[성공으로 이끄는 투자노하우] 차별화된 부동산을 고르는 법

한경닷컴 더 라이피스트

불황에 강한 부동산 노려라
최근 부동산시장이 안정 국면에 접어들었지만 곳곳의 주택시장에서 거품붕괴 현상이 나타나고 있다. 강남·용인 등 버블세븐 지역의 장기 침체는 물론 서울 도심과 수도권에서 몇 가지 호재성 뉴스가 터져 나와 생기가 살짝 돌고 있다.
하지만 침체된 부동산 시장에는 별로 활력을 불어넣지 못하고 있다. 호재지역만 골라 문의가 늘고 있지만 최근 들어 아예 매수세가 끊기면서 ‘호가거품’이 꺼질 것이란 전망이 힘을 얻고 있다.
정부의 잇따르는 시장의 규제와 환경 변화로 투자의 불확실성이 장기화될 것으로 예상되는 때에는 경기의 부침을 덜 타는 차별화된 부동산, 수요가 많은 알짜 부동산 위주로 투자 전략을 세우는 게 바람직하다.
불황기 속에서 꾸준히 각광을 받고 있는 물건들은 경기 변함없이 인기를 끌며 여러 수요층을 겨냥한 확실한 ‘차별성’을 갖는 부동산들이다. 요즘 부동산 수요자들은 예전에 비해 많이 까다로워졌고 시장변화에 민감하기 때문이다.
주택 거래를 살리기 위한 '5·10 부동산 대책' 이후 오히려 주택 투자 수요가 줄어드는 모습이다. 아파트에 투자해 수익을 얻으려면 매입한 가격보다 올라주어야 하지만 투자심리가 위축된 현 시점에서 은행금리보다 못한 수익률을 보이는 부동산이 늘어날 전망이다.
이럴 때는 소액으로 안정적 임대수익을 노리는 소형 상가나 오피스텔에 투자하는 것이 바람직하다. 소형 ‘수익형’ 부동산은 ‘월세수익+시세상승'을 기대할 수 있어 불황에 강한 편이다.
자산가들이 부동산 침체기에 관심을 기울이는 투자처가 바로 소형 상가·업무빌딩과 상가주택, 임대사업용 주택 투자이다. 최근에 부동산 시장에서 시세차익에 대한 기대감이 줄어들면서 임대수익을 낼 수 있는 수익형 부동산으로의 관심이 지대하다.
이들 상품은 투자자금의 부담이 커 현금자산이 최소 수십억 이상 되는 투자자들의 관심대상이다. 불황이 예상되는 때에는 은행금리 보다 두 배 정도 높은 수익형 부동산이 투자 유망하다.
차별화된 부동산을 고르는 1원칙은 ‘개발 호재’다. 도로와 철도가 새로 뚫리고 택지지구 조성 등 크고 작은 개발 호재는 모두 지역 개발계획에서 출발한다. 개발 입안에서 개발이 이뤄지는 전 과정이 주민에게 공개되기 때문에 호재를 추적하는 기술이 필요하다.
도시계획 공고나 공람을 따라 다니면 지역 개발에 따르는 밑그림을 읽어낼 수 있다. 부동산 값은 대형 주거시설 개발과 도로개설, 지하철 개통과 교통여건이 개선되면 개발 지역을 중심으로 가격의 강세를 보인다.
부동산의 미래가치는 국토종합계획, 광역교통계획, 도시기본계획 등에 담겨있어 개발의 윤곽을 검토해 부동산 투자에 활용할 수 있다. 자치구 도시계획은 도시의 향후 10년간 지형을 바꾸고 개발윤곽을 담고 있어 개발에 따른 투자의 감을 잡기 쉽다.
특히 도시기본계획은 5년마다 도시관리계획을 수립해 확정하고 개발과 보존의 구체적인 토지이용 방안을 결정하기 때문에 개발 가능한 곳이 어딘지를 분석해 투자에 나설 필요가 있다.


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