[힘이 되는 부동산 법률] 유치권의 소멸사유, 선관주의의무위반 (3)

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3. 동의를 받아야 할 대상 비록 법문상에는 유치물의 사용, 대여 등에 승낙을 할 수 있는 자를 “채무자”로 정하고 있지만, 채무자와 소유자가 다를 경우에는 “소유자”에게 승낙자격이 있다고 보아야 한다. 유치물의 사용, 대여 등으로 인해 소유자의 처분권이 제한될 수 있기 때문이다. ★ 민법 제324조(유치권자의 선관의무)②유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.★ 대법원 2011. 2. 10.선고 2010다94700 건물명도유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다.★ 수원지방법원 2009. 8. 6.선고 2008가단74457 건물명도등 원고는, 피고가 이 사건 부동산의 소유자인 원고의 승낙 없이 이를 타인에게 임대하여 주었기 때문에 피고에 대하여 유치권소멸청구권을 행사하는 바이므로 피고의 유치권은 소멸하였다고 주장한다. 살피건대, 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하고, 유치권자가 이에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있는바(민법 제324조 제2항, 제3항), --종합하면, 피고는 원고가 2003. 8. 28. 이 사건 부동산에 대하여 경락을 원인으로 소유권을 취득하였음에도 불구하고 그 이전부터 계속하여 점유하여 오다가 2007. 7. 26. 조**에게 이 사건 부동산을 보증금 30,000,000원, 임대기간 24개월로 정하여 임대하고, 조**의 남편인 이**이 이 사건 부동산을 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면, 위와 같은 임대행위는 유치물의 보존에 필요한 범위를 현저히 넘는 것으로서 피고의 이 사건 부동산에 관한 유치권은 원고가 2009. 7. 22.자 준비서면에서 한 유치권소멸청구에 의하여 소멸하였다고 할 것이므로 원고의 위 주장은 이유 있다. 이에 대하여 피고는, 윤**으로부터 이 사건 빌라 전체에 대하여 분양 후 소유권의 이전 및 전세권의 설정 등 일체의 권한을 위임 양도받아 위 권한에 기하여 이 사건 부동산을 임대한 것이므로 원고는 유치권의 소멸을 청구할 수 없다고 주장한다. 살피건대 민법 제324조 제2항에 유치물의 대여(임대차 및 사용대차를 포함한다)를 승낙할 자는 ‘채무자’로 규정되어 있지만, 유치권자는 채권담보를 위하여 목적물을 점유하는 데 불과하므로, 채무자와 소유자가 동일인이 아닌 경우에는 승낙할 수 있는 자는 “소유자”뿐이라고 해석해야 할 것인바, 위 법리에 비추어 피고가 이 사건 부동산의 소유자인 원고로부터 이 사건 부동산의 임대에 관한 승낙을 받았음을 인정할 증거가 없는 이상, 피고가 윤**으로부터 이 사건 빌라 전체에 대하여 분양 후 소유권의 이전 및 전세권의 설정 등 일체의 권한을 위임 양도받은 것만으로는 원고의 유치권소멸청구를 저지할 수 없다 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다. 한편, ‘ 최초 임대할 당시의 소유자로부터는 임대에 관해 동의를 받았지만, 그 후 유치물의 소유권이 변경되었다면 변경된 소유자로부터 다시 임대에 관해 동의를 받지 않으면 선관주의의무 위반으로 유치권이 소멸되는지’에 대해 실무상으로 논란이 있다. 대법원의 명시적인 판단은 없고, 하급심판단은 엇갈리고 있다. ① 새로운 소유자의 동의를 요한다는 판단 ★ 서울고등법원 2011. 12. 21.선고 2011나27983 손해배상(기) <상고하지 않아 확정>☞ 유치권자(원고)가 소유자 동의를 받아 유치물인 건물을 타인에게 임대하던 중, 피고가 건물을 낙찰받아 건물임차인을 인도명령과 회유 등으로 인도해버리자 유치권자가 피고를 상대로 불법행위에 기한 손해배상청구 내지 부당이득반환청구를 한 사안에서, 법원은 새로운 소유자인 피고의 동의없는 임차인들의 점유상태는 피고에 대해 불법적이라는 전제로 원고의 청구를 모두 기각함 1. 기초사실 가. 주식회사 00주택(이하 ‘00주택’이라 한다)은 2004. 6. 28. 원고에게 서울 강북구 @@동 3-219 지상 다세대주택과 같은 동 3-220 지상 다세대주택(이하 ‘이 사건 다세대주택’이라 한다)의 내․외부 마감 석공사(이하 ‘이 사건 공사’라고 한다)를 공사대금 227,845,000원에 하도급 주었고, 00주택의 대표이사인 김&&는 공사대금 지급채무를 연대보증하였다. 원고는 약정기간인 2004. 8. 10. 내에 이 사건 공사를 완료하였다. 나. 김&&는 원고를 비롯한 6명의 채권자에 대한 하도급 공사비 등 채무를 변제하지 못하자, 2004. 8. 17. “채권자 대표인 원고에게 서울 강북구 @@동 3-219, 3-220 토지와 그 지상 건물 일체를 양도하고, 이 사건 각 다세대주택에 대한 일체의 권한을 포기하며, 차후 이의를 제기하지 않겠다.”는 내용의 포기각서를 작성하여 원고에게 교부하였다. 다. 이 사건 다세대주택에 관하여 2004. 12. 27. 김&& 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌다. 라. 원고는 2005. 2.경부터 이 사건 다세대주택에 현수막을 거는 방법으로 유치권에 기하여 점유하고 있음을 표시하였다. 마. 원고는 2004. 11. 3.부터 2006. 10. 15.까지 이 사건 다세대주택 중 별지 목록 기재 1 내지 4번 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)을 아래와 같이 임대하였고, 임차인들은 아래와 같이 이 사건 각 부동산을 점유하였다. <내역 생략> 바. 원고는 00주택 및 김&&를 상대로 서울동부지방법원 2004가합14084호로 이 사건 공사대금의 지급을 구하는 소를 제기하여 2005. 10. 28. 위 법원으로부터 “00주택과 김&&는 연대하여 원고에게 227,845,000원 및 이에 대하여 2005. 8. 15.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.”는 내용의 승소판결을 선고받았고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 사. 한편 이 사건 각 부동산에 관하여 2005. 3. 9. 채권자 정00의 신청으로 서울북부지방법원 2005타경4932호로 강제경매개시결정이 처음으로 내려졌고, 2005. 3. 14. 그 기입등기가 마쳐졌다. 아. 원고는 2007. 5.경 이 사건 각 부동산이 포함된 서울북부지방법원 2004타경41262호, 2005타경38461호(중복), 2005타경4932호(병합) 부동산 강제경매절차(이하 ‘이 사건 강제경매절차’라고 한다)에서 이 사건 공사대금 및 그 지연손해금 채권을 피담보채권으로 하는 유치권 신고를 하였다. 자. 피고는 이 사건 강제경매절차에서 2007. 4.경 이 사건 각 부동산을 낙찰받아 2007. 4. 25. 그 매각대금을 납입하고 이 사건 각 부동산에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 차. 그 후 피고는 이 사건 각 부동산을 점유하고 있는 임차인들을 상대로 서울북부지방법원에 부동산인도명령을 신청하여 아래와 같이 그 신청을 인용하는 결정을 받았다. 피고는 이 사건 2, 4 부동산에 대하여는 그 인도명령을 집행하였고, 이 사건 1, 3 부동산에 대하여는 임차인 한00, 양++으로부터 인도받아 따로 그 인도명령을 집행하지는 않았다.<내역 생략> 카. 피고는 그 후 아래와 같이 이 사건 각 부동산을 매도한 다음 각 매수인들에게 소유권이전등기를 마쳐주고 그 무렵 이 사건 각 부동산을 인도하였다.<내역 생략>2. 원고의 주위적 청구에 관한 판단 가. 원고 주장의 요지 1) 피고는 이 사건 각 부동산의 낙찰인으로서, 경매과정에서 원고가 이 사건 각 부동산에 관하여 임차인들을 통하여 간접점유하면서 유치권을 행사하고 있다는 사실을 잘 알고 있었다. 2) 그럼에도 피고는, 이 사건 2, 4 부동산에 관하여는 부동산인도명령을 신청하여 집행법원의 결정을 받은 후 그 집행을 통하여 이를 인도받았고, 이 사건 1, 3 부동산에 대하여는 피고의 남편인 지%%을 통하여 임차인 양00, 한00에게 인도명령을 집행할 것처럼 협박하여 인도를 받음으로써 이 사건 각 부동산에 대한 원고의 점유를 침탈하였다. 3) 피고는 그 후 이 사건 각 부동산을 다른 사람들에게 매도하고 그 소유권이전등기 및 인도까지 마쳐줌으로써 원고의 유치권이 최종적으로 상실되게 하였으므로, 피고는 원고에게 불법행위에 의한 손해배상으로 위 유치권의 피담보채권액 315,861,000원(=이 사건 공사대금 227,845,000원 + 이에 대한 2005. 8. 15.부터 점유침탈일인 2007. 7. 20.까지의 연 20% 비율에 의한 지연손해금 88,016,000원) 및 이에 대하여 위 점유침탈일 다음날부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.나. 관련 법리 1) 직접점유자가 임의로 점유를 타에 양도한 경우에는 점유이전이 간접점유자의 의사에 반한다 하더라도 간접점유자의 점유가 침탈된 경우에 해당하지 않고, 점유자가 임의로 점유를 이전한 경우에는 비록 타인의 기망이나 강박에 의한 하자있는 의사표시에 기한 경우에도 다른 특별한 사정이 없는 한 점유의 침탈이라고 할 수 없다. 또한, 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 민사집행법 제136조 제1항 단서에서 규정하는 “매수인에게 대항할 수 있는 권원”에 기한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다35552 판결 참조). 2) 한편, 유치권자가 종전 소유자의 승낙을 받아 임차물을 타인에게 임대하고 있었다가 소유자가 바뀐 경우 종전 임차인이 새로운 소유자의 승낙을 받지 않은 상태에서 종전의 임대차로써 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지 여부에 관하여는, 유치권자 및 그로부터 부동산을 임차한 자에게 예측하지 못한 손실을 줄 우려가 있고, 극단적으로 유치물의 사용을 허락한 종전 소유자가 제3자와 통모하여 소유권을 이전할 경우 유치권자의 유치권이 무력해진다는 점에서 이를 긍정하여야 한다고 볼 여지도 있으나, 아래와 같은 논거를 종합하여 보면, 유치권자 또는 임차권자가 소유권변동 사실을 알 수 없어 새로운 소유자의 승낙을 받을 수 있는 시간적 여유가 없었다거나 새로운 소유자의 소멸청구가 신의칙에 위반하여 권리남용에 해당된다는 특별한 사정이 없는 한 새로운 소유자에게 대항할 수 없다고 보는 것이 타당하다. ① 유치권은 법정 담보물권으로서 채권담보를 위하여 목적물을 점유하는 권리에 불과하므로, 종전 소유자의 승낙이 있다고 하더라도 이로 인하여 유치권의 물권적 성격이 변화되는 것은 아니고, 다만 이로 인해 유치권자가 목적물을 ‘사용, 대여 또는 담보제공’ 등을 할 수 있는 일종의 채권적 성격을 가지는 권리를 부여받은 것에 지나지 않는다. ② 새로운 소유자 역시 유치권이라는 물적 부담을 안고 목적물의 소유권을 취득할 뿐이지, 종전 소유자의 승낙에 따른 위와 같은 채권적 부담까지 그대로 승계한다고 볼 수는 없다. ③ 유치권자가 종전 소유자와 통모하거나 그러한 통모가 없어도 종전 소유자의 승낙을 받아 장기간 임대차 등을 할 경우 새로운 소유자의 소유권행사에 심각한 지장을 초래할 우려가 있다. ④ 종전 소유자가 소유권에 기하여 임대차 등을 하더라도 새로운 소유자는 임차인이 대항력을 구비하고 있는 등의 사정이 없으면, 당연히 그 임대차 등을 승계한다고 볼 수 없는 것인데, 유치권의 경우에 이보다 더 강력한 보호를 할 필요성이 있다고 보기 어렵다. ⑤ 새로운 소유자로서는 임차인들이 종전 유치권자의 승낙을 받았는지 여부를 알기 어렵고, 따로 임대에 관한 승낙 여부를 공시할 방법이 없어 승낙의 직접 당사자또는 포괄승계인이 아닌 특정승계인에게까지 종전 소유자의 승낙을 이유로 그 대항력을 인정할 수는 없다. 다. 판단 1) 위에서 인정한 사실들에 의하여 알 수 있는 아래의 사정 등을 위 법리에 비추어 고찰하여 보면, 이 사건 각 부동산의 임차인들은 새로운 소유자인 원고에게 대항할 수 없는 임차인이라고 할 것이므로, 원고가 이들에 대한 부동산인도명령의 집행을 통하여 그 점유를 이전받았거나 이들이 인도명령의 집행에 대한 두려움으로 스스로 그 점유를 원고에게 이전하였다고 하여, 그것을 위법한 점유의 침탈이라고 할 수 없다. ① 원고는 이 사건 각 부동산에 관한 경매개시결정 기입등기가 이루어진 후에 이 사건 1, 2, 3 부동산을 임대하였고, 이 사건 4 부동산에 대한 임대차계약의 체결은 비록 이보다 앞서 있었으나, 그 임대차계약에 따른 임차인의 점유는 위 경매개시결정 기입등기가 이루어진 이후에 시작되었다. ② 원고가 전소유자인 김&&로부터 이 사건 각 부동산에 대한 처분권한을 위임받아 임차인들에게 임대하는데 피고가 관여하였다거나, 그와 같이 임대하는 것을 피고가 사전에 승낙하였다는 사정을 찾아볼 수 없다. ③ 이 사건 인도명령의 집행은 피고가 소유권을 취득한 때로부터 2달 후에 이루어졌는데, 그 기간 동안 원고가 피고로부터 타인에게 임대하는 방식으로 점유․관리하는 것을 승낙받거나 임차인들이 피고로부터 임차권을 취득한 사실이 없다. ④ 피고의 남편인 지%%이 임차인 한##, 양희곤에게 인도명령의 집행을 할 것이라는 말을 하였다고 하여 그것이 사회통념상 수인한도를 넘은 협박이나 강박에 해당한다고 보기 어렵고, 이들이 실제 피고에게 대항할 수 있는 임차권을 가지지 않은 이상 한##, 양++을 기망하였다고 보기도 어렵다. ⑤ 이 사건 인도명령 집행과정에서 피고나 집행관이 민사집행법이나 민사집행규칙 등에 정하여진 규정을 위배하여 직무를 집행한 잘못을 찾아 볼 수 없다. 2) 따라서 피고가 원고의 점유를 침탈하였음을 전제로 하는 원고의 주위적 청구는 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. 3. 예비적 청구에 관한 판단 가. 원고 주장의 요지 1) 피고는 이 사건 각 부동산에 대하여 정당한 유치권을 행사하고 있었던 원고에게 그 피담보채권인 이 사건 공사대금 및 그 지연손해금을 지급한 후 이 사건 각 부동산을 인도받아야 한다. 2) 그럼에도 앞서 주장한 바와 같이 부동산인도명령의 집행 또는 임차인들에 대한 협박을 통하여 이 사건 각 부동산에 대한 원고의 점유를 침탈하였다. 3) 피고는 그 후 이 사건 각 부동산을 다른 사람들에게 매도하고 그 소유권이전등기 및 인도까지 마쳐줌으로써 원고의 유치권이 최종적으로 상실되게 함과 동시에 법률상 원인 없이 원고의 이 사건 공사로 인한 이 사건 각 부동산의 교환가치 상승액인 이 사건 공사대금 상당의 이익을 얻었다고 할 것이다. 4) 따라서 피고는 원고에게 위 공사대금과 그 지연손해금 합계 315,861,000원 및 이에 대하여 위 처분일 다음날부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 위 2. 다.항에서 살펴본 바와 같이, 원고가 이 사건 각 부동산의 점유를 이전받음에 있어 어떠한 불법행위가 있었다고 할 수 없고, 이로 인하여 결과적으로 원고가 유치권이 상실되는 손해를 입었다고 하더라도 이는 원고가 새로운 소유자인 피고의 승낙 없이 이 사건 각 부동산을 임대하였기 때문에 발생한 것이어서, 그러한 사정만으로 피고가 법률상 원인 없이 이득을 얻었다고 할 수는 없으므로, 원고의 예비적 청구 역시 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. ② 새로운 소유자의 동의를 필요로 하지 않는다는 판단 ★ 대전지방법원 2011. 9. 7.선고 2011나5408 건물명도(다른 판단을 한 1심판결을 취소함)☞ 낙찰자인 원고가 종전소유자로부터 동의받아 점유하고 있는 자(내지 점유보조자)를 상대로 인도를 청구한 사안 --나. 이에 대하여 원고는 ① 원고가 00아이엔씨에게 이 사건 부동산을 사용하도록 승낙한 바 없으므로 00아이엔씨가 피고로 하여금 이 사건 부동산을 주거 용도로 사용하도록 한 것은 유치권자로서 선관의무를 위반한 것이어서 원고의 소멸청구에 의하여 00아이엔씨의 유치권이 소멸하였고--다고 주장한다. 먼저 원고의 위 ①주장에 관하여 살피건대, 피고가 2007. 10. 18.부터 이 사건 부동산을 점유, 사용한 사실은 위에서 본 바와 같고, ---를 종합하면 위 점유 개시 당시 이 사건 부동산의 소유자는 진00인 사실, 위 진00은 00아이엔씨의 이 사건 부동산에 대한 점유, 사용에 동의한 사실을 인정할 수 있고 반증 없다. 위 인정사실에 의하면 00아이엔씨는 소유자의 동의를 받아 피고를 통한 간접점유로서 이 사건 부동산을 점유, 사용한 것이므로 선관의무를 위반하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라---★ 대전지방법원 2011. 2. 18.선고 2010가단24517 건물명도☞ 위 대전지방법원 2011나5408 판결의 1심판결“--00아이엔씨(공사업자)는 이 사건 부동산의 소유자인 원고(낙찰자)로부터 대여에 관한 승낙을 받은 바 없는 점, -- 등을 보태어 보면, 피고의 점유는 원고에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없고-- 따라서 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다” 사견으로는, 종전 소유자의 동의하에 임대를 하고 있다면 이런 범주에서의 현상유지행위를 선관주의를 다하지 못한 것으로 본다는 것은, 기존 임차인의 인도가 쉽지 않다는 점에서 다소 비현실적이고, 새로운 소유자도 이런 점유하에서 소유권을 취득했다는 점에서, 새로운 소유자에 대한 동의를 별도로 얻지 않고 타인에 대한 계속적인 임대행위를 유치권소멸사유인 선관주의의무위반으로 해석하기는 어렵다고 생각한다. 대법원 2011.2.10. 선고 2010다94700 판결 【건물명도】에서도, “--원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 설령 소외 1이 소외 2로부터 공사대금 680,873,334원을 지급받을 때까지 이 사건 건물에 대한 유치권을 가진다고 하더라도, 피고가 소외 1의 위 유치권을 원용하여 원고의 이 사건 건물에 관한 인도청구를 거절하기 위해서는 피고가 소외 1로부터 이 사건 건물을 임차함에 있어 당시 이 사건 건물의 소유자인 정안실업 주식회사(이하 ‘정안실업’이라고 한다) 또는 이후 소유자가 된 소외 3, 원고로부터 이에 관한 승낙을 받았다는 점에 관한 입증이 있어야 하는데, 피고가 주장하는 소외 1에 대한 위 공사대금 채무자인 소외 2의 동의만으로는 민법 제324조 제2항에 따른 동의가 있었다고 볼 수 없다는 취지로 판단하였다. 위 법리 및 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하다”고 판단하고 있는 바, 임차인의 점유가 적법하기 위한 요건으로 전소유자 “또는” 현소유자의 동의로 판시하고 있다(물론, 위 대법원판결은 소유자의 동의 없이 채무자의 동의만으로는 적법하다고 할 수 없다고 판단한 사안으로, 소유자가 변경될 경우 변경된 소유자의 동의가 필요한지 여부를 직접적으로 판단하지는 않았다).※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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