[도기안의 부동산 칼럼] 전세 사기 당하지 않으려면…
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한경닷컴 더 라이피스트
전세사기..
나는 처음에 최근에 새로 생긴 사기유형인가? 잠시 생각해 봤다.
그런데, 기사내용을 찬찬히 살펴보니 과거 수십년 전부터 있었던 사기유형들이 전부였다. 원래 형법상 사기죄는 사기를 당한 후에 가해자를 처벌하게 되어 있다.
사기를 막는 법은 사실 만들기 매우 어렵다. 특히나, 부동산 관련한 사기는 법으로 막을 수 있다고 생각할 수 없다. 그만큼 다양하고, 교묘하기 때문이다.
전세사기 유형은 몇가지가 있다.
1.공인중개사의 사기
물건을 가진 건물주와 임차인 사이에서 중개업무, 중개관련 법률업무를 위임받은 전문가들이 계약을 속이는 경우이다.예를 들어, 중개사에게 물건관리를 맡긴 경우 중개사가 임차인과는 전세계약서를 쓰고 거액의 보증금을 받은 후, 집주에게는 월세계약했다면서 허위로 만든 월세계약서를 작성해서 건네는 경우이다.
주로, 오피스건물이 많은 지역일수록 1명의 중개사가 수십채를 동시에 관리한다.
그럴 경우, 중개사가 위의 사례처럼 전세보증금을 임차인에게 받은후, 집주인에게 보증금을 조금 보내주고 월세를 몇번 정도 보내는 제스처로 집주인을 안심시킨다.
만일, 중개사 1명이 관리하는 오피스텔과 원룸이 100채일 경우, 각 건물당 1억원만 전세보증금으로 받을 경우를 생각해보자. 보증금만 100억원에 달한다. 거기서 수억원의 월세지급비용을 뺀다고 하더라도 90억이상을 사기칠 수 있다. 이런 유형은 매우 전통적인 수법이다.
2.신축빌라 전세사기
이 유형은 쉽게 동의하기 어렵다.
일단 신축빌라 전세사기의 유형을 살펴보자.
신축빌라는 통상 새로 만든 빌라이므로, 주변 구축빌라에 비해서 당연히 가격이 비쌀 것이다. 동일평수일 경우에도 당연히 분양가격이 비쌀 수밖에 없다. 반면, 비싼 집이다보니 분양이 쉽게 되지는 않을 것이다. 그러다보니, 이제부터 돈을 만들 궁리를 해야 한다.
우선 신축빌라를 지을 때는 대출을 최대치로 끌어올린다.
그래야만, 분양받은 사람이 적은 돈으로 집을 살 수 있기 때문이다.
대출을 최대치로 끌어올리는 방법은 분양계약서를 높은 금액으로 적으면 된다.
어차피 대출은행과 짜고치는 인맥이 형성되어 있다.
통상, 그래서 내집마련을 하고 싶어하는 충동적인 고객들에게
실제 투자금액을 적게 해서 쉽게 구매하게 하는 것이다.
하지만, 조금만 시야를 넓게 보면 그 지역에서 신축빌라와 유사한 평수는 훨씬 저렴하게 거래되고 있다는 점을 쉽게 발견할 수 있다. 그래서, 이런 류의 사기를 당하는 사람들은 충동고객이거나 무지한 고객, 저소득층 고객이 주로 피해자이다.
이 방법이 주로 전통적으로 신축빌라와 얽힌 사회적 병리현상이다.
그런데, 기사에서 언급한 전세사기에 등장하는 신축빌라 사기는 다음과 같다.
부동산 중개사가 전세가 씨가 마르는 사회적 국가적 현상을 이용해서 분양가격에 육박하는 전세가액으로 광고를 낸다. 들어갈 집이 필요한 세입자는 고가의 전세이지만, 설마하는 마음으로 집가격보다는 싸겠지.. 정도의 경솔한 마음에 전세계약을 하게 된다.
세입자들은 설마 집가격은 좀 더 비싸겠지..라는 방심한 마음을 가지고 있었을 것이다.
전세가격과 집가격이 비슷할 경우, 당연히 겁이 나겠지만 중개사들의 사람좋은 듯한 언행으로 다소 안심하게 되는 것이다.
신축빌라 건축업자는 또 부동산 중개사와 짜고, 고가의 전세계약을 해놨으니 아주 적은 돈만 있으면 분양받을 수 있다는 식으로 광고를 해서 갭투자자를 찾아서 거래를 붙인다.
이런 유형이 요즘 자주 기사에서 전세사기로 언급되는 것이다.
하지만, 이것은 사기가 아닌 것으로 보인다.
중개사나 신축빌라업자가 세입자와 전세계약을 하면서, 빌라의 분양가격과 비교를 해줘야할 법적인 의무가 없기 때문이다. 적극적으로 세입자의 눈과 귀를 가리지 않는 이상, 사기로 보기 어려울 것이다.
이런 사회적 병리현상은 최근 문재인 정부의 잘못된 부동산정책으로 집값급등현상이 수년째 이어졌고, 갭투자를 해서도 집가격이 오르면 돈을 벌거라는 시그널을 주었으며, 세입자들에게는 전세가격이 급등하는 모습을 보여주었기 때문에 이런 현상이 생긴 것이다.
당장 최근 한달동안 이자율급등과 부동산가격하락세가 이어진다면 이런 사기유형(?)은 더이상 나타나지 않을 것이다.
결론적으로, 이런 사기를 당하지 않으려면 어찌 해야 할까?
1)부동산 중개사를 전적으로 믿지 말아야 한다. 뭐든 사람이란? 믿으면 믿는 도끼에 발등 찍히는 법이다. 건물주는 자기 건물이 악의적으로 이용당하고 있지 않는지, 수시로 살펴봐야 할 것이다. 세입자와 계약 초기에 통화와 만남을 통해서 계약사실들을 하나씩 점검해야 할 것이다.
2)갭투자자는 신축빌라는 애초에 주변 시세보다 비싼 집이라는 점을 알아야 한다. 사회적으로 급등하는 분위기가 아니라면, 절대 하면 안되는 것이 갭투자이다. 갭투자는 배운것이 없어도 할 수 있는 매우 리스크가 큰 투자이다. 어설픈 유튜브 영상을 믿고 투자하는 사람들은 반드시 후회하게 된다.
3)전세입자는 당연히 주변매물의 시세를 분석하면서, 부동산 중개사를 최소 5명 정도는 만나보면서 다양한 견해를 구해야 한다. 한군데 가서 사람을 믿어버리는 바보같은 습성이 자신의 삶을 크게 어렵게 한다는 점을 알아야 한다.
4)국가는 국가의 잘못된 부동산정책으로 이런 병리현상이 발생할 수 있다는 점을 미리 알고 대처해야 한다. 물론, 한국의 국회의원이나 공무원이 이런 예측을 했다면 우리는 이미 선진국이 되었을지도 모른다. 결국 누구도 책임지지 않고 보호해주지 않는 한국사회에서 우리가 잘사는 법은 각자 개인능력을 키우고 스스로 힘을 길러야 하는 방법 뿐이다. <한경닷컴 The Lifeist> 도기안 현)대한공경매사협회 대표
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