응하지 아니한 경우에 비로소 이행지체에 빠져 매도인이 계약을 해제할 수 있는 것이다.★대법원 1994.1.11. 선고 93다22043 판결 【부동산인도등】 ☞ 거래허가구역 내 토지를 매수한 원고가 이를 타인에게 전매하는 계약을 체결했지만, 피고로부터 이전등기를 받지 못하던 중 전매계약이 해제되면서 이에 따른 손해배상3천만원을 지급하게 되자, 피고에게 3천만원의 손해배상금을 청구한 사안(원심은 피고에게 배상책임을 인정했지만, 대법원은 배상책임을 부정함) 가. 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지매매계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 매매계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하여 무효이므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없는 것이고, 따라서 채무불이행으로 인한 손해배상청구도 할 수 없다. 나. 일반적으로 토지와 그 지상의 건물은 법률적인 운명을 같이 하게 하는 것이 거래의 관행이고 당사자의 의사나 경제의 관념에도 합치되므로 토지거래규제구역 내의 토지와 지상건물을 일괄하여 매매한 경우 매수인이 토지에 관한 당국의 거래허가가 없으면 건물만이라도 매수하였을 것이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정되는 경우를 제외하고는 토지에 대한 매매거래허가를 받기 전의 상태에서는 지상건물에 대하여도 그 거래계약 내용에 따른 이행청구 내지 채무불이행으로 인한 손해배상청구를 할 수 없다. 하지만, 유동적무효상태에서도 당사자간에는 허가를 받을 수 있도록 서로 협력해야 할 의무는 존재한다고 판단하고 있다. 즉, 판례는 「-- 이러한 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로 규제지역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우에 계약의 쌍방당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로 구할 이익이 있다」고 하여 허가신청절차의 이행청구권은 인정하고 있다. 이와 같은 협력의무이행청구권은 계약의 직접적 효력은 아니지만 신의칙에 기해 인정되는 권리로 보고 있다(판례). 아울러, 이와 같은 협력의무를 보전하기 위해 처분금지가처분도 인정하고 있고, 또 협력의무위반에 따른 배상책임도 가능하도록 해석하고 있다.
하지만, 계약당시에는 허가대상구역이었지만 그후 (유동적 무효상태로 있던 중) 허가구역에서 지정해제되면, 허가를 받을 필요없는 다시말하면 지정해제와 동시에 자동적으로 확정적 유효화된다.
★대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결 【소유권이전등기】 ☞ 허가대상 토지를 교환하는 계약이 체결되어 유동적 무효상태에 있던 중, 허가구역에서 지정해제되었다면, 즉시 확정적 유효화되어 이전등기청구가 가능하다는 판단(한편, 확정적 유효화하기 이전 계약위반을 이유로 한 피고의 계약해제주장에 대해서는, 유동적무효상태에서 계약위반을 이유로 한 해제 不可의 논리로 배척함)
【판결요지】 [1] 국토이용관리법상 토지의 거래계약허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 관할 행정청의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하지만, 일단 허가를 받으면 그 거래계약은 소급해서 유효로 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 한다.[2] [다수의견] 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 관하여 건설교통부장관이 허가구역 지정을 해제하거나, 또는 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지 아니한(이하 '허가구역 지정해제 등'이라고 한다) 취지는 당해 구역 안에서의 개별적인 토지거래에 관하여 더 이상 허가를 받지 않도록 하더라도 투기적 토지거래의 성행과 이로 인한 지가의 급격한 상승의 방지라는 토지거래허가제도가 달성하려고 하는 공공의 이익에 아무런 지장이 없게 되었고 허가의 필요성도 소멸되었으므로, 허가구역 안의 토지에 대한 거래계약에 대하여 허가를 받은 것과 마찬가지로 취급함으로써 사적자치에 대한 공법적인 규제를 해제하여 거래 당사자들이 당해 토지거래계약으로 달성하고자 한 사적자치를 실현할 수 있도록 함에 있다고 할 것이므로, 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정해제 등이 된 때에는 그 토지거래계약이 허가구역 지정이 해제되기 전에 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는, 더 이상 관할 행정청으로부터 토지거래허가를 받을 필요가 없이 확정적으로 유효로 되어 거래 당사자는 그 계약에 기하여 바로 토지의 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수 있고, 상대방도 반대급부의 청구를 할 수 있다고 보아야 할 것이지, 여전히 그 계약이 유동적 무효상태에 있다고 볼 것은 아니다.[반대의견] 국토이용관리법상의 토지거래허가제도가 폐지되지 않고 존치되어 있는 이상, 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 관하여 체결된 거래계약은 허가구역 지정해제 등이 된 이후에도 여전히 허가를 받아야 유효로 된다고 해석하여야 토지의 투기적 거래의 규제가 가능하고 이를 목적으로 한 위 제도의 내용 및 취지와 합치되며, 법이론상으로도 무리가 없고, 다수의견에 따르면 허가구역 지정기간 경과 후에는 과거의 투기거래를 문제삼지 않고 이를 용인하는 결과가 되어, 자본을 건전한 투자와 소비로 유도하고 투기거래로 유입되는 것을 차단하여 건실한 경제발전을 도모하고 나아가 토지이용질서를 확립하려는 국가의 기본경제정책에도 배치된다.[3] 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 들어 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약 자체를 해제할 수 없다.
【이유】 --원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고의 계약해제 항변에 대하여 피고가 자신의 채무에 대한 적법한 이행의 제공을 하지 아니하였고 원고측에서 이 사건 교환계약상의 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였다는 점을 인정할 증거도 없다고 하여 이를 배척하고, 원심이 유동적 무효의 상태에 있는 이 사건 교환계약의 효력이 완성되도록 협력할 원고의 의무불이행을 이유로 한 1994. 9. 2.자 해제통고에 의하여 이 사건 교환계약이 적법하게 해제되었다는 취지의 피고의 주장 부분에 대하여는 명시적인 판단을 하지 아니하고 있으나, 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 들어 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약 자체를 해제할 수 없는 것일 뿐만 아니라( 대법원 1992. 9. 8. 선고 92다19989 판결, 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결 참조), 피고의 계약해제 항변을 배척한 원심의 위와 같은 판단 가운데는 피고의 위 주장 부분을 배척한 취지도 포함되어 있다고 할 것인데, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이와 같은 판단은 정당하므로, 이 사유는 이 사건 교환계약을 확정적으로 무효로 할 사유에 해당하지도 아니한다고 할 것이다. 따라서 이 사건 교환계약은 1994. 9. 2.자 피고의 해제통고에도 불구하고 그 이후 여전히 유동적 무효의 상태에 있다가 이 사건 토지에 대한 허가구역의 지정이 해제됨으로써 확정적으로 유효로 되었다 할 것이므로, 이를 전제로 피고의 이 사건 교환계약 해제의 항변만을 배척한 원심의 조치는 수긍이 가고, 거기에 토지거래계약의 해제에 관한 법리를 오해하여 판례를 위반한 위법이 없으며, 이유불비 또는 이유모순의 위법도 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.
결국, 토지거래허가구역 해제로 인해 계약상으로는 완전히 유효한 계약이 되는 바( 물론, 구역해제로 인해 확정적으로 유효화되기 이전에 여러 가지 사유로 이미 계약이 확정적으로 무효로 되었다면 구역해제가 되더라도 다시 유효화될 수는 없을 것이다), 통상적으로 허가구역 해제가 되면 지가가 상승하는 것이 일반적이라는 점을 고려한다면, 계약이행을 둘러싸고 매도인과 매수인 사이에 상당한 갈등이 예상될 수 있다. 그동안 거래허가대상이어서 대금지급이 지연되더라도 계약해제나 손해배상을 청구할 수도 없는 상태에서 해제로 인해 지가가 상승하게 된다면, 매수인으로서는 조속한 계약이행을 원하는 반면에 매도인은 이행을 꺼리거나 상당한 추가대금지급을 원할 수 있어 분쟁발생 가능성이 높기 때문이다. -이상-
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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