[성공으로 이끄는 투자노하우] '월세'받는 수익형 경매 투자 전략

한경닷컴 더 라이피스트

낙찰가율 완만한 하락세 임대용 경매 부동산의 낙찰가율은 아파트 보다 대체로 낮기 때문에 평균 70~80% 수준에 낙찰되는 게 통례이다. 특히 주택보다 아파트 상가와 근린상가, 오피스 등 상업용 부동산의 낙찰가율이 현저하게 낮고 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있다.
경매에 부쳐지는 상가는 한 달이면 3000~4000건 쏟아진다. 낙찰가율이 통상 50% 초반대여서 매매가 대비 30~40% 싼값에 낙찰 받는다. 감정가 1억 미만의 소액투자용 상가 경매물건은 여전히 낙찰가율이 낮고 입찰 경쟁률도 2대 1로 낮은 편이다.
소형 다세대는 낙찰가율과 경쟁률이 완만한 하락세이다. 7월말 낙찰가율이 83%로 올 초 5% 정도 하락한 상태이다. 경쟁률은 3대 1 수준이며 매달 1500여건이 입찰에 부쳐진다. 다가구주택의 낙찰가율은 서울 등 수도권은 85%, 광역시와 지방은 75%이며 입찰 경쟁률은 3대 1 수준이다.
오피스텔 경매는 한 달이면 전국에서 700~800건이 입찰된다. 서울 수도권은 300~400건 입찰되고 낙찰가율은 80%를 상회한다. 서울 95%, 수도권 85~90%, 지방 광역시는 80%의 낙찰가율을 보인다. 중소형 오피스텔 경매물건 매물의 비율은 40~50% 안팎이다. 철저한 입지 상권분석 관건
경매에 부쳐진 상업용 부동산의 경우 싸게 낙찰 받지만 수익성이 없는 물건도 수두룩하다. 저가에 낙찰 받았지만 실제 임대를 주지 못해 몇 년 째 공실이거나 다시 경매에 부쳐지는 경우도 비일비재하다. 철저한 입지와 상권 분석 후 임대가 용이한 종목을 골라야 한다.
상가의 경우 영업력이 떨어지거나, 지역 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요 하는 등 문제 가 많은 상가가 경매시장에 나오는 경우가 많다. 입찰 전 충분한 입지와 상권 조사를 통해 상가의 미래가치와 활용 가능성을 함께 따져봐야 한다.
임대수익이 확실한 부동산을 고르려면 주변 영업자를 만나 지역상권의 활성화 상태와 영업성, 임대가능성 등 종합적 분석을 통해 경매 상가의 가치를 따져보고 결정해야 한다. 통상 주변 상가가 비어있으면 지역상권이 쇠퇴 조짐을 보인다고 보면 틀림없다.
경매에 부쳐진 기존 부동산의 임대가와 금액 전체만 믿고 예상 수익으로 잡고 낙찰 받는 것은 위험하다. 가끔 경매 물건 중에는 경매에 부쳐지기 전에 전주인과 짜고 임대료를 조정하거나 고평가하기도 한다. 입찰 전 주변 임대가와 수익률을 따져보는 것이 필요하다.
상가 중에는 공급과잉과 상가영업력 저조가 누적되면서 공급이 많아 낙찰 후에 애를 먹는 경우가 허다하다. 겉이 번듯한 상가이고 수회 유찰돼 경매시장에 값싸게 나왔다 하더라도 최대한 값싸게 낙찰 받아야 투자성을 높일 수 있다.
임대용 주택이나 상가의 특성 상 임대차 관계가 복잡한 경우가 대부분이다. 정확한 세입자 분석을 하려면 직접 탐문하거나 법원 매각서류를 통해 ‘점유관계조사서’로 크로스체크를 해야 한다. 입찰 전 세입자관계의 철저한 조사와 함께 보증금 인수 여부, 대항력 등을 고려해 입찰 전략을 짜야 한다.
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