다주택자 중과 한시 완화…'부담부 증여' 유리

김대경의 절세노트

다주택자 중과 한시 유예 등 소득세법 시행령 개정안이 지난달 26일 국무회의에서 의결됐다. 이에 따라 올해 종합부동산세 등을 피하려는 주택 매물이 나오고 있다. 하지만 집값 고점에 대한 인식 확산과 추가 금리 인상 등의 우려로 매수 심리가 살아나지 못하고 있다. 매도가 여의치 않은 상황에서 중과 유예 기간 중에 자녀에게 부담부 증여하는 게 유리할 수 있다.

부담부 증여는 주택을 증여할 때 수증자가 채무(전세보증금, 대출금)를 승계하는 조건으로 증여하는 것이다. 이렇게 되면 수증자는 채무만큼 제외한 증여 가격으로 증여세를 낼 수 있다. 반면 증여자는 채무를 수증자에게 넘기고 상환 의무가 사라진다. 사실상 대가를 받는 효과가 발생하므로 채무면제에 대해 양도세를 계산하게 된다. 이렇게 되면 납세자가 둘로 나뉘어 계산되므로 세금이 줄어드는 효과가 발생한다. 또 다주택자는 중과유예 기간 중 채무에 대한 양도세를 일반세율(6~45%)로 적용받을 수 있어 절세 효과가 커진다.

부담부 증여의 요건을 살펴보자. 먼저 증여일 현재 증여 재산에 담보된 채무여야 한다. 둘째 증여자의 채무여야 하고, 설정돼 있는 제3자의 채무는 대상이 될 수 없다. 셋째 수증자가 채무를 반드시 승계해야 한다. 마지막으로 수증자가 본인의 소득 재원으로 채무를 상환할 수 있어야 한다.

부담부 증여 시 취득세는 증여 취득세율과 매매 취득세율로 구분해 계산한다. 증여 취득세율은 3.8%(전용 85㎡ 초과 4%)다. 증여자가 다주택자이고 조정지역 내 공시가격 3억원 이상 주택을 증여하면 12.4%(85㎡ 초과 13.4%)를 부과한다. 매매 취득세율은 수증자 세대의 주택 수에 따르는데 일반세율은 1.1~3.5%다. 조정지역 내 2주택의 취득은 8.4%(85㎡ 초과 9%), 조정지역 내 3주택의 취득은 12.4%(85㎡ 초과 13.4%)다.

증여를 실행하기 전 수증자가 총부채상환비율(DTI) 등에 따라 채무 인수가 가능한지, 증여자와 수증자의 세대 분리가 가능해 취득세를 절감할 수 있는지, 수증자가 주택을 증여받아 임대하는 경우라면 건강보험료 피부양자 자격이 박탈되는지 등에 대해 전문가와 상의하는 게 좋다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사