[힘이 되는 부동산 법률] 유치권의 소멸사유, 선관주의의무위반 (1)

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★ 민법 제324조(유치권자의 선관의무)①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.②유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.1. 의의 유치권은 채무를 변제받기 위해 점유의 반환을 거부함으로써 채무자를 압박하는 수단에 불과하다는 점에서, 아무리 유치권자라고 하더라도 채무자(소유자) 승낙 없이 임의로 유치물을 사용, 대여, 담보제공하는 것은 허용되지 않는다. 이를 위반할 경우 유치권소멸사유가 될 수 있다. 판례는, 민법 324조 제2항의 법문에 충실하여 유치권자가 유치물을 사용하는 것은, 보존에 필요한 정도는 소유자(채무자)의 승낙 없이 허용하는 반면, 유치물을 타인에게 대여하거나 담보제공하는 것은 엄격하게 제한하고 있다. ★ 대법원 2011. 2. 10.선고 2010다94700 건물명도유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 설령 최00이 배00으로부터 공사대금 680,873,334원을 지급받을 때까지 이 사건 건물에 대한 유치권을 가진다고 하더라도, 피고가 최00의 위 유치권을 원용하여 원고의 이 사건 건물에 관한 인도청구를 거절하기 위해서는 피고가 최00로부터 이 사건 건물을 임차함에 있어 당시 이 사건 건물의 소유자인 00실업 주식회사(이하 ‘00실업’이라고 한다) 또는 이후 소유자가 된 유00, 원고로부터 이에 관한 승낙을 받았다는 점에 관한 입증이 있어야 하는데, 피고가 주장하는 최00에 대한 위 공사대금 채무자인 배00의 동의만으로는 민법 제324조 제2항에 따른 동의가 있었다고 볼 수 없다는 취지로 판단하였다. 위 법리 및 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하다. 거기에 이 부분 상고이유의 주장과 같이, 원심이 유치권에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하거나 논리와 경험의 법칙에 위배하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 인정한 위법 등이 없다. 한편, 이와 같은 선관주의의무위반이라는 유치권의 소멸사유가 존재한다는 이유 그 자체로 당연히 유치권이 소멸되는 것은 아니고, 채무자 등 이해관계인이 이를 근거로 소멸청구를 해야만 유치권이 소멸될 수 있다. ★ 서울고등법원 2010. 4. 14.선고 2009나65678 손해배상(기)피고 및 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라고만 한다)은, 00테크가 402호에 관하여 유치권을 행사하던 중 이 사건 공사대금채권을 회수할 목적으로 김00에게 점유를 위탁관리한다는 명목으로 402호를 임대하였고, 김00으로부터 402호의 점유를 승계한 원고도 402호에서 주거생활을 영위하는 방법으로 이를 사용하였는바, 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하도록 한 민법 제324조 제2, 3항에 따라 이 사건 유치권은 소멸하였고 그 결과 김00이나 원고의 점유는 불법점유에 해당되므로 이 사건 유치권은 성립하지 아니한다는 취지로 주장한다. 살피건대, 민법 제324조 제2항은 “유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다”고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “유치권자가 전 2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다”고 규정하고 있는바, 이는 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공을 하는 경우 당연히 유치권이 소멸하는 것이 아니라 채무자가 소멸청구를 하여야만 유치권이 장래에 향하여 소멸하는 것으로 해석하여야 한다. 따라서 원고의 유치권이 소멸되기 위하여는 채무자인 00종건이 원고에게 유치권 소멸청구를 하는 것이 필요한데, 00종건이 원고에 대하여 유치권 소멸청구를 하였다는 점에 관한 아무런 주장․입증이 없고, 유치권자가 유치물을 대여․사용하였다는 사정만으로 채무자의 유치권 소멸청구 없이 그 점유가 불법점유가 된다고 볼 수도 없으므로, 피고 및 참가인의 위 항변은 이유 없다.★ 서울고등법원 2010. 4. 14. 선고 2009나65678 손해배상(기) --이에 대하여 피고 및 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라고만 한다)은,-- 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하도록 한 민법 제324조 제2, 3항에 따라 이 사건 유치권은 소멸하였고 그 결과 김00이나 원고의 점유는 불법점유에 해당되므로 이 사건 유치권은 성립하지 아니한다는 취지로 주장한다. 살피건대, 민법 제324조 제2항은 “유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다”고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “유치권자가 전 2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다”고 규정하고 있는바, 이는 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공을 하는 경우 당연히 유치권이 소멸하는 것이 아니라 채무자가 소멸청구를 하여야만 유치권이 장래에 항하여 소멸하는 것으로 해석하여야 한다. 따라서 원고의 유치권이 소멸되기 위하여는 채무자인 00종건이 원고에게 유치권 소멸청구를 하는 것이 필요한데, 00종건이 원고에 대하여 유치권 소멸청구를 하였다는 점에 관한 아무런 주장․입증이 없고, 유치권자가 유치물을 대여․사용하였다는 사정만으로 채무자의 유치권 소멸청구 없이 그 점유가 불법점유가 된다고 볼 수도 없으므로, 피고 및 참가인의 위 항변은 이유 없다. 부동산경매에서 허위의 유치권신고가 워낙 많다보니, 경매부동산에 거액의 유치권이 신고되었음에도 불구하고 유치권에 대한 자세한 조사나 검토 없이 ‘최소한 신고된 채권금액 중 일부만 부담하는 식으로 어떻게든 합의되겠지’하는 마음으로 무턱대고 부동산을 낙찰받는 경우가 적지 않은데, 유치권소멸사유를 너무 쉽게 생각하는 경향에도 원인이 있다. 하지만, 기본적으로 유치권소멸에 관한 주장은, 소멸을 주장하는 낙찰자에게 입증책임이 있어 입증의 부담이 있을 수밖에 없는데다가, 법원 역시 채권자에게 받을 채권이 있다는 점이 분명하다면 “공평의 이념”에 입각해서 채권의 변제를 받게 하기 위해 유치권의 소멸을 쉽게 인정해 주지 않으려는 경향도 있다는 점에서, 유치권소멸 사유에 대해서는 보다 신중한 접근이 필요할 수 있다.※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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