[성공으로 이끄는 투자노하우] 1억 원대 경매로 내 집 마련해볼까?

한경닷컴 더 라이피스트

1억으로 내 집 마련할 경매 주택은?
1억 원 정도로 서울에서 내 집 마련할 경매 주택은 다양하다. 소형 아파트에서부터 다세대, 연립, 주거용 오피스텔과 원룸주택까지 경매 물량은 꾸준하게 공급된다. 보통 시세보다 15~20% 싸게 낙찰 받고 감정가가 저렴한 주택은 30% 값싸게 낙찰 받는다.
감정가가 비싸고 인기가 좋은 아파트보다 소형 다세대 · 연립, 원룸주택 등이 경매시장에서 인기리에 매각된다. 1억 원 넘는 비싼 전세금으로 전세 사느니 차라리 경매시장을 통해 값싸게 내 집 마련하는 것을 고려해보는 것도 내 집 마련을 앞당기는 비결이다.
소형 주택 공급 부족으로 1억 원대 소형 경매 주택의 공급량이 줄어드는 추세이지만 낙찰가율은 75~78%로 중대형 물량 낙찰가율과 비슷한 특징을 가지고 있다. 전세금 정도로 내 집 마련하거나 종자돈으로 소형 임대주택 사업을 노리려면 경매시장에 주목할 필요가 있다.
강남 등 주거환경 양호한 지역보다는 서울 외곽지역과 경기도 인접한 소형 주택이 경매에 부쳐져 입지와 교육 교통이 다소 열악한 편이다. 소액으로 내 집 장만하려는 실수요자들은 실수요를 위한 소형 주택을 장만한다는 마음으로 값싼 주택을 찾아 나서는 게 좋다.
소형 주택 낙찰 사례 · 동향
아파트는 물량이 제한적이고 감정가 1억 원대의 소형아파트가 동북권과 서북권 지역에 한 달에 10~20여건 낙찰되고 매달 10~20여건 경매시장에 공급된다. 아파트의 경우 투자 가능한 우량물건이 드문 반면 다세대주택이나 원룸 주택 소형 물건이 입찰이 늘고 있다.
소형 다세대는 이달 들어 약 30여건 정도, 감정가 1억2000~5000만원에서 1회 유찰해 최저가 1억 원 미만까지 떨어진 다세대주택을 1~2명이 입찰 경쟁을 벌여 80% 초반인 1억 미만에 낙찰 받는 사례가 꾸준히 나오고 있다. 소형 주택 낙찰 사례는 얼마든지 있기 때문에 자신감을 가지고 입찰장을 찾으면 얼마든지 매물을 잡을 수 있다. 통상 경매 다세대주택은 시세보다 15% 정도 저렴하게 낙찰 받는다.
다만 다세대의 경우 매달 150~200여건 경매시장에 나오며 낙찰가율 80% 초반이며 입찰경쟁률은 3대 1수준으로 아파트 경매물건보다 내 집 마련용으로 선택의 폭이 넓고 낙찰확률을 높일 수 있는 주택이다.
원룸주택이나 주거용 오피스텔은 매달 각 50~100여건 정도에 낙찰가율 80% 초반이다. 물량이 많지 않지만 입찰정보를 잘 알지 못하는 투자자들이 많아 입찰 경쟁률은 아파트 경쟁률 정도여서 꾸준하게 입찰하면 실주거용으로 낙찰 받을 수 있다.
부동산 경기 침체 여파로 소형 주택 경매물건이 늘고 있다. 입찰 예정물건과 첫입찰 물건들이 속속 입찰 진행될 예정이기 때문에 입찰 전 미리 물건 검색을 통해 내 자금에 맞는 우량 물건 입찰을 준비해두는 것이 좋다.
경매 투자전략
2회 유찰된 주택을 집중적으로 입찰하는 공략을 세우는 유리하다. 감정가는 1억 중반이지만 2회 유찰한 경우 통상 1억 미만에 경매가 진행하는 소형 주택의 경우 시세보다 15~20% 저가에 낙찰되는 사례가 많으므로 내 집 마련용으로 활용하는 게 좋다.
소형 주택의 경매물량 공급이 꾸준하게 나오는 추세이기 때문에 공급 물량이 적더라도 공급량 추이를 지켜보며 급매물 동향과 함께 알아보는 게 좋다. 경매물건의 특성 상 물량이 대거 공급되거나 우량 물건이 집중해서 나오는 경우가 있어 대기하는 것도 좋은 전략이다.
물량이 제한적이기 때문에 틈새시장을 공략할 필요가 있다. 반 지하지만 고저차이 지형의 실제 지상의 다세대, 주상복합 내의 소형 아파트, 주거용 오피스텔, 원룸형 다세대 등 주택으로 이용할 만한 투자대상을 찾으면 얼마든지 소액으로 내 집 마련할 수 있다.
자금 계획을 잘 세워 입찰해야 한다. 내 집 마련용 경매주택의 경우 자금이 부족하면 은행의 경락잔금대출 제도를 이용하면 된다. 소형 주택의 경우 통상 30~40% 정도 은행으로부터 대출을 받을 수 있다. 대출 금리는 연 7~8%(변동금리) 선이다.
소형 주택 인기지역의 경우 낙찰가율이 감정가 수준까지 올라가는 경우가 있다. 인기가 치솟는 지역은 입찰을 자제하고 입찰 전 낙찰가율 추이를 살펴 입찰해야 한다. 최근 1개월 이내 낙찰가율과 경쟁률, 유찰횟수 등을 체크해 입찰가 쓰는 것에 감안해야 한다.
입찰 시 주의할 점
소형 주택은 경매 진행 중에 취하 취소 변경 등 절차가 지연되거나 경매가 중지되는 수가 있다. 주택 규모가 작고 대출 규모가 작으면 채무자가 대출금을 변제해 경매 진행 중에 경매 자체가 취소되기도 한다. 이런 매물은 입찰을 자제하는 것이 바람직하다.
온전한 주택 경매가 아닌 반쪽짜리 입찰 물건이 많으므로 주의해야 한다. 공유지분 경매나 토지나 건물만 입찰하는 주택을 낙찰 받으면 온전한 소유권을 확보한 게 아니기 때문에 낙찰 후 법적 분쟁에 휩쓸리는 경우가 많아 주의가 요구된다.
유별나게 감정가가 저렴하거나 유찰이 2~3회 이상으로 잦으면 의심해서 입찰해야 한다. 유별나게 감정가가 저렴하면 권리 상 하자가 있는 경우이고 유찰이 잦으면 주거환경이 떨어지거나 물건 상 하자가 있는 경우가 대부분이므로 입찰 전 물건 분석에 치중해야 한다.
입찰 대상 주택에 특별 매각조건이 붙어 유치권, 법정지상권 등 생소한 용어가 나오면 전문가의 자문을 받거나 입찰을 자제하는 것이 바람직하다. 이런 부동산은 낙찰 후 매수자가 권리를 떠안아야 하기 때문에 권리 상 하자가 있는 주택 경매물건이다.
소형 주택은 임대차 관계가 복잡한 경우가 많다. 정확한 세입자 분석을 하려면 직접 탐문하거나 법원 매각서류를 통해 ‘점유관계조사서’로 크로스체크를 해야 한다. 입찰 전 세입자관계의 철저한 조사와 함께 보증금 인수 여부, 대항력 등을 고려해 입찰전략을 짜야 한다.
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