[힘이 되는 부동산 법률] 임차인 명도비(이사비, 합의금)에 대한 세무처리
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한경닷컴 더 라이피스트임차인 명도과정에서 명도비, 이사비, 합의금 등 여러 가지 명목으로 건물주(임대인)가 임차인에게 금전을 지급하는 경우가 많은데, 적절한 세무처리방법을 제대로 알지 못해 불이익을 입게 되는 경우가 적지 않다.
다음에서 보는 바와 같이, 임차인이 얻게 되는 이익을 사업소득으로 볼지, 아니면 기타소득(영업권 내지 사례금)으로 보게 될지의 논란이 발생할 수 있다.
사업소득은 평소 사업을 영위하면서 종합소득세 신고시 작성했던 사업소득계산 방식에 따라 사업수익에 반영하는데, 일반적으로 명도 문제가 발생하면 영업이 종료되는 것이므로 인테리어, 비품, 원자재 등 일시에 비용 계상하는 과정에서 손실이 발생할 가능성이 있어, 영업손실보상금이 사업수익에 반영되어도 과세이익은 많지 않은 것이 일반적이다.
반면, “영업권”으로 인정되는 기타소득에 대해서는 필요경비가 60% 인정되므로 수령한 금액의 40%가 소득금액이 되므로, 40% * 22% = 8.8% 원천징수를 하고 나머지 금액을 수령하게 된다. 다음해 종합소득세 신고시 타 소득과 합산하여 신고하여야 하는데, 수령금액의 40%가 소득금액이다.
한편, “사례금”으로 인정되는 기타소득에 대해서는 필요경비가 인정되지 않으므로 수령금액의 22%를 원천징수하고 영업권과 마찬가지로 내년 종합소득세 신고시 수령한 금액 전액을 소득금액으로 보아 타 소득과 합산하여 종합소득세 신고하게 된다.
★ 소득세법 제21조(기타소득)
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
7. 광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권ㆍ산업재산권ㆍ산업정보, 산업상 비밀, 상표권ㆍ영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발ㆍ이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품
17. 사례금
★ 소득세법 시행령 제87조(기타소득의 필요경비계산)
1의2. 법 제21조제1항제7호ㆍ제8호의2ㆍ제9호ㆍ제15호 및 제19호의 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
★ 사전(2019) - 법령해석소득
[ 요 지 ]
영업손실보상금인 경우 사업소득, 영업권의 대가 또는 건물을 조속하고 원만하게 인도받기 위하여 지급하는 합의금의 경우 기타소득에 해당함
[답변내용]
귀 사전답변신청의 경우 건물 취득자가 해당 건물 기존 임차인에게 점유권 명도 이행합의서에 따른 보상금을 지급하는 경우 해당 보상금이 잔여임대기간의 영업손실보상금에 해당하는 경우에는 「소득세법」제19조제1항에 따른 사업소득에 해당되는 것이며, 임차인이 소유하고 있는 허가인가 등 법률상의 특권, 사업상 편리한 지리적 여건, 영업상의 비법, 신용명성거래선 등 영업상의 이점인 영업권의 양도대가 또는 건물 취득자가 건물을 조속하고 원만하게 인도받기 위하여 지급하는 합의금 성격일 경우에는 같은 법 제21조제1항제7호 또는 제17호에 따른 기타소득에 해당되는 것임. 다만 사업소득 또는 기타소득 해당여부는 보상금의 구체적인 지급사유에 따라 사실판단 하여야 할 사항임
★ 서울행정법원 2017. 5. 25. 선고 2016구합76985호
주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
피고가 2015. 12. 8. 원고에 대하여 한 2011년 귀속 종합소득세00,000,000원 (가산세포함)의 부과처분을 취소한다.
이 유
1. 처분의 경위
가. 원고는 1993. 5. 1.부터 ‘AAAAA AAAA’라는 상호로 생활용 도자기 등을 판매하는 사업자로, 2008. 3. 15. BBBB 주식회사(이하 ‘BBBB’이라 한다)와 서울△△구 ▲▲동 **-1 CCCC 쇼핑몰(이하 ‘이 사건 쇼핑몰’이라 한다) 내 2층 *동-***호 점포(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관하여 임대차보증금을 0,000만 원, 차임을 월000만 원(부가가치세 별도), 임대차기간을 2008. 3. 15.부터 2010. 12. 31.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 2008. 3. 15.자 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 원고는 2008. 12. 2. BBBB과 다시 이 사건 점포에 관하여 임대차보증금을0,000만 원, 차임을 월 0,000,000원(부가가치세 별도), 임대차기간을 2009. 1. 1.부터2009. 12. 31.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 2008. 12. 2.자 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
다. BBBB이 2009. 10. 19. 원고에게 기간 만료에 따른 임대차계약 해지통고를 하였으나, 원고는 2009. 11. 4. BBBB에게 이 사건 점포에 관한 임대차기간이 2010.12. 31.까지임을 통지하는 등 원고와 BBBB 사이에 이 사건 점포의 인도와 관련한 분쟁이 발생하였다.
라. 원고는 2011. 2. 25. BBBB으로부터 *억 0,000만 원(이하 ‘이 사건 쟁점금액’이라 한다)을 받고 위 분쟁을 종료하기로 합의하였고, 2011. 5. 9. BBBB으로부터 연체차임 및 관리비를 공제한 이 사건 임대차계약의 보증금과 이 사건 쟁점금액 합계 216,094,000원을 수령하였으나, 이 사건 쟁점금액을 소득으로 신고하지 않았다.
마. 피고는 이 사건 쟁점금액이 구 소득세법(2012. 1. 1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제21조 제1항 제17호의 사례금으로서 기타소득에 해당하는 것으로 보고, 2015. 12. 8. 원고에게 2011년 귀속 종합소득세 00,000,000원(가산세 포함)을 경정・고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2016. 3. 7. 국세청에 심사청구를 하였으나 2016. 6. 20. 기각되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 3, 5호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
1) 이 사건 점포에 관한 원고와 BBBB의 임대차기간은 이 사건 2008. 3. 15.자 임대차계약에서 정한 2010. 12. 31.까지이고, 원고는 상가건물 임대차보호법에 따라 2013년까지 위 점포에서 영업을 할 수 있음에도, BBBB은 일방적으로 원고에게 기간 만료에 따른 임대차계약 해지통지를 하였다.
2) 이 사건 쟁점금액은 위와 같이 BBBB의 계약위반에 따른 위약금 및 잔존 임대차기간 동안의 영업 손실에 대한 배상으로 지급된 것으로서 구 소득세법 제21조 제1항 제10호의 ‘계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받은 위약금과 배상금’에 해당하거나, 이 사건 점포의 임차권 및 영업권과 관련하여 지급된 것으로서 구 소득세법 제21조 제1항 제7호의 ‘영업권 내지 임차권의 양도에 따른 대가’에 해당할 뿐, 구 소득세법 제21조 제1항 제17호의 ‘사례금’에 해당하지 않는다.
3) 그런데 원고는 BBBB의 일방적인 임대차계약 해지로 인한 매출감소로 2010년부터 2013년까지 1억 1,000만 원이 넘는 영업손실을 입었고, 이 사건 점포인테리어공사비로 6,000만 원, 새로 임차한 점포의 인테리어 공사비로 5,000만 원을 지출하는 등 합계 *억 0,000만 원을 초과하는 손해를 입거나 필요경비를 지출하게 되었다.
4) 결국 원고의 실제 손해 내지 필요경비가 이 사건 쟁점금액을 초과하여 과세할 소득이 존재하지 않음에도, 피고가 이 사건 쟁점금액을 사례금으로 보아 원고에게 이 사건 처분을 한 것은 위법하므로 취소되어야 한다.
나. 관계 법령
별지 기재와 같다.
다. 인정사실
1) 원고는 BBBB이 2008. 2. 26. 실시한 공개입찰에서 이 사건 점포의 임차인으로 낙찰되어 이 사건 2008. 3. 15.자 임대차계약을 체결하였고, 위 계약의 특약사항에 ‘임대차 조건은 매년 조정할 수 있다’는 내용이 포함되어 있다.
2) 이 사건 2008. 12. 2.자 임대차계약서에는 원고의 사업자등록증, 인감증명, 주민등록등본이 첨부되어 있고, 원고는 같은 날 BBBB에 아래와 같은 내용의 각서(이하 ‘이 사건 각서’라 한다)를 작성하여 교부하였다.
<본인은 귀사와 임대차계약을 체결함에 있어 영업장 개선 공사가 시행될 시 귀사의 방침에 따라 임대차계약이 중도에 해지될 수 있음을 충분히 숙지하고 동의하였으며 이에 따른 계약의 중도 해지시 귀사에 대하여 투자비와 유익비, 권리금, 영업손실 등 어떠한 종류의 청구도 하지 아니하고 임대차로 인한 모든 기한의 이익을 포기함과 동시에 이에 대한 일체의 민사상, 형사상 이의제기도 하지 아니할 것을 각서합니다.>
3) BBBB은 2009. 10. 19. 원고에게 이 사건 쇼핑몰의 노후화에 따른 리뉴얼 공사를 진행할 예정이고, 이에 따라 기간 만료를 원인으로 이 사건 임대차계약이 종료되므로 2009. 12. 31.까지 이 사건 점포를 인도할 것을 요구하는 내용증명을 보냈으나, 원고는 2009. 11. 4. BBBB에게 이 사건 점포의 임대차기간은 2010. 12. 31.까지이고, BBBB의 일방적인 해지 통보는 받아들일 수 없다는 내용의 회신을 하는 등 원고와 BBBB 사이에 이 사건 임대차계약의 종료 여부 및 이 사건 점포의 인도에 관한 분쟁이 발생하였고, 이후 BBBB은 원고에게 여러 차례에 걸쳐 이 사건 점포의 인도를 요구하는 내용증명을 보내다가 2010. 8. 4. 원고를 비롯한 이 사건 쇼핑몰 내 점포의 임차인들을 상대로 점포의 인도를 구하는 소(서울**지방법원 2010가단47**호, 이하 ‘이 사건 관련 소송’이라 한다)를 제기하였다.
4) 이 사건 관련 소송 계속 중이던 2011. 2. 25. BBBB과 51명의 점포 임차인들 사이에 아래와 같은 내용의 합의서(이하 ‘이 사건 합의서’라 한다)가 작성되었고, 같은날 원고도 BBBB으로부터 이 사건 쟁점금액을 지급받고 이 사건 점포와 관련한 분쟁을 종료하기로 합의하였다.
1. BBBB과 임차인들은 이 사건 쇼핑몰의 명도와 관련한 이 사건 관련 소송 및 반소에 대하여 다음과 같이 합의한다.
본 합의서에서 BBBB이 임차인들에게 지급하기로 한 금액은 BBBB과 임차인들 사이의 모든 분쟁 해결을 위한 합의금이다.
2. 임차인들은 본 합의서 작성 이후부터는 BBBB의 동의 없이는 자신이 임차하고 있는 각 임차목적물을 제3자에게 임대차 또는 전대차, 임차권 양도 기타의 처분행위를 할 수 없으며 이를 위반할 경우 1항 기재 금원 청구권을 포기한 것으로 간주한다.
3. BBBB과 임차인들은 본 합의서를 작성함으로써 BBBB과 임차인들 사이에 임차목적물과 관련된 모든 분쟁을 종결하기로 하고 향후 BBBB과 임차인들 사이에 임차목적물과 관련한 어떠한 소송이나 분쟁의 야기, 기타 여하한 민형사상의 청구 등을 제기하지 않는다.
4. BBBB 또는 임차인들은 본 합의서의 내용 등을 포함하여 업무상 지득한 상대방에 관한 비밀 사항을 제3자에게 누설하지 않아야 하며 만일 이 의무를 위반하는 경우 위반 당사자는 이로 인하여 상대방이 입게 되는 모든 손해를 배상하여야 한다.
5. BBBB과 임차인들은 본 합의서 내용대로 BBBB과 임차인들 사이에 제기된 소송 및 반소, 그리고 BBBB과 임차인들 사이에 발생한 모든 분쟁 상태를 일거에 해결하기 위하여 이 사건 관련 소송(반소 포함) 절차 내에서 재판상 화해를 하기로 한다.
5) BBBB은 2011. 5. 9. 원고에게 연체차임 및 관리비를 공제한 이 사건 임대차계약의 보증금과 이 사건 쟁점금액 합계 216,094,000원을 지급하고, 2011. 6. 4. 원고에 대한 이 사건 관련 소송을 취하하였다.
6) 이후 원고는 이 사건 점포를 BBBB에게 인도하였고, 2011. 6. 22. 서울 oo구 oo동 516 ***** 에프-비1**4, 에프-비1**6호에 관하여 임대차계약을 체결하고 위 점포에서 생활용 도자기 등 판매업을 계속하고 있다.
라. 판단
1) 구 소득세법 제21조 제1항 제17호가 기타소득의 하나로 규정한 ‘사례금’은 사무처리 또는 역무의 제공 등과 관련하여 사례의 뜻으로 지급되는 금품을 의미하고, 여기에 해당하는지는 당해 금품 수수의 동기・목적, 상대방과의 관계, 금액 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2013. 9. 13. 선고 2010두27288 판결 등 참조).
2) 살피건대, 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 쟁점금액은 BBBB이 이 사건 점포와 관련한 원고와의 분쟁을 조속하고 원만하게 해결하기 위하여 지급한 사례금으로 봄이 상당하다. 따라서 피고가 이 사건 쟁점금액을 원고의 소득으로 보아서 한 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.
① 원고와 BBBB은 이 사건 점포에 관하여 임대차기간을 2008. 3. 15.부터2010. 12. 31.까지로 하는 이 사건 2008. 3. 15.자 임대차계약을 체결한 이후에 다시 위 점포에 관한 임대차기간을 2009. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지로 하는 이 사건 2008.12. 2.자 임대차계약을 체결하였는바, 위 2008. 3. 15.자 임대차계약의 임대차기간은 위 2008. 12. 2.자 임대차계약에 기해 2009. 12. 31.까지로 변경되었다고 할 것이다(원고는, BBBB이 리뉴얼 공사의 범위를 속이거나 대기업의 우월적 지위를 이용하여 위 2008. 12. 2.자 임대차계약을 체결하도록 하였다는 취지의 주장도 하고 있으나, 이를 인정할 만한 증거가 없다).
② 또한, BBBB이 2009. 10. 19. 이 사건 쇼핑몰의 리뉴얼 공사를 위해 원고에게 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 종료됨을 통고한 점, 원고가 BBBB과 월차임을 일부 감액한 이 사건 2008. 12. 2.자 임대차계약을 체결하면서 ‘영업장 개선 공사가 시행될 경우 귀사의 방침에 따라 임대차계약이 중도에 해지될 수 있음을 충분히 숙지하고 동의한다’는 내용이 포함된 이 사건 각서를 작성하여 교부한 점 등을 고려할 때, 원고가 BBBB에게 이 사건 점포에 관한 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있다고 보기도 어려우므로, 원고와 BBBB 사이의 이 사건 점포에 관한 임대차계약은 그 기간 만료로 적법하게 종료되었다고 할 것이다.
③ 결국 BBBB은 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 위반한 것이 아니어서 원고에게 이 사건 쟁점금액을 지급할 법적의무가 존재하지 않음에도, 이 사건 쇼핑몰의 리뉴얼 공사 실시 등을 위해 이 사건 점포에 관한 원고와의 분쟁을 조속하고 원만하게 해결할 필요가 있었고, 이를 위해 원고에게 이 사건 쟁점금액을 지급하게 된 것으로 보인다.
④ 원고는 이 사건 쟁점금액이 BBBB의 계약위반에 따른 위약금 및 배상금 내지 이 사건 점포의 임차권 및 영업권의 양도 대가로 지급된 것이라고 주장하나, BBBB이 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 위반한 것으로 보기 어려운 점, 원고가 이 사건 각서에서 영업장 개선 공사에 따른 계약 해지 시 투자비와 유익비, 권리금, 영업손실 등 어떠한 종류의 청구도 하지 않기로 한 점, 원고와 BBBB이 이 사건 점포에 관한 임대차계약 해지에 따른 원고의 손해를 산정하여 이 사건 쟁점금액을 정한 것으로 보이지 않는 점, 이 사건 합의서에도 BBBB이 임차인들에게 지급하기로 한 금원의 성격이 분쟁 해결을 위한 합의금으로 되어 있는 점, BBBB 이 사건 점포의 임차권 내지 영업권에 대한 양도 대가로 원고에게 이 사건 쟁점금액을 지급한 것이 아닌 점 등을 고려할 때, 원고의 위와 같은 주장은 받아들이기 어렵다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
위에서 본 바와 같이, 임차인이 수령하는 합의금 성격에 따라, 영업손실보상의 성격에 해당하는 금액은 ‘사업소득’으로 분류하고, 권리금에 해당(영업권)하는 금액은 ‘60% 필요경비가 인정되는 기타소득’으로 분류하며 위에 해당하지 않는 금액은 사례금으로서 ‘필요경비가 인정되지 않는 기타소득’으로 분류되어, 세금부담액이 크게 달라질 수 있다. 따라서, 이에 대한 이해관계가 클 수 있는 임차인의 주의가 필요할 수 있다(임대인의 경우는 원천징수의무에 대해 유의해야). 특히, 위 행정법원 판결에서 보는 바와 같이 세금 부담이 큰 “사례금”으로 인정될 수 있는 우려를 감안하여, 영업손실 여지가 있거나, 권리금으로 주장할 내용이 있다면 합의 내용에 적극 반영할 필요가 있다.
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