[힘이 되는 부동산 법률] 유치권의 소멸사유, 선관주의의무위반 (2)

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2. 선관주의위반의 유형 가. 유치권자가 유치물을 직접 사용한 사례 ★ 대법원 2009.9.24. 선고 2009다40684 판결 【점유권확인】 민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 “사용”하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다(하지만, 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다고 판단). ★ 대전지방법원 2008. 6. 11.선고 2008나700【건물명도】 “--- 원고는, 피고가 홍00(건물주)의 승낙 없이 보존에 필요한 범위를 넘어서 이 사건 건물 중 3층 부분을 사용하고 있고, 이를 이유로 하는 원고의 유치권 소멸청구의 의사표시가 기재된 준비서면이 피고에게 송달되었으므로 피고의 유치권은 소멸되었다고 주장하나, 피고가 홍00과 사이에 이 사건 건물 중 3층 부분에 관한 전세권계약을 체결하고 그 무렵부터 이를 점유·사용하여 온 사실은 앞에서 인정한 것과 같은바, 피고가 이 사건 건물 중 3층 부분에 관한 유치권을 행사함에 있어 원고의 소유권 취득일 이후에도 종전과 마찬가지로 이를 계속 사용하는 것은 보존행위에 포함되는 것이거나 일종의 유치방법으로 보아야 함이 상당할 뿐만 아니라, 피고는 이 사건 항소심 계속 중인 2008. 5. 17. 이 사건 건물 3층 부분에서 사무실을 이전하였고 이후 사설경비업체를 통하여 유치권의 행사에 필요한 최소한의 보존행위에 따른 점유만 하고 있는 사실은 앞서 본바와 같으므로 원고의 위 주장은 이유 없다”★ 부산고등법원 2005. 9. 29.선고 2004나19524【건물명도등】"-- 다시 원고는, 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 할 수 없음에도 피고 허00은 이 사건 건물 중 1층 부분을 피고 김00에게 임대함으로써 유치물의 유치방법을 위반하였으므로, 민법 제324조에 의하여 유치권 소멸청구를 한다고 주장하므로 살피건대, 피고 허00이 이 사건 건물 중 1층 부분을 피고 김00에게 임대하였음을 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 오히려, 피고 허00은 이 사건 건물 중 별지 제1도면 표시 ㉮부분에서 피고 김00 명의로 사업자등록을 하고 피고 김00과 함께 직접 ‘0마트’라는 상호로 슈퍼마켓을 운영하고 있음은 앞에서 본바와 같을 뿐 아니라, 피고 허00은 소외 회사로부터 그 공사대금을 지급받을 때까지 1년간 이 사건 건물 중 1층 부분을 무상으로 사용하기로 한 약정에 따라 이 사건 건물 중 1층 부분에서 슈퍼마켓을 운영해 왔는데, 무상사용기간이 종료한 2000. 5. 10. 이후에도 위 건물 부분에서 그대로 슈퍼마켓 영업을 해 오고 있는 점에 비추어 보면, 피고 허00의 위 건물 부분에 대한 점유·사용은 유치물의 보존에 필요한 범위내의 사용으로 봄이 상당하다" 나. 유치물을 타인에게 대여한 사례 ★ 대법원 2002. 11. 27.선고 2002마3516결정【부동산인도명령】유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다. 또한 기록에 의하면, 이 사건 건물의 유치권자로서 재항고인들에게 그 2층 부분을 임대하였다고 하는 00산업개발 주식회사(이하 00산업'이라 한다)에 대하여는 낙찰자의 신청에 의하여 이 사건 건물 전부를 낙찰자에게 인도하라는 인도명령이 이미 확정되어 있음을 알 수 있으므로, 00산업이 재항고인들로부터 그 점유를 이전받더라도 이를 점유할 수 없게 됨으로써 그 유치권을 더 이상 유지할 수도 없게 되었다. 따라서 같은 취지에서 재항고인들이 가사 00산업으로부터 그 2층 부분을 임차하였다고 하더라도, 재항고인들은 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원을 갖고 있다고 볼 수 없다고 판단한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 재항고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 없다. ★ 대법원 2006. 2. 23.선고 2005다57523판결【건물명도등】민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있고, 한편 민법 제323조에 의해 유치권자에게 과실수취권이 인정되지만, 이는 유치물의 사용·임대 등에 소유자의 승낙이 있거나 그것이 보존행위에 해당함을 전제로 하는 것이므로 유치권자에 대한 과실수취권의 인정이 승낙 없는 사용이나 대여를 정당화할 수는 없다고 할 것이다. 원심이 적법하게 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 피고 회사의 대표이사인 정00는 소유자의 승낙 없이 이 사건 건물 중, 2층 202호를 피고 정@@에게 1995. 1.경부터 임대한 외에, 2000. 6.경 내지 10.경부터 1층 부분을 주식회사 00에게 보증금 1,000만 원, 월임료 80만 원에, 2층 201호를 이00에게, 3층 301호를 임00에게 보증금 2,300만 원에, 3층 302호를 유00에게 보증금 2,000만 원에 각 2년 이상 임대하였고, 이러한 임대차관계는 원고가 이 사건 토지와 건물의 소유권을 취득한 2002. 8. 9. 이후에도 여전히 계속되고 있다는 것이며, 또한 정00는 2002. 6. 21.경 피고 회사 및 그와 동업관계에 있는 주식회사 00의 영업을 위해 임의로 이 사건 건물 1층 뒤쪽 벽의 3평 정도(높이 2.3m, 길이 4.4m)를 철거하여 1층에 몰딩기계 등을 설치하여 이를 공장 내지 판매장으로 사용하면서 제1심 법원이 현장검증을 한 2004. 7. 23.까지도 위 벽을 철거된 상태로 장기간 방치하였고, 정00는 이로 인하여 2003. 10. 17. 재물손괴죄로 벌금 100만 원의 약식명령을 받기까지 하였다는 것인바, 위와 같은 소유자의 승낙 없는 임대 및 손괴행위는 유치물의 보존에 필요한 사용이라고 할 수 없으므로 원고는 이를 이유로 유치권소멸청구를 할 수 있다 할 것이다.★ 대법원 2010. 11. 11.선고 2010다46657 유치권부존재확인 원심이 적법하게 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 피고 주식회사 00식품(이하 ‘피고 00식품’이라고만 한다)은 원고가 이 사건 제1건물의 소유권을 취득한 이후 원고의 승낙 없이 2009. 7. 24. 김00에게 위 건물 전체를 임대차보증금 300만 원, 월차임 80만 원으로 정하여 임대하였음을 알 수 있고, 위와 같은 소유자의 승낙 없는 임대행위는 유치물의 보존에 필요한 사용이라고 할 수 없으므로, 원고는 이를 이유로 「민법」제324조 제3항에 정한 유치권소멸청구를 할 수 있다. 이와 같은 취지에서 원고의 유치권소멸청구에 의하여 피고 00식품의 유치권이 소멸되었다고 한 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다.★ 수원지방법원2009. 12. 22.선고 2009가단24824 건물명도등 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 사용을 위해서만 유치물을 사용, 대여 또는 담보 제공할 수 있고, 유치권자가 이에 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있는바(민법 제324조 제2항, 제3항), 위 기초사실 및 갑6의 기재와 변론 전체의 취지에 인정되는 사정, 즉, ① 피고는 2004. 2. 13.부터 자신의 아들과 같이 계속하여 현재까지 이 사건 건물에 거주하고 있는데, 피고 보조참가인이 피고에게 아무런 대가 없이 무상으로 거주하게 할 만한 특별한 인적관계(피고 주장에 따르면 동네지인에 불과하다) 등 객관적으로 납득할 만한 사정을 찾아 볼 수 없는 점, ② 이 사건 건물의 입주시기에 대한 피고의 진술이 소송이 진행되면서 2001년, 1998년, 2004년으로 순차 번복되어 일관되지 못한 점, ③ 피고 보조참가인은 이 사건 건물 바로 옆에 위치한 403호를 다른 사람에게 임대하여 간접점유를 하여 왔던 점, ④ 피고 보조참가인은 이 사건 소제기 이전에 이미 피고 보조참가인이 위 403호를 임대하였다는 사유로 유치권 소멸청구권 행사를 당하고 있었던 상황이므로, 이해관계를 같이하는 피고와 피고 보조참가인은 이 사건 소송에 대비하여 미리 협의하였을 가능성이 높다는 점 등의 사정을 종합적으로 고려하면, 피고는 이 사건 건물에 대하여 유치권을 행사하는 피고 보조참가인의 단순한 점유보조자라 보기 어렵고, 피고 보조참가인으로부터 이 사건 건물을 임대받아 점유하고 있다고 봄이 상당하고, 위와 같은 임대행위는 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘는 것으로서, 피고 보조참가인의 이 사건 건물에 관한 유치권은 원고의 유치권소멸청구의 의사표시가 담긴 2009. 9. 22.자 서면이 피고 보조참가인에게 도달한 2009. 9. 25. 소멸하였다고 할 것이고, 피고가 유치권자인 피고 보조참가인과 체결한 임대차계약을 가지고 소유자인 원고에게 대항할 수 없을 뿐만 아니라 위와 같이 임대인인 피고 보조참가인의 유치권이 소멸되었으므로 --★ 광주고등법원 전주재판부 2009. 11. 20.선고 2009나1356 토지인도 등 민법 제323조 제1항에 의하여 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있으나, 이는 채무자나 소유자의 승낙이 있는 경우 또는 보존행위로 과실을 수취하는 경우 등을 의미할 뿐인데(민법 제324조 제2항 참조), 이 사건에서는 앞서 본 바와 같이 피고를 적법한 유치권자로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 설령 피고를 유치권자로 보더라도 피고가 이 사건 건물을 점유·사용함에 있어 소유자인 원고로부터 승낙을 받았다거나 그 사용관계가 보존행위에 해당하는 것으로 볼 만한 증거가 없다. 오히려 유치권은 채권담보를 위하여 목적물을 점유할 수 있는 것에 불과하므로, 원칙적으로 채무자나 소유자의 승낙 없이는 유치물을 사용, 대여하거나 담보제공을 할 수 없고, 만일 유치권자가 승낙을 얻지 않고 유치물을 사용, 대여하거나 담보제공을 한 경우에 그것이 보존행위가 아닌 한 그에 따른 이득은 부당이득으로서 채무자나 소유자에게 반환하여야 하는데, 이 사건에서는 피고가 앞서 본 바와 같이 00개발과 사이에 임대차계약을 체결하고 이 사건 건물을 이용하여 모텔 영업을 함으로써 그 운영이익을 기성금 채권에 충당하여 왔고, 그러한 사용이 보존행위에 해당한다고 볼 도리는 없는 것이므로, 피고는 원고에게 건물 사용에 따른 부당이득을 반환하여야 할 뿐만 아니라, 피고의 위와 같은 사용은 유치권의 소멸청구 사유에 해당한다. 그런데 원고는 당심에서 정식으로 위 소멸청구를 한 바 있으므로, 피고의 유치권 주장은 이 점에서도 이유 없다. ★ 부산지방법원 2009. 11. 18.선고 2008가합22071 유치권부존재확인 이 사건 건물 B동의 임차인 정영*가 숙박영업을 그만둔 이후 피고 국*설비가 이 사건 건물 B동을 점유·관리하면서 일부 대구·경북지역 공사대금채권자들과 함께 숙박영업을 하고 그 수익으로 이 사건 건물의 점유·관리에 소요되는 비용 등에 충당해 오고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으나 한편 숙박시설인 이 사건 건물의 용도를 감안하면 위와 같은 피고 국*설비 등의 숙박영업 등 사용은, 그로 인한 수익을 소유자인 심정*에게 반환하여야 하는지 여부는 별론으로 하더라도 이 사건 건물의 보존에 필요한 사용행위로 볼 여지가 있고, 더군다나 심정*이 앞서 본 바와 같이 ‘피고 등의 위 각 공사대금채권에 기한 이 사건 건물에 대한 점유 및 유치권 행사에 동의한다’는 취지의 ‘유치권 및 점유동의서’를 피고 국*설비에게 작성·교부함으로써 위와 같은 정도의 사용·수익은 이를 허락하였다고 볼 여지도 있는 점에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 피고 등이 소유자인 심정*의 승낙 없이 이 사건 건물을 사용, 대여 또는 담보제공함으로써 민법 제324조에 정한 유치권소멸청구의 사유가 발생하였다고 인정하기에 부족하고-- 굳이 유상의 임대차가 아니라 무상의 사용대차계약이라고 하더라도 유치권 소멸사유인 “대여”행위로 인정될 수 있다. ★ 대법원 2009. 5. 28.선고 2009다2095 건물명도 ☞ 유상이 아닌 무상의 사용대차도 유치권 소멸사유로 해석
“--원심은 이 사건 부동산에 대한 유치권자인 0현종합건설 주식회사가 사용대차를 통해 조00 및 피고에게 이 사건 부동산의 점유를 이전해 준 사실을 인정하고서도, 위와 같은 점유이전의 목적과 경위가 오로지 00연립아파트 재건축정비사업조합원들의 점유권 침탈 및 방해를 방지하고 이로써 유치권 행사의 실질을 도모하기 위한 것이라는 이유만을 들어 그 사용대차계약 및 점유이전을 유치물의 보존을 위한 행위라고 판단하고, 0현종합건설 주식회사의 유치권을 원용하는 피고의 항변을 받아들였다. 그러나 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 대여할 수 있는 권한이 없으므로, 유치권자의 그러한 대여행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 대여의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차 또는 사용대차에 의하여 유치권의 목적물을 대여받은 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 등 참조). 또한, 조00 및 피고에 대한 이 사건 부동산 점유이전의 목적과 경위가 원심이 인정한 바와 같다 하더라도, 그 사용대차계약 및 점유이전은 0현종합건설 주식회사의 유치권을 보존하기 위한 행위가 될 수 있을지언정 민법 제324조 제2항 단서가 규정하는 “유치물의 보존에 필요한 사용”에 해당된다고 볼 수는 없다. 결국, 이 사건 부동산에 대한 피고의 점유는 원고에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없고, 이와 달리 판단한 원심판결에는 유치물의 보존에 필요한 사용 등에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다--”.★ 수원지방법원 2010. 6. 29.선고 2009가단24817 건물명도등 설령 피고 보조참가인 주장과 같이 피고가 무상으로 이 사건 주택을 점유하고 있다고 하더라도, 그 점유의 형태가 점유보조자의 점유가 아닌 직접점유에 해당함은 앞에서 본 바와 같으므로, 이러한 사용대차에 의하여 유치권의 목적물을 대여받은 피고의 점유는 소유자인 원고에게 대항할 수 없다.★ 대전지방법원 2009. 10. 15.선고 2009가단9321 건물명도 원고는 피고 백종*와 그 소송대리인이 채무자 회사의 승낙 없이 101호를 00산업 주식회사에 대여하였다며 민법 제324조 제2, 3항을 적용하여 채무자 회사를 대위하여 유치권의 소멸을 청구한다고 주장한다. 살피건대, ---보면, 채무자 회사는 101호를 포함한 전체 건물의 준공 직후 희망하는 분양자들에게 그들이 권리를 행사할 수 있도록 시정장치를 넘겨준 사실이 인정된다. 그리고 채무자 회사의 의사에 비춰볼 때 위 분양자들의 권리행사에는 이 사건의 경우와 같이 피고 백종*와 그 소송대리인이 101호를 제3자에게 임대함으로써 사용하는 경우도 포함된다고 해석된다. 따라서 피고 백종*와 그 소송대리인이 채무자 회사의 승낙 없이 101호를 00산업 주식회사에 대여하였다는 원고의 주장은 받아들이기 어렵다. ★ 부산지방법원 2010. 12. 10.선고 2010가단11855 건물명도보조참가인들이 이 사건 건물을 유치목적물의 보존을 위하여 필요한 범위를 벗어나게 사용하여 유치권이 소멸되어야 한다는 원고의 주장은, 보조참가인들이 피고에게 이 사건 건물을 임대하고 월 임료 명목의 돈을 징수 받은 사실만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 오히려 --종합하여 보면, 보조참가인들이 피고를 비롯한 임차인들로부터 받은 관리비, 주차비 등을 신*아트빌의 관리나 유지․보수 등의 용도 외에 타에 유용하였다거나 어떠한 이득을 취하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없는 점, 보조참가인들은 최초 임대시에는 세대별로 매월 10만원 내지 30만원의 월 임료 등을 받아 전기세 등 각종 공과금, 제반 관리비, 하자보수비와 000개발에 대한 위탁관리비 지급 등에 사용하다가 2006. 1.경부터는 월세를 받지 않고 임차인들이 직접 당해 세대의 관리비와 하자보수비용을 부담하도록 하였고, 보조참가인들은 임차인들로부터 징수한 관리비 등으로 창성*발에 매월 위탁관리비를 지급하고 신*아트빌에 대한 하자보수를 실시하여 왔던 사실이 인정 될 뿐이다. 다. 선관주의의무위반이 문제된 기타 사례들 ★ 서울고등법원 2010. 11. 24.선고 2009나53262(본소) 공사대금, 2009나53279(반소) 건물명도등, 2009나53286(반소) 구상금 피고는 원고에게 유치권이 있다고 하더라도, 원고는 유치권자로서 선량한 관리자의 주의의무가 있다고 할 것인데 원고가 이 사건 점유부분의 창문에 붉은 라카칠을 하고 이 사건 건물 부근에서 플랜카드 및 피켓 등을 이용하여 허위 사실을 게시하고 예식장 및 뷔페 영업을 방해하는 집회․시위를 하는 등 이를 위반하였으므로, 피고가 유치권의 소멸을 청구하여 원고의 유치권은 소멸하였다고 재항변한다. 살피건대, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고(민법 제324조 제1항), 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제324조 제3항)고 할 것이나, 원고가 이 사건 점유부분의 창문에 붉은 라카칠을 하거나 이 사건 건물 부근에서 플랜카드 및 피켓 등을 이용하여 집회․시위 등을 한 것만으로는 유치권을 소멸시킬 정도로 유치물인 이 사건 점유부분에 손상을 가하거나 내․외부 시설의 현상을 훼손하였다고 보기 어려우므로 원고의 유치방법이 선량한 관리자의 주의의무에 반한다고 할 수 없어, 피고의 위 재항변도 이유 없다.★ 서울고등법원 2011. 6. 3.선고 2010나88684 건물명도등☞건물임차인으로부터 공사대금을 받지 못해 유치권을 주장하면서 건물을 점유하는 공사업체에 대해 건물주가 명도소송을 제기한 사안 --이 사건 건물은 노후하여 지하층의 침수 우려가 있었고, 이로 인하여 원고는 배수펌프를 설치하여 지하층의 물을 배수하여 왔는데, 피고 회사의 점유 도중인 2008. 2.경 배수펌프가 분실되었다. 이로 인하여 그 무렵부터 2010. 4.경까지 이 사건 건물의 지하 1층과 지하 2층이 침수되었고, 지하층에 설치되어 있던 철제계단, 구조물, 배수펌프의 스위치판넬 등이 물에 잠겨 녹이 슬게 되었으며, 벽체에 얼룩과 부식이 남게 되었다. 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하는바, 이 사건 건물을 점유하는 피고 회사로서는 이 사건 건물에 설치된 시설물이 분실되지 아니하도록 적절히 관리하고 침수우려가 있을 때는 적절한 방법으로 이를 막아야 하며 설령 침수가 되었다고 하더라도 신속하게 배수를 하였어야 함에도 불구하고, 장기간 이 사건 건물을 방치하여 침수에 이르게 하고 배수를 하지 아니하여 건물 및 시설물의 훼손을 초래하였다고 할 것이다. 피고 회사는 유치권자로서의 선관의무를 위배하였다고 할 것이고, 이를 이유로 한 원고의 유치권소멸청구는 이유 있으므로, 피고 회사의 유치권은 소멸되었다고 할 것이다.※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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