[힘이 되는 부동산 법률] 집합건물 구분소유권 취득할 때 유의할 점(동종 영업금지와 관련하여)

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집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, “집합건물법”이라고 함)의 적용을 받게 되는 집합건물은 일반건물과 다른 법리가 존재하기 때문에, 집합건물의 구분소유권 쉽게 말하자면, 개별 점포나 주거용 건물을 취득함에 있어 유의할 필요가 있다.
주의해야 할 대표적인 두 가지 문제는 ① 체납관리비의 승계와 ② 동종영업(경업)금지의무라고 할 수 있는데, 그 중에서 동종영업금지문제를 다루기로 한다.
어떠한 업종을 선택하여 영업을 하는 것은 헌법상 보장된 영업의 자유라는 측면에서 자유롭게 인정되어야 하는 것이 원칙임에도 불구하고, 상가를 이용하는 주민의 편의보장, 과다한 출혈경쟁방지를 통한 상인들간의 적절한 이윤보장이라는 현실적인 필요에서 같은 상가 내에서 경쟁업종이 금지되고 있으며, 법원실무에서도 일정한 요건하에 이러한 현실적인 필요를 수긍하고 있다. 실무상 주로 다루어지는 같은 상가 내에서의 업종금지 근거로는 크게 두 가지가 있는데, ① 상가를 분양할 때 업종을 제한하는 문구가 분양계약서에 포함된 경우와, ② 상가관리규약 내지 번영회회칙 등에서 업종을 제한하는 경우이다. 따라서, 집합건물 내의 특정점포를 취득 내지 임대차함에 있어서는 위와 같은 두 가지를 잘 살펴볼 필요가 있다.
필자의 한 의뢰인도 이런 부분을 제대로 살피지 못해 어려움을 겪고 있는데, 사연을 소개하기로 한다.
이 의뢰인은 몇 년 전 경기도 어느 도시에 상가점포 하나를 매수했다. 당시 이 의뢰인은 “업종금지”를 전혀 염두에 두지 않았고, 그 때문에 점포취득 당시 관리소에서 서명을 요구한 관리규약준수서명부에 아무 생각 없이 서명을 하게 되었는데, 결국 이것이 문제가 되고 말았다.
최근 이 의뢰인은 자신의 점포에 미장원을 입점시키게 되었는데, 미장원 인테리어 공사 도중에 같은 건물 내에 영업중인 다른 미장원으로부터 영업중단요청을 받게 되었고, 결국 임차인을 상대로 영업금지 가처분소송까지 제기되고 말았다. 도무지 영문을 알 수 없었던 의뢰인은 그제서야 자신이 준수하기로 서명한 “관리규약”이라는 문서에 동종영업을 금지하는 문구가 기재되어있다는 사실을 알게 되었다.
필자는 이 의뢰인으로부터 가처분사건을 의뢰받아 소송을 담당했는데, 실무상 엉터리 관리규약이 많다는 점을 감안하여 관리규약의 무효를 다투었다. 즉, 집합건물법상 규약은 일정한 수의 구분소유자 결의 내지 동의를 거쳐야만 집합건물법에서 인정하는 강제력을 가질 수 있지만, 구분소유자의 결의 대신에 임차인과 같이 점포 입점자들끼리 임의로 결의해서 만들어지는 경우가 많기 때문이다.
★ 집합건물법 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다
★ 동법 제41조(서면에 의한 결의 등) ① 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. 다만, 제15조제1항제2호의 경우에는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수가 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다.
★ 동법 제42조(규약 및 집회의 결의의 효력) ① 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.② 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.
가처분재판 결과 필자의 변론과 같이 관리규약은 유효하지 않다는 판단을 받았지만, 관리규약을 준수하겠다는 의뢰인의 서명 때문에 미장원영업을 할 수 없다는 결정을 받게 되었다(의정부지방법원 고양지원 2012카합483호).
결정이유는 다음과 같다.
살피건대, 소을 제3호증의 1 내지 17호증의 각 기재에 비추어 소갑 제2, 7, 8, 9호증의 각 기재만으로는 채권자 제출의 이 사건 상가 관리규약이 집합건물법 제29조 제1항에서 규정하고 있는 요건(규약의 설정․변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정․변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다)을 갖춘 적법한 관리규약에 해당한다고 보기에 부족하고 달리 이를 소명할 만한 증거가 없다. 그러나 한편 이 사건 기록에 의하면, 이 사건 점포의 소유자인 ***이 이 사건 상가의 관리규약에서 정하고 있는 동종업종제한 규정(동일 업종일 경우와 판매상품이 동일한 경우 영업제한을 금지하고, 입주사업자가 업종을 변경하여 상가 내 다른 입주사업자와 판매상품이 동일할 경우 피해 입주사업자의 동의와 운영위원회의 승인이 필요하다)에 동의한 사실을 알 수 있는바, 그렇다면 ***으로부터 이 사건 점포를 임차한 채무자는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 채무자는 이 사건 상가 내에서 미용실 영업을 영위하여서는 아니 될 업종제한 준수 의무를 부담한다고 할 것이고, 그럼에도 앞서 본 바와 같이 채무자가 ‘***헤어’의 사업자명의를 타인으로 등록하고 그 점유를 타인에게 이전하는 등의 방법으로 미용실 영업을 영위하고 있고 있으므로 채무자는 ‘***헤어’의 사업자 명의를 타인으로 변경하고 점유를 타인에게 이전하여서는 아니 된다 할 것이다.
연체관리비나 업종제한은 주거용건물에 비해 특히 상가점포에서 주로 문제가 된다는 점에서 집합건물 내의 상가점포를 취득함에 있어 더욱 유의할 필요가 있다고 본다. -이상-※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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