[부자되는 법원경매] 겉모습만 보고 투자하다 큰코다친다!

한경닷컴 더 라이피스트

여러분은 어떤 상품을 사실 때 그 물건에 대해 얼마만큼 조사해 보시고 구입을 결정하시는지요? 만약 그 상품을 구입하는데 드는 비용이 자신의 일년치 연봉에 해당하는 높은 비용이라면, 과연 얼마만큼 그 물건에 대해 알아보려 할까요?
사람마다 생각하는 것이 다르겠지만, 저라면 그 상품에 대해서 가슴이 후련해질 때까지는 끊임없이 조사해보고 분석하게 됩니다. 남들이 보기에는 너무 꼼꼼히 따지고 고민한다고 할 정도임에도 자신에게는 여전히 꺼림직 하기에, 조금이라도 더 알고 싶은 궁금증에 잠을 설치기도 합니다. 아마도 제가 고른 물건에 대해서 너무나 마음을 빼앗겨서인지 좀 더 많이, 정확히 알고 싶은 욕구가 저절로 생겨나서인지도 모르겠습니다.
최근에 우리 대한공경매사협회의 팀장이 조사해온 물건에 관하여 이야기하고자 합니다.
감정가가 6억원에 최저가는 2억4천5백만원선(41%)까지 떨어진 방배동의 7층 아파트의 한 세대였습니다. 경매로 나온 지 1년이 넘는 물건으로서 과거에 3억8천만원대에 낙찰 받은 사람이 잔금을 치르지 않은 기록이 남아있었습니다.
물론 이 물건에는 2억여원이 넘는 유치권 신고와 대지권미등기라는 특이사항이 있었습니다. 대항력 있는 세입자는 확정일자를 말소기준 전에 받아놓고 보증금 1억9천만원에 대하여 배당요구를 하였습니다. 현재의 최저가로 낙찰을 받더라도 인수금액이 발생하지 않은 상황이었습니다. 더군다나 이런 경우 세입자가 실제로 점유한 상황이라면 유치권이 병존할 수 없으므로 지금의 최저가가 매우 매력적으로 느껴지는 물건이었습니다.
허나 이 물건에 대한 조사를 하나씩 거듭하면서 여러 가지 문제점들이 발견되었습니다. 일단 시세조사를 한 결과 이 물건의 매매가가 실제로는 4억4천선으로 추정되었습니다. 그렇기에 전에 3억8천만원대에 낙찰 받은 사람은 각종 세금을 더하여 들어간 비용에 비해 시세차익이 크지 않음을 뒤늦게 알았을 것이라 추측하였습니다.
그러나 그 문제는 약과였습니다. 미등기된 대지권에 대하여 근저당이 잡혀있던 것입니다. 선순위 세입자의 전입에 앞서서 설정된 1억8천만원의 근저당이 토지 중 채무자이자 소유자의 지분에 잡혀있던 것입니다. 이렇게 되는 경우 낙찰금액에서 1억8천만원이 가장먼저 배당되게 되므로 세입자의 보증금 중 미배당금을 낙찰자가 인수할 수 있는 상황이 펼쳐지게 됩니다.
그럼에도, 이 물건의 최저가가 매우 저렴했기 때문에, 그런 인수금액을 감안하고서 낮은 가격의 입찰을 계획하고 있었습니다. 더 큰 문제가 또 하나 도사리고 있다는 사실을 알기 전까지는 그랬죠. 등기부등본에서 발견한 사용승인을 받지 못한 문제를 조사하는 과정에서 현장에 마감되지 않은 지붕과 천장이며 승강기 공사뿐만 아니라 화장실까지, 많은 수리비가 숨어있었던 것입니다.
추가적으로 세입자에 대한 조사를 통해서 세입자들이 유치권을 주장한 회사의 직원이었다는 사실 또한 알게 됨으로써 유치권 협상에 있어서 역시 먹구름이 드리워지게 되었습니다. 얼핏 만만하게 보였던 겉모습 속에 온갖 가시와 독을 품고 있는 물건이었던 것입니다.
과연, 이전에 대금을 미납한 낙찰자는 3억8천만원이 넘는 금액을 써넣기 전까지, 위의 문제들 중에 얼마정도를 알고 적었을까요? 어쩌면, 잔금납부를 포기하는 순간까지 모든 사실을 다 파악하지도 못했을 수 있습니다.
지금 이 시간에도 전국에 무수한 물건들이 쏟아져 나오고 있습니다. 얼핏 보기에는 너무도 좋은 지역에 믿기지 않은 가격으로 나온 물건들도 있습니다. 여러분들이 지금 당장 경매물건을 검색해보아도 약간의 미등기 문제나, 허술해 보이는 위장 권리신고만 비춰질 뿐 큰 무리는 없어 보이는 물건들이 부지기수로 눈에 보이실 겁니다.

그러나, 세상만사가 그러하듯 ,세상일이 어디 그렇게 쉽게만 흘러갈 수 있을까요. 경매로 쉽게 누구나 큰돈을 벌 수 있었다면, 아마도 주변인들 중에서 경매로 부자 된 사람들을 얼마든지 쉽게 찾으실 수 있으실 겁니다. 그러나 현실은 결코 녹록치 않습니다.
큰 보상이 있는 일에는 그에 걸맞는 정성이 들어가야 함이 마땅합니다.
여러분이 일년 아니, 몇 년을 일궈서 마련한 돈을 한번에 투자하는 일입니다. 이런 일에는 돌다리도 두들겨보는 신중함이 요구되고, 행여나 어떠한 요행수에 기대려는 생각은 애당초부터 버려야 합니다. 때로는 풍부한 경험을 가진 사람에게 조언을 구하거나, 전문적인 교육기관에서 충분한 학습이 필요하기도 합니다.
이른바 경매고수들이라면, 입찰전날까지, 아니, 입찰 당일까지도 치열하게 고민하고, 행여 궁금증이 생기면 당일 현장을 들르거나 인근 부동산에 전화하여 정보를 얻습니다.이러한 꼼꼼함이 높은 낙찰 성공률로써, 또한 ‘결코 손해나지 않는 장사‘로써 결실을 가져오게되는 것입니다.
끝
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