다주택자, 팔아도 버텨도 稅부담 뚝…거래·보유세 50% 이상 줄어든다

尹정부 첫 부동산 정책
세제개편 뜯어보니

2주택자, 조정지역서
10억에 구매한 아파트
10년 지나 15억에 팔면
양도세 1.3억에 그쳐

종부세 공정가액비율
100%서 60%로 낮춰
1주택자 14억까지 비과세

"금리상승기 변수 많아
지역별 유불리 따져야"

윤석열 정부가 지난 16일 발표한 ‘새 정부 경제정책방향’을 통해 윤곽이 드러난 부동산 세제 개편의 핵심은 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제와 종합부동산세 등 보유세 인하로 요약된다. 다주택자의 종부세 부담은 50% 이상 크게 낮아졌다. 거래세와 보유세 부담이 동시에 줄면서 다주택자들은 주택 매도 여부를 놓고 선택의 기로에 섰다. 부동산 가격의 대세 상승장이 끝나고 금리 인상도 본격화되고 있어 전문가들은 “일단 관망하면서 금리 상승에 따른 지역별 유불리를 따져볼 시점”이라는 분석을 내놓고 있다.

보유세·거래세도 줄어 다주택자 ‘애매’

이번 경제정책방향에는 그간 증세 대상이었던 다주택자에 대한 상당 규모의 감세 정책이 담겼다. 우선 조정대상지역 내 다주택자를 대상으로 한 ‘양도소득세 중과 한시 배제(1년)’ 조치가 포함됐다. 지난달 10일 이후 거래분부터 소급적용된다. 아울러 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 배제했던 장기보유특별공제도 적용하기로 했다.

앞서 문재인 정부는 다주택자 투기 수요 억제 차원에서 조정대상지역 내 주택을 매매할 경우 양도세 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상에는 30%포인트를 중과해 지방소득세를 포함, 최고 82.5%의 세율을 적용해왔다. 기획재정부가 제시한 예시에 따르면 2주택자가 조정대상지역의 주택 한 채를 10억원에 산 이후 10년 동안 보유하다 15억원에 팔 경우 지난 정부에선 5억원 차익에 대한 양도세 2억7310만원을 내야 했다. 내년 5월 9일 전에 해당 주택을 처분할 경우 양도세는 1억3360만원으로 줄어 약 1억4000만원을 아낄 수 있다.

하지만 이번에 정부는 보유 주택 수와 관계없이 종부세 공정가액비율을 100%에서 60%로 하향 조정하기로 했다. 종부세는 공시가격에서 공제액을 제한 금액에 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 정한다. 여기에 세율을 적용하면 주택 보유자가 내야 할 세금이 정해진다.

기재부가 제시한 예시에 따르면 조정대상지역에서 총 공시가격 29억6900만원의 2주택자가 올해 납부해야 할 종부세(종부세액의 20%인 농어촌특별세 포함)는 7026만원에서 3178만8000원으로 55%가량 줄어든다. 두 주택 가운데 하나가 양도세 예시에 등장한 주택이라고 가정하면 양도소득세 중과가 배제되는 기간 중 팔아 1억4000만원의 세금을 아끼거나 종부세 감면과 향후 주택 가격 추가 상승 가능성, 장기보유특별공제 효과를 기대하고 2주택을 유지하는 것 중 무엇이 유리한지를 판단해야 하는 셈이다.

종부세 기준일 지나…주택 처분 효과는 없어

다주택자들은 주택 처분 여부를 결정하기에 앞서 10여 년 만에 도래한 금리 상승기가 자신이 보유한 주택 가격에 어떤 영향을 미칠지도 판단이 필요하다. 지난 14일 추경호 부총리 겸 기재부 장관이 민간 부동산 전문가들과 연 간담회에서 참석자들은 “금리 인상과 높은 주택 가격에 대한 피로감, 향후 공급 기대로 부동산 매매 시장이 전반적으로 조정 국면에 있다”는 진단을 내놨다.

서울 강남 등 중심지나 초고가 아파트만 오르고 나머지는 떨어지는 양극화가 심화될 것이란 의견도 나온다. 이승현 진진세무회계법인 대표는 “양도세 중과 유예 시점 동안 전세가격이 어떻게 움직이는지 등 시장 상황을 지켜볼 필요가 있다”며 “금리 인상으로 경기 하강 가능성이 높아지는 것도 고려해야 한다”고 말했다.

한 가지 주의해야 할 점은 2주택자의 경우 올해는 종부세 과세 기준일인 6월 1일이 지났기 때문에 주택 하나를 연내 처분한다고 해도 1주택자 세제 혜택을 적용받지 않는다. 종부세를 아끼기 위해 집을 처분할 필요는 없는 셈이다.

황정환 기자 jung@hankyung.com