[가치를 창조하는 부동산자산관리] 수익형부동산의 자산관리 전략
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한경닷컴 더 라이피스트부동산시장의 패러다임 변화와 함께 수익형부동산 투자가 날로 증가하고 있다. 수익형부동산을 적절한 가격(right price)과 적절한 시기(right time)에 매입한 이후에는 관리(management)를 어떻게 할 것인가가 중요한 문제로 대두된다.
매입 못지않게 중요한 것이 관리이다. 비현실적인 수준의 양도차익(매각차익)을 기대하기 어려운 시기에는 순운영소득(Net Operating Income)을 어떻게 높일 것인가가 가장 중요하다고 할 수 있는데, 그 이유는 투자한 부동산을 이용할 고객(임차인)을 어떻게 잘 유치하고 유지하느냐에 따라 현금흐름의 양과 질이 결정되고 이는 곧 수익성과 자산의 가치로 연결되기 때문이다. Value(가치) = NOI (순영업소득) / cap rate (자본환원율)
수익형부동산 투자를 고려하거나 이미 투자한 사람들에게 임대사업의 가장 큰 리스크가 무엇이냐고 물어보면 대부분이 공실(vacancy) 발생이라고 답한다. 이는 곧 임차인을 잘 유치해서 장기간 유지하는 것이 그들에게는 가장 중요한 문제라는 것을 의미하기도 한다.
아래의 표는 부동자산관리업무 36가지 중 5점 만점에 4점 이상의 점수를 받은 19가지 중요업무를 보여주고 있다. 현금흐름의 원천인 임차인 관련업무(1~6)가 모두 상위에 랭크되어 있음을 알 수 있다. 주목할 점은 임대료를 납부해주는 임차인을 유지하는 업무가 신규로 임차인을 유치(확보)하는 업무보다 더 중요한 업무로 평가되어 있다는 사실이다. 부동산자산관리를 임차인을 유지하는 업무라고 정의하는 것도 여기서 연유한다고 할 수 있다.
그렇다면, 수익형부동산의 임차인을 어떻게 잘 유치하고 유지할 수 있을까? 수익형부동산에서 임대료 수입이 안정적으로 나오고 자산가치가 유지 또는 상승되도록 하기 위해서는 아래와 같은 자산관리 전략이 필요하다. Ø 임차인에게 매력적인 상품으로 만들어라
-빌딩의 경쟁력 확보 필수
Ø 임차인을 선별하여 유치하라
Ø 계약갱신 여부를 사전에 파악하라
Ø 관리서비스를 제공하라
Ø 좋은 임대인(Good Landlord)이 되어라
-평판관리가 중요
Ø 정기적인 시장조사를 실시하라 (신축빌딩 정보 수집 등)
Ø 주변 중개업소와 유대를 강화하라
Ø 경쟁 빌딩(신축빌딩)의 가격정책에 탄력적으로 대응하라
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