'5천원으로 건물주 되는 방법을 알려드립니다' [권영훈의 집중탐구]
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이와 관련 루센트블록은 안국역의 한 건물을 1호 조각투자 상품으로 선보이며 오는 9일과 10일 공모를 받을 계획입니다. 투자방법은 '소유'라는 어플을 통해 가능합니다.
안명숙 이사는 "대출규제, 투자액 제한 등 여러 규제들이 부동산 조각투자 활성화를 막고 있다"며 관련 규제 완화를 강조했습니다.한편 안 이사는 최근 시장동향과 내집마련 전략에 대해 "금리 등 거래 심리를 위축하는 불안요소가 많다"며 "신중하게 보수적으로 접근해야 한다"고 조언했습니다.
아래는 주요 질답을 정리한 것이며 전체 영상은 유튜브 [권영훈의 집중탐구]에서 확인할 수 있습니다.
(답변)
맞습니다. 그러니까 부동산 자산은 어떤 것보다 고가잖아요. 열심히 모아 가지고 투자를 하려고 하면 일단 종잣돈이 필요할 거고 돈을 모을 때까지 정말 열심히 모았는데 그동안 가격은 올라와 있고 그래서 사실은 많은 분들이 부동산을 시기를 놓쳐서 투자를 못했고 결국 이로 인해서 자산의 어떤 불평등이 심화되는 게 부동산이 가장 주요한 원인이 되기도 하거든요. 그래서 여기에 착안을 해서 그러면 부동산을 좀 작게 잘라서 여러 사람이 자기가 갖고 있는 만큼 투자할 수 있도록 하면 어떨까. 그래서 이제 저희가 그 점에 아이디어를 가지고 부동산 거래소를 운영하도록 방법을 찾게 됐고 그게 금융위의 규제 샌드박스 특례를 받는 방법이었고 그로 인해서 저희가 이제 소유라는 거래소를 만들어서 사업을 영위하게 됐던 겁니다. 결국은 주식처럼 저희 슬로건이 '부동산도 주식처럼' 이거든요. 그래서 쉽게 살 수 있고 능력껏 살 수 있고 그러면 결국은 갖고 있는 주식처럼 배당도 받고 장내에서 쉽게 거래도 할 수 있고 거기서 더 하나는 나중에 자산 가격이 올라가서 갖고 팔고 매각을 하게 되면 그 차이 만큼도 주식을 갖고 있는 사람이 이익으로 배당이 될 수 있는 이런 구조입니다. (질문)
그런데 비슷한 상품들이 이미 시장에 나와 있습니다. 부동산 펀드라든지 리츠라든지 이것들과는 다른 점이 뭔가요?
(답변)
일단 투자자분들 입장에서 설명을 드리면 리츠는요. 아무래도 이제 요즘에 주식 투자 많이 하시니까 리츠를 알고 계신 분들도 많지만 뭐지 약간 궁금하신 분들도 있을 텐데 부동산에다가 투자하는 투자 회사잖아요. 그래서 그 회사의 풀 안에 어떤 회사는 물류창고를 거래하기도 하죠. 투자하기도 하고 어디는 오피스 빌딩을 하고 어디는 주유소 부지를 개발하기도 하고 임대 주택을 하기도 하면서 그 회사가 전체 자산의 70% 이상을 부동산과 관련된 것을 투자를 하고 매달 90% 이상을 다 배당하도록 해서 그 주식만큼 임대료를 받는 것들을 배당을 받는 형태가 리츠인 거고 그게 한국 거래소에 상장이 되어 있는 거잖아요. 그런 점은 저희랑 많이 비슷한데 회사에다가 하는 건 아니잖아요. 하나의 부동산을 상장을 시킵니다. 그러니까 물건 하나를 상장시켜 (예를들어)한국경제 건물을 상장을 시킨다면 이 건물 하나를 저희 거래소에 상장을 시키게 되면 한 주당 5000원 짜리로 예를 들면 이거의 금액만큼 발행을 하고 다수의 투자자가 저희 거래소에 일단 IPO에 공모하는 과정이 있고요. 그 때 그러면 참여하고 싶다 라고 하면은 본인이 원하는 금액 만큼을 계좌를 만들어서 청약을 하게 되고 그러면 저희는 매달 받는, 예를 들면 한국경제가 이 상장하는 건물을 임차해서 쓰고 있다고 치면 임대료를 내게 될 거 아니에요. 네 그러면 그거를 주식을 갖고 있는 분들한테 저희도 거의 80~90% 이상씩 배당을 하고 그러면 매달 들어오는 임대료가 있을 거 아니에요. 그리고 저희 거래소이기는 하지만 거래해서 팔고 나올 수 있기 때문에 부동산의 가장 큰 단점이 뭐예요? 환금성이 떨어진다는 거잖아요. 근데 그 부분이 해결이 된다는 점에서 조금 더 장점이죠. 부동산 펀드는 대부분이 우리나라에서 출시되는 부동산 펀드가 거의 다 사모형이거든요. 그러니까 어느 정도 자금이 있고 전문 투자자 영역이거나 일반 투자자들이 쉽게 접근하기 어려운 그리고 대부분 폐쇄형이기 때문에 한번 설정이 되면 3년 5년 그냥 다 팔고 나올 때까지 갖고 가야 되거든요. 중간에 팔고 싶어도 시장이 나빠도 팔 수가 없는 거에요. 환금성이 안 좋죠. 근데 이제 저희는 주식처럼 그런 것들이 해결이 되기 때문에 가장 큰 장점인 거고 근데 리츠는 사실은 이게 주식이기 때문에 장내에서 거래되는 어떤 주식 가격의 차익에 의해서는 사실 대주주가 아닌 이상은 과세가 되지 않는 부분이 있지만 저희 같은 경우는 이게 리츠하고 주식처럼 거래는 되지만 조금 이게 전자 수익 증권이라 그러니까 정확하게 보면 조금 성격은 다른 부분이 있기는 합니다. 예를 들면 시장 상황을 봐서 여기 뭐 북부 역세권이 개발되면서 한경 이 부지가 정말 가격이 올라가서 이걸 지금 팔면 굉장히 좋은 가격에 팔 수 있을 거야 라고 하면 수익자 총회를 전자 수익 증권 전자로 하게 되면 많은 분들이 예를 들면 저희가 정한 요건에서 팔도록 협의를 하고 실제 그것이 합의가 돼서
총회가 통과가 되면 매각을 해서 차익이 발생하는 것도 주식을 갖고 있는 분들한테 배당을 하는 구조입니다.
(질문)
그럼 궁금한 게 매각을 하는 시점이 정해져 있지는 않네요?
(답변)
그러니까 이 물건 별로 이거는 3년 정도 운영하겠다. 또는 5년 정도 운영하겠다는 목표는 있지만 그것은 주식의 형태처럼 일단은 시장 내에서 자유롭게 거래되는 상품이기 때문에 이거를 어떤 거는 뭐 단기로 1년 내에 매각을 하게 될 수도 있을 것 같고 예를 들면 기본적으로 해당 지역의 가격이 급격히 오르면서 좋은 어떤 매각할 수 있는 기회가 있으면 당초보다 줄여서 운영을 하고 매각을 할 수도 있고 그 과정에서 수익자 총회라는 것들을 거치게 되긴 하지만 그러면서 결국은 많은 분들이 부동산의 이익을 뭐 임대 수입 그 다음에 매각 차익 이런 거 두 가지로 봤을 때 상장돼 있는 리츠는 회사이기 때문에 이거를 단기간에 팔고 해서 차이를 주는 경우가 드뭅니다. 그렇기 때문에 안정적인 임대 수익이라고 기대를 하고 계신데 저희 같은 경우는 나중에 상황에 따라서는 단기로 매각을 할 수도 있고 장기 운영할 수도 있고 그런 부분들은 굉장히 유동적, 유연하게 대응할 수가 있습니다.
(질문)
수익구조는 잘 알겠습니다. 그런데 수익이 나면 세금도 내야 되는 건데 어떻게 정해지는 건가요?
(답변)
그러니까 저희가 투자를 하시게 되는 분들이 기대가 되는 수익은 임대 수입 그 다음에 장내에서 거래할 때 주식 가격이 오르고 내리고 발생하는 수익, 그 다음에 나중에 매각할 때 매각 차익에 대한 수익, 3가지라고 볼 수 있거든요. 동일하게 이게 수익 증권이기 때문에 수익 증권은 우리나라 세법에서는 이자 소득으로 봅니다. 그래서 그냥 저희가 투자하고 이익이 생기면은 일단 15.4% 원천 징수해가지고 배당을 하는 그런 구조로 돼 있어서 배당을 할 때마다 15.4%를 떼고 그래서 사실 이거 말고도 다른 뭐 이자나 배당 소득이 많아서 금융소득 종합과세의 대상이신 분들은 사실은 이게 합산이 되는 구조이기는 해서 어떻게 보면 리츠 보다는 조금 더 나쁜 게 아니에요. 아니면 장내 거래할 때에 주식 차익도 사실은 이자 소득으로 과세가 되기 때문에. 그렇긴 하지만 대부분 저희를 거래하시는 분들이 조각투자이고 새로운 투자이니까 이제 큰 자금을 넣기보다는 작게는 100만 원에서 이제 1000만 원 정도 사이로 투자를 해보는 경험을 쌓는 분들이 많기 때문에 저희가 주목했던 것은 이게 아직은 큰 주류라고 볼 수는 없지만 이런 시작을 통해서 본인이 새로운 투자에 대한 경험을 하게 되는 것이 굉장히 중요하다 그 다음에 저희는 이제 이런 거죠. 주택이라는 것을 부동산이라는 걸 매입을 하게 되면 본인이 거주할 때 사용 가치, 그 다음에 전세를 놓거나 월세를 받을 때에 어떤 투자 가치에 임대 소득이 두 가지가 있다면 수익성 부동산도 투자해 가지고 임대료 들어오는 것 플러스 내가 건물주로서 이거에 대한 사용 가치는 뭔가 라고 하면 예를 들면 이 건물 안에 스타벅스가 있으면 내가 갖고 있는 주주로서 할인을 받을 수 있는 거예요. 회원권 같은 개념이라고 보시면 되는 거죠. 그래서 저희는 그 부분에 주목해서 임차인도 공간을 운영하는 운영자라고 규정을 하고 임차인하고 같이 마케팅을 해요. 그래서 지금 처음 공모에 들어가는데 9일 공모를 하게 되는데 거기는 다운타우너 햄버거 가게가 들어가 있어 운영을 하고 있는데 주식을 갖고 10만 원 이상 청약을 해서 갔기 때문에 이제 저희가 소유주 인증을 앱으로 해드리는데 그 분들 같은 경우는 10%씩 드실 때마다 언제든지 할인을 받을 수 있습니다.
(질문)
루센트블록 1호 조각투자 건물이 9일과 10일 공모를 합니다. 왜 이 건물을 고르게 됐는지 이유와 이 상품이 앞으로 어떻게 될 지?
(답변)
저희가 이제 9일입니다. 얼마 남지 않았는데요. 안국역. 역세권이고 아주 가까운 위치고 한옥으로 주택으로 쓰고 있던 것을 리모델링해서 다운타우너라는 젊은 분들한테 굉장히 인기가 있는 수제 햄버거 가게인데요. 본인들이 소유하고 있던 것들을 저희한테 매각을 하면서 또 일정 부분 지분도 가져가는 그러니까 흔히 부동산 업계에서는 '세일 앤 리스백' 이라고 하는데 그래서 장기간 운영을 하면서 저희는 햄버거가 뭐 많이 팔리는 매출에 연동해서 임대료를 받습니다. 그러니까 보통 스타벅스 매장 같은 경우도 매출 연동하는 임대료를 내는 매장이 많거든요. 그래서 비슷한 개념이고 굉장히 인기 있는 브랜드이기 때문에. 그러니까 저희가 소유주로서 또는 뭐 많은 분들이 더 많이 이 매장을 이용해서 매출이 증가하면 좀 더 많은 임대료를 내고 배당을 할 수 있는 구조가 되는 거고 반대로 좀 어렵고 코로나 시국이 굉장히 사실은 이런 임대 매장에 먹는 장사를 하셨던 분들이 고전을 겪었는데 그 중에서 살아남았던 분들이 사실 이 매출 연동하는 구조였던 거죠. 그러니까 장사가 조금 어려워지면 임대를 좀 줄일 수 있는 여지가 있어야 되는데 이게 상생하는 구조가 되려면 투자자만을 위해서 무조건 많은 임대료를 받기를 요구한다면 굉장히 구조가 튼튼하게 굴러가기 좀 어렵더라고요. 그 대신 저희는 그러면 임대료가 그 정도 되면 한 대략 3% 정도 초반 대 정도로 배당이 가능할 걸로. 그동안 매출 나온 걸 보면 기대되고 있어서 그 대신 많이 드시게 되고 또는 뭐 이런 걸 할인 혜택을 받을 수 있도록 그렇게 저희가 준비를 하고 있습니다.
(질문)
앞으로 부동산 조각투자가 시장에 제대로 안착하기 위해 필요한 게 뭔가요?
(답변)
사실 최근에 이제 뮤직카우 관련된 이슈도 시장이 굉장히 컸었고 그래서 이거 똑같은 조각투자 아냐? 걱정하시는 분들도 계세요. 그런데 저희는 이미 금융위원회 규제 샌드박스의 특례를 받아서 시작을 하고 있고요. 계좌가 관리하는 기관, 그 다음에 그러면 여럿이 투자하게 되면 이 명의는 누구 명의로 가져가 약간 이런 것도 걱정하시는데 부동산 신탁사가 명의로 해서 이 건물에 대한 모든 자금과 관련된 것들을 계약에 의해서 집행을 하고 있어서 막말로 저희 회사가 부도가 나서 문제가 생겨도 여러분이 투자하신 자산은 신탁사 명의로 잘 관리가 되는 그런 장점이 있습니다. 그래서 걱정하지 마시고 들어오시게 되면 좋은데요. 다만, 부동산을 집합 투자가 기구가 사게 되면 한 거의 60% 정도는 대출을 받고 나머지 40%를 투자자가 채우게 되거든요. 예를 들면 100억이라고 하면 한 60억 정도는 대출을 은행이나 이런 데서 받고 나머지 40억 정도를 해가지고 낮은 금리로 바꿔 임대료가 높으면 그게 레버리지 효과로 인해서 투자 수익을 더 많이 줄 수 있게 되는데 저희는 그냥 대출을 쓰지 못하는 규제가 있습니다. 투자자 보호를 위해, 다해서 100억을 모으고 있거든요. 그래서 조금 이제 그런 부분이(해결되어야 한다). 그 다음에 1인 한도도 일반 투자자는 2000만 원. 연간 2000만 원, 적격 투자자라고 해서 조금 더 투자 경험이 있으신 분들은 4000만 원 이렇게 금액도 제한이 있어서 일단은 아직은 저희 같은 사업들이 이제 신생이고 걸음마 단계이기 때문에 조금 더 안전한 조치를 위해서 금융 당국에서 어떤 가이드를 줬고요. 이것이 검증이 되서 시장에서 신뢰를 받을 수 있으면 좀 이런 규제가 조금 풀리게 되면 조금 더 많은 분들한테 더 좋은 물건들, 좋은 부동산을 소개할 수 있는 기회를 만들 수 있을 것 같고 그래서 조금 더 이 생태계가 좀 더 건전하게 확대될 수 있지 않을까 이런 기대를 해 봅니다.
(질문)
안명숙 이사님을 모셔서 조각투자 얘기만 듣고 보내드리기가 너무 아쉬워서요. 집값 전망과 내집마련 조언 부탁드립니다.
(답변)
가장 어려운 순간이네요. 근데 사실 이제 지금 우려하시는 게 금리가 빠르게 오르고 있고 지금 물가가 너무 많이 오르니까 앞으로도 금리가 더 오를 수 있는 것이 사실 불안한 요인이고 수요자들의 심리가 꺾이는 것도 빠르게 지금 지표에서 나타나고 있거든요. 그런데 그래서 폭락이냐 라고 단도직입적으로 얘기하면 그렇게까지 갈 거라고 보여지지는 않고. 우리가 폭락의 순간을 맞았던 거는 IMF나 글로벌 금융 위기나 우리가 예측하지 못했던 위험이 외부로부터 왔을 때거든요. 이미 이제 금리가 오르는 것에 대해서는 저희가 준비를 하고 있고 우리가 버텨낼 수 있는 수준이라면 아마 이제 심리가 꺾이면서 시장이 바뀌는 정도 수순으로 가야하지 않을까 라고 보여지기는 하는데 다만 시장의 여전히 불안한 요소는 전세에요. 전셋값은 지금 임대차 보호법 강화되면서 계약 갱신 청구한 분들이 이제 올 여름 이후에 올 거고 그래서 전셋값이 오르게 되면 아마도 결국 그것이 대출 더해주고 유동성 공급하는 효과가 될 거거든요. 그래서 아마 그 다음에 새 정부의 어떤 전반적인 정책에 대한 완화 기조나 수준과 방향이 어떻게 될지 전반적인 그림이 아직 나오지 않았고 사실 지금 서울시에서 재정비 사업들 좀 규제 완화 해주셔서 많이 짓게 해줄게요 이러면서 뭐 빌라, 다세대 오히려 이런 쪽은 더 가격이 들썩거리고 있거든요. 그래서 완전히 시장이 끝났거나 이렇게 보이지는 않고 있기 때문에. 그렇지만 지금의 상황은 대단히 많이 심리적으로 위축될 수밖에 없어서 적극적으로 투자할 시기는 아니지만 왜냐하면 이게 부동산 주식처럼 바로 샀다가 금방 팔 수 있는 게 아니거든요. 지금이 어느 큰 변곡점의 끄트머리를 향해서 가고 있다고 느껴져요. 그렇지만 지금이 바로 떨어지는 순간이라고 확언할 수는 없습니다. 그래서 만약에 방법이 있다면 가장 편한 것은 청약에 대한 물량이 많이 나올 거기 때문에 조금 시간이 걸리더라도 그걸 통해서 옮겨 가시거나 새로 장만하시거나 하는 것들을 하는 것이 가장 편한 방법일 거고 지금 심리가 위축되기 시작하면서 조금씩 급매가 나올 수 있어요. 그러면 내가 사는 집의 전셋값은 비싼데 급매가 나오면서 자기 돈을 좀 적게 줄이고 옮겨갈 수 있는 기회가 올 수도 있을 것 같아서 그런 방법으로 전세를 좀 비싸게 놓고 먼저 싸게 나오는 걸 잡아서 이주하고 또 이게 지금 일시적인 2주택 기간을 2년으로 좀 늘려줄 예정이기 때문에 그렇게 한번 생각해볼 수 있는 기회는 한번 있을 것 같습니다. 그래서 그런 것들을 잘 활용해볼 수 있는 것 정도가 아이디어일 것 같고. 조금은 신중하게 이제는 조금 보수적으로 있는 것들을 정리하면서 투자하셔야 될 것 같아요.
권영훈선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr