[힘이 되는 부동산 법률] 임차인 난처하게 만드는 상가임대차계약 묵시적 연장
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한경닷컴 더 라이피스트
설명을 위해, 상가건물임대차보호법상 환산보증금 기준 이하 임대차인 경우와, 초과하는 경우로 구분할 필요가 있다. 먼저, 기준 이하 임대차계약이 묵시적 갱신되면 상가건물임대차보법 적용으로 존속기간이 1년 연장된다.
★ 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
★ 동법 제2조 (적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
예를 들어, 2019. 1. 1부터 2021. 12. 31.까지 3년의 최초 임대차계약이 묵시적 갱신되면 기간이 1년 연장되어 2022. 12. 31. 만기이다. 이 경우 유의할 점은, 2022. 12. 31. 만기 무렵 임차인이 계약갱신요구권을 행사했을 때, 얼마나 기간이 연장될 수 있을지에 대해 해석이 애매할 수 있다는 것이다. 실무상 이런 경우가 적지 않음에도 불구하고 아직 명확한 판례를 찾아보기 어려웠다.★ 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<1호 내지 8호 중략>
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
갱신요구되면 차임과 보증금을 제외한 나머지 계약내용은 동일한 조건으로 계약된 것으로 간주되기 때문에, 기존 계약기간도 그대로 연장되는데, 묵시적 갱신에 따라 연장되어진 1년이라는 기간이 전 임대차의 조건으로 볼 수 있는지가 논란될 수 있다. 견해에 따라 1년 연장설과 3년 연장설이 대립할 수 있다. 결국 임차인은 갱신요구권 행사를 언제 해야하는지 고민에 빠질 수 있다. 갱신요구권 행사시기는 계약만기 6개월에서 1개월 사이 시점으로 한정되는데, 논란이 명확해지기 전에는 안전한 처리를 위해 1년 연장으로 해석해서 매년 말 무렵에 지속적으로 갱신요구를 할 필요가 있다. 위 사례에서는, 매년 23년말, 24년말, 25년말 무렵 1년에 한 번씩 최초 계약시점으로부터 10년 만기되는 2029. 12. 31.될 때까지 갱신요구권을 행사하는 것이다(반면, 3년마다 행사할 경우에는 제대로 된 갱신요구가 되지 못해 임대차가 종료될 수 있는 부담을 안게 된다).
사례에 따라서는 이런 선택이 더 어려울 수 있다. 최초 임대차기간이 3년이 아니라 2년 6개월이라고 가정하면(예를 들어, 2019. 1. 1부터 2021. 6. 30.까지), 묵시적 갱신으로 1년 연장된 만기는 2022. 6. 30.인데, 이 무렵 이루어진 갱신요구권행사로 얼마의 기간이 연장될지에 따른 논란에 적절하게 대처하기가 더 어렵다. 보수적으로 생각해서 보다 짧은 기간인 1년 연장으로 보아 매년 갱신요구권을 행사하더라도, 2년 6개월을 적용할 경우의 갱신요구시점과 일치하지 않을 수 있어, 임차인으로서는 더 혼란스러울 수밖에 없다.
한편, 환산보증금 초과 임대차계약이 묵시적 갱신되면 임차인의 처지는 더욱 난감해진다. 적용 법조가 상가임대차보호법이 아닌 민법이 되면서, 임대인에 의해 해지통고될 수 있다.
★ 민법 제639조 (묵시의 갱신)
①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
★ 민법 제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고)
①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
아래 판결은 묵시적 갱신이 아니라 기간의 정함이 없는 명시적 갱신 사례이지만, 판시상 민법 635조에 대해서는 계약갱신요구권 행사가 불가하다는 점이 분명한 만큼, 묵시적 갱신 후 해지통고된 경우에도 적용될 수 있다.
★ 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 건물명도(인도)
1. ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.
2. 원심은 판시와 같은 이유로, 피고들은 상가건물을 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 금액을 초과하는 보증금으로 임차했는데, 최초 계약한 기간이 끝나 이를 갱신하면서 앞으로는 기간을 정하지 않고 임차하기로 당시 임대인과 합의했고, 그 임대인의 지위를 승계한 원고의 해지통고를 받은 날로부터 6개월이 지났으므로 임차한 건물을 인도할 의무가 있다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 상가건물 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
★ 서울서부지방법원 2021. 4. 30.선고 2020나41990 건물명도(인도) <위 대법원의 원심판결>
<중략>
4. 피고들의 갱신요구 주장에 관하여
가. 상가임대차법 관련 규정
<중략>
나. 판단
상가임대차법의 원칙적 적용대상이 아닌 임대차로서 기간의 정함이 없는 이 사건 임대차에 대해서는, 임차인의 갱신요구권 행사 규정인 상가임대차법 제10조는 적용되지 않는다고 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.
(1) 상가임대차법은 갱신요구권 행사기간을 “임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이”라고 명시하고 있고(제10조 제1항), 상가임대차법의 적용을 받는 임대차 중에서 기간을 정하지 않은 임대차에 대해서는 그 존속기간을 1년으로 본다는 특별한 임대차기간 의제 규정을 두어 갱신요구권 행사를 가능하게 하고 있는 점(제9조, 제10조 제4항)을 감안할 때, 상가임대차법의 갱신요구권 행사는 그 문언상 기간의 만료를 상정할 수 있는, 즉 존속기간이 정해진 임대차를 적용 대상으로 하고 있다고 봄이 타당하다. 이는 ‘갱신’의 의미에 비추어도 그러하다. 즉 묵시의 갱신에서도 이는 기간의 정함이 있는 임대차에 한하여 생기는 문제이고, 기간의 정함이 없는 임대차에서는 처음부터 문제되지 않는다. 갱신이라는 의미 자체가 기간의 정함을 전제로 한 것이기 때문이다.
(2) 피고들의 주장이나 제1심 판단과 같이, 민법 제635조에 따른 임대인의 해지통고 효력 발생일을 상가임대차법 제10조 제1항의 임대차기간 만료일로 해석할 수는 없다. ① 위와 같이 해석하는 것은 민법 제635조의 입법 취지에 반하는 결과를 초래한다. 즉 민법 제635조의 입법 취지는, 임대차계약에서 존속기간을 정하지 않았다는 의미를 당사자 일방이 언제든지 계약을 종료시킬 수 있는 권리를 가진다는 의미로 보아 자유로운 해지를 명문으로 규정하되, 해지 상대방이 대책을 세울 수 있도록 해지의 효과를 일정한 기간의 경과 후에 발생하도록 규정한 것으로 해석된다. 한편 상가임대차법은 민법 제635조에서 정한 계약 해지에 관하여 별도로 규정하고 있지도 않다. 결국 해지통고 효력 발생일을 임대차기간 만료일로 해석하는 것은 민법 제635조에서 인정한 자유로운 해지권을 명문의 규정도 없이 제한하는 결과에 이른다.② 위와 같이 해석할 경우 갱신되는 임대차관계가 불분명해지는 불합리한 결과를 초래한다. 즉 갱신되는 임대차도 종전과 동일하게 기간의 정함이 없는 임대차가 된다고 보아야 하는데(상가임대차법 제10조 제3항 본문), 그 갱신 이후에 임대인의 민법 제635조에 따른 해지통고가 선행되어야만 그 임대차기간 만료일이 확정되어 임차인이 상가임대차법에 따른 갱신요구를 할 수 있는 관계에 놓이게 된다. 따라서 임대인의 해지통고와 임차인의 갱신요구라는 절차가, 갱신요구권 행사 기간 내내 명확한 시기가 확정되지 못한 상태에서 지속적으로 반복되는 불합리한 결과에 이르게 된다(피고들 역시 갱신 이후 임대차의 기간, 효력이 어떻게 되는지에 대해서 설명하지 못하고 있다).
한편, 묵시적 갱신에 비하면 드물긴 하지만, 기간의 정함 없이 명시적으로 갱신되는 경우(예를 들어, 최초 임대차기간을 3년으로 정했다가, 만기 무렵에 상호간 합의하에 차임만 조금 인상하고 기간을 따로 정하지 못한 경우가 대표적)에도 동일한 문제가 발생한다. 환산보증금 기준 이하 임대차일 경우에는 상가건물임대차보호법에 따라 1년이 연장되는데, 연장된 1년 만기 이후 계약갱신요구권 행사문제는 묵시적 갱신에서와 동일한 논란이 발생한다.
★ 상가건물임대차보호법 제9조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
반대로, 환산보증금 기준 초과 임대차계약일 경우에는 위 대법원 판결이 그대로 적용되어, 임대인에 의해 언제든 해지통고 당할 수 있게 된다.
결국 최종 정리하자면, 묵시적 갱신이건 기간약정없는 명시적 갱신이건 상관없이 환산보증금 기준 이하 임대차계약은 적법한 계약갱신요구권 행사시점이 언제인지 항시 유의해야 할 수 있고, 환산보증금 초과 임대차계약의 경우에는 계약해지의 위험에 노출된다.
이런 불이익은 주로 임차인에게 있고, 특히 환산보증금 초과 임대차계약의 경우에는 피해가 심각해 질 수 있어, 정말 부득이한 경우가 아니라면 임차인으로서는 임대차계약 연장과정에서 명시적으로 기간을 정하여 하는 것이 합리적이다. -이상-<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 / 로티스 최광석 법률사무소 변호사
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