[힘이 되는 부동산 법률] 분양광고, 어디까지가 적법할 수 있나

한경닷컴 더 라이피스트

쇼핑몰(상가) 분양광고에 있어 다소의 과장이 동반되는 것이 현실이지만, 이를 넘어 사기적인 수준이 될 정도로 지나친 경우도 적지 않다. 다소의 과장 정도가 아니라 사기(기망)행위로까지 인정되면 분양계약을 원천적으로 취소하고 대금을 반환받을 수 있게 된다는 점에서, 사기행위의 판단은 매우 중요할 수 있다. 사기행위 여부는 구체적인 사안마다 달라질 수 있고 사안별로 판결도 다양하게 나오고 있다.

이와 관련하여 최근에는 신촌밀리오레 분양과 관련한 대법원판결이 선고되어 소개한다. 대법원 2012. 5. 24.선고 2011다56675 분양대금등반환 청구사건이다(원심 : 서울고등법원 2011. 6. 17. 선고 2009나76289 판결).

대법원은, 원심이 사기(기망)행위로 인정한 두가지 사실 중 하나는 기망으로 인정하지 않은 반면, 나머지 하나는 기망으로 인정하여 결과적으로 기망에 의한 분양계약취소를 인정하면서 분양대금반환을 결정한 원심의 결론을 지지하였다. 다음은 판결전문이다.

일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 기망행위에 해당한다 할 것이다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2003다69195 판결 등 참조)”라고 일반적인 이론을 설시한 다음,
원심은 이 사건 분양계약은, 임차기간이 20년으로서 매우 장기간이고, 분양금액의 2/3가 20년간의 임대료로 선납되어 임차기간 종료 후 원고들이 반환받을 수 없게 되며, 분양금액의 30% 가량에 이르는 개발비까지 원고들이 별도로 부담하는 내용이므로, 이와 같은 조건을 수용하여 이 사건 분양계약을 체결하고자 하는 원고들로서는 이 사건 쇼핑몰을 분양받을 것인지 여부를 결정함에 있어 이 사건 쇼핑몰의 입지조건 및 분양계약의 조건이 가장 중요한 고려요소가 된다고 하면서, 이 사건 쇼핑몰이 위치한 신촌기차역이 경의선 복선화 사업구간이나 인천국제공항철도 노선에 포함된 적이 없고, 인천국제공항철도 노선에 포함되는 홍대입구역 및 수색역과 신촌기차역 사이의 거리에 비추어 볼 때 신촌기차역은 인천국제공항철도 노선에 포함되지 않고 경유역과도 상당한 거리가 있어 그 역세권에 포함된다고 보기 어려우며, 신촌기차역에는 경의선 통근열차가 1시간에 1번 가량 정차할 뿐임에도 불구하고, 피고 및 분양대행업체들이 이 사건 쇼핑몰 분양 광고 등을 통하여 신촌기차역이 경의선 복선화 사업구간에 포함되어 전동차가 5분 내지 10분 간격으로 다닐 예정이고, 인천국제공항철도 역세권에 포함되어 있는 것처럼 광고한 것은 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고를 한 경우에 해당한다 할 것이고, 또한 이 사건 분양계약은 위 계약내용에 비추어 볼 때 신촌역사로부터 이 사건 쇼핑몰을 임차한 피고가 원고들에게 각 점포를 전대하는 내용의 채권계약이 분명하고, 이 사건 쇼핑몰의 임차인에 불과한 피고가 원고들에게 전차인으로서의 권리에 관하여 어떠한 물권적 효력을 제공할 수 없음에도 불구하고, ‘등기분양에 버금가는 효력’이 있다거나, ‘취득세, 등록세가 면제되고, 양도세 부담도 적다’는 등의 광고를 한 것 역시 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고를 한 경우에 해당하며, 이 사건 분양계약상 원고들이 피고에게 ‘분양금액’의 2/3에 해당하는 금액을 선납임대료로 먼저 지급하도록 되어 있어 오히려 통상의 임대차계약보다 불리한 조건이라고 볼 수 있음에도 불구하고, ‘월임대료가 없다’는 내용의 광고를 한 것 역시 사실과 다르거나, 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고를 한 경우에 해당하므로, 피고 및 이 사건 분양대행업체들의 위 광고행위는 일반적인 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인되기 어려운 정도의 기망행위에 해당한다고 판단하였다.

먼저 ‘등기분양에 버금가는 효력’이 있다거나, ‘취득세, 등록세가 면제되고, 양도세 부담도 적다’는 내용의 광고 및 ‘월임대료가 없다’는 내용의 광고에 대하여 본다.
원심이 채용한 증거에 의하면, 원고들과 피고 사이에 작성된 분양계약서 제5조 제1항에는 “본 계약은 갑(피고)과 신촌역사(주) 사이에 체결된 임대차계약(임대차계약기간 30년, 종료 후 30년 단위로 연장계약 가능)을 근거로 체결하는 계약이며, 최초 임대차기간은 상가 오픈일로부터 20년으로 한다”라고, 제5조 제3항에는 “본 상가는 갑이 신촌역사(주)로부터 30년간 임차받은 것으로 30년 동안 사용, 수익할 권리는 갑에게 있으며 갑이 을에게 재임대할 경우 이에 따른 모든 민, 형사상의 문제는 갑과 을에게 귀속되고 신촌역사(주)는 본 임대차계약에 대해 하등의 법적, 물적 책임을 지지 아니한다”라고 명기되어 있음을 알 수 있다.
원고들은 이러한 분양계약서를 통하여 이 사건 분양계약이 이른바 등기분양이 아니라 전대계약임을 충분히 인지할 수 있었을 것으로 보이고, ‘등기분양에 버금가는 효력’이 있다는 등의 광고내용은 이 사건 쇼핑몰의 분양이 소유권을 양도하는 등기분양은 아니지만 임대차기간이 수년에 불과한 통상의 상가점포 임대차와 달리 20년간 점포를 임차․사용할 수 있으므로 등기분양받은 경우와 유사하게 장기적, 안정적으로 영업을 할 수 있다는 점을 강조한 것이며, 월 임대료가 없다는 광고 역시 매월 임대료를 납부하는 통상적인 임대 방식이 아니라 20년치 월임대료를 일시불로 선납하는 방식이라는 점을 강조한 것으로 이해할 수 있으므로, 위 광고내용이 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지함으로써 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘어 기망행위에 해당한다고는 보이지 않는다.
따라서 위 광고행위가 기망행위에 해당한다고 본 원심 판단에 잘못이 있으나, 아래와 같이 다른 광고내용에 의한 기망행위가 인정되는 이상 판결에 영향을 미친 위법은 없다.

다음 신촌기차역이 경의선 복선화 사업구간에 포함되어 전동차가 5분 내지 10분 간격으로 다닐 예정이고, 이 사건 쇼핑몰이 인천국제공항철도 역세권에 포함되어 있는 것처럼 광고한 것에 대하여 본다.
이 사건 쇼핑몰과 같은 상가를 분양받거나 임차함에 있어 상가의 입지조건은 계약체결 여부를 결정짓는 가장 중요한 요소 중 하나라고 할 수 있고, 상권형성에 유리한 입지조건을 갖춘 것으로 볼 수 있는 대표적인 사정 중 하나가 대중교통인 지하철 등의 역세권에 있다는 점이다.
이 사건 분양 당시 이 사건 쇼핑몰이 들어설 신촌기차역은 신촌에 있지만 지하철 2호선 신촌역이나 이대역으로부터 떨어져 있어 상권이 제대로 형성되지 않은 곳이고 이러한 사정은 분양자 및 수분양자들 모두 알 수 있었다. 그런데 이 사건 쇼핑몰이 있는 신촌기차역이 경의선 전철의 복선화 구간에 포함되어 전철이 5분 내지 10분 간격 정차한다는 내용과 서울과 인천국제공항을 운행하는 전철과 신촌기차역이 연결된다는 내용은 이 사건 쇼핑몰이 역세권에 위치해 있는 것을 의미하므로 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이 아니라고 할 수 없다.
그런데 피고가 이 사건 쇼핑몰과 같은 상가분양사업을 여러 차례 성공시켜 전문성이 있는 업체인 점을 내세우면서 이 사건 쇼핑몰이 위치한 신촌기차역이 경의선 복선화 사업구간에 포함되어 전철이 5분 내지 10분 간격으로 운행된다거나 인천국제공항철도 역세권에 위치하게 된다는 내용으로 사실과 다른 광고를 하고, 분양대행업체의 상담직원들로 하여금 분양상담을 위하여 찾아온 사람들에게 이러한 내용을 강조하여 설명하도록 한 것은 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로써 기망행위에 해당한다고 보아야 하고, 이러한 피고의 허위 광고 및 설명과 원고들의 이 사건 분양계약 체결 사이에 인과관계도 인정된다고 봄이 상당하다.
같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 허위․과장광고에 의한 기망행위의 성립에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.
피고는 이 사건 125명의 원고들 중 이 사건에서 문제된 광고와 무관하게 분양계약을 체결한 사람도 다수 있는데도, 원심이 각 원고별로 기망행위의 성립 여부를 심리하지 아니하고 포괄적으로 원고들 전부에 대하여 기망행위가 성립하였다고 인정한 것이 위법하다고 주장한다.
그러나 원심이 채용한 증거에 의하면, 피고는 분양대행사들을 통하여 2004년부터 중앙일간지를 통하여 위와 같이 사실과 다른 내용이 포함된 광고를 했고, 신문광고 이외에도 이 사건 문제광고가 들어간 전단지와 팜플렛을 제작하여 일반인을 상대로 배포하였으며, 분양대행사의 상담직원들도 분양을 받기 위하여 찾아온 사람들에게 이러한 내용을 강조하여 설명하였음을 알 수 있는바, 이러한 사정을 종합하면 원고들 중 계약시기가 다소 앞선 사람들도 이 사건 문제광고와 무관하게 분양계약을 체결하였다고 볼 수 없다.
따라서 원심판결에 상고이유의 주장과 같이 판결에 영향을 미친 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다.
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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