인상률 2% 가정시…업계 "조합 부담 일부 덜지만 인상폭 기대 이하" 불만도 업계, 분양 끊겼던 서울·광명 등 정비사업 분양 재개 전망 전문가 "물가·분양촉진 사이 절충안…로또 청약은 지속될 것"
정부가 21일 상한제 적용 아파트의 분양가 가산비에 정비사업 비용을 반영해주고 기본형 건축비 인상분을 적기에 반영할 수 있도록 한 것과 관련해 전문가들은 "정부가 최근 심각해진 물가 부담과 분양가 현실화 사이에서 고민한 흔적이 엿보인다"며 "분양가 인상 효과는 기대에 못 미치지만 당장 분양을 앞둔 정비사업 조합 입장에서는 도움이 될 것"이라고 평가했다. 상한제 대상 아파트의 분양가가 오르면서 그간 중단됐던 서울 등지의 아파트 분양이 재개될 것이라는 전망이다.
건설업계에서는 "최근의 자재비 상승분을 적극적으로 분양가에 반영해주는 것은 바람직하다"면서도 "재건축 사업 등 분양을 활성화하기에는 역부족"이라는 반응이 많았다.
◇ 업계 "분양가 오름폭 미흡"…관건은 땅값, 일각선 "10% 이상 오를 수도" 이번 분양가 상한제 개편안의 핵심은 정비사업에서 발생하는 이주비에 대한 금융비, 주거이전비, 상가세입자 영업손실 보상비, 총회운영비 등의 필요경비를 택지비 가산비로 포함시켜주는 것이다. 이들 비용은 일반 주택사업이나 공공택지 사업에서는 거의 없고 재개발·재건축 등 정비사업에서만 발생하는 비용인데 그간 분양가 상한제의 비용 항목으로 인정되지 않았다.
또 상한제 아파트에 일률적으로 적용되는 기본형 건축비는 2월과 9월 정기고시 외에 비정기적으로 조정이 가능하도록 요건을 완화하고, 조정 항목을 현실화하는 방법으로 자재 가격 상승분의 공사비 반영 주기를 단축한 것도 이번 개편안의 주요 내용 중 하나다.
이를 통해 정부가 예상한 상한제 대상 아파트의 분양가 인상률은 단지 규모나 위치, 분양가 등에 따라 차이는 있지만 대략 1.5∼4% 수준이다. 정비사업 필수 비용과 오는 7∼8월 비정기 고시를 통한 기본형 건축비 인상분(약 0.5%)을 합한 예상치다.
전문가들은 이번 개선안에 대해 최근 물가 부담과 분양가 규제 완화라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 '절충안'이라고 평가했다.
경인여대 서진형 교수는 "정부가 조합·건설사 입장과 수분양자 입장을 모두 반영해 안을 마련한 셈"이라며 "분양가를 너무 올리면 무주택 청약 대상자의 내 집 마련 부담이 커지고 여론이 악화될 수 있는 만큼 최소한의 인상을 허용한 것"이라고 분석했다. 그러나 큰 폭의 인상을 기대했던 건설업계는 "단지마다 상황은 다르지만 일단 인상폭은 기대 이하"라며 다소 실망하는 모습이다.
건설업계는 "일반분양가가 올라 재건축·재개발 조합의 사업부담은 일부 덜어줄 것으로 예상되나 사업성이 획기적으로 개선되는 것은 아니어서 민간 분양을 촉진할 수 있을지는 미지수"라는 입장을 보였다.
특히 분양가 인상폭이 적을 것으로 예상되는 재건축 단지에서 불만이 나온다.
분양가에 추가 반영될 정비사업 필수비용 가운데 주거이전비·이사비와 영업손실 보상비는 재개발 사업에만 해당되기 때문이다.
조합 총회 등 필수소요 경비와 관련해서도 "정비사업 총회 비용 등 조합 운영비로 책정하는 예비비가 총사업비의 2∼3% 수준인데 상한제 분양가 반영 비율을 0.3%로 제한하는 것은 현실과 동떨어진 조치"라는 반응이 나왔다.
업계 관계자는 "재개발 분양가 인상폭이 최대 4%라면 재건축은 1.5∼3% 선에 그칠 것"이라며 "당장 분양을 해야 하는 단지들은 일부라도 분양가가 인상되는 것을 위안으로 삼고 분양을 하겠지만, 사업 초기 단지들은 고민이 많을 것으로 보인다"고 말했다.
실제 A건설사가 바뀐 기준을 적용해 경기 광명시 철산동의 한 재건축 단지의 분양가를 시뮬레이션 결과 3.3㎡당 38만원의 분양가 인상 효과가 있을 것으로 예상됐다.
전용 84㎡ 아파트 기준으로 분양가 총액이 1천255만원가량 오르는 것이다.
당초 예상했던 이 아파트의 일반분양가가 3.3㎡당 2천500만원인 것을 고려하면 인상 효과는 1.5% 수준이다.
여기에다 이번 기본형 건축비 예상 상승분(0.5%)을 합해도 2% 미만에 그칠 것으로 전망됐다.
일반분양 면적이 40만6천여㎡(약 12만3천평, 4천786가구)에 달하는 서울 강동구 둔촌 주공아파트의 경우 앞서 부동산원의 택지비 평가를 통해 예상된 일반 분양가가 3.3㎡당 3천700만원 선인데 이번 제도 개선을 통해 분양가가 정부 예상 평균치인 2%가량 오른다고 가정할 경우 3.3㎡당 74만원이 상승한다.
전용 84㎡ 기준으로 분양가가 약 2천500만원 가량의 오르는 것이다.
조합 입장에서는 전체 일반분양 수입이 총 910억원이 늘면서 조합원 1인당 약 1천500만원의 수익 또는 분담금 인하 효과가 발생한다.
물론 실제 분양가 심의 결과는 이와 다를 수 있다.
하나감정평가법인의 오학우 감정평가사는 "이번 조치로 재건축보다는 재개발 사업성이 좀 더 개선되는 효과가 있겠지만 4% 이하의 인상률로는 재건축 단지 분양을 활성화하긴 어렵다"면서 "최소 지금보다 10%는 인상돼야 조합들이 적극적으로 움직일 것"이라고 전망했다.
한 대형 건설사 관계자는 "분양가의 70% 이상을 택지비가 차지하는 상황에서 비중이 낮은 건축비와 택지 가산비 미세조정 수준으로는 충분치 않다"며 "땅값을 올려주지 않는 한 큰 인상 효과는 없다"고 강조했다.
다만 업계에서는 정부가 택지비검증위원회를 신설해 그간 한국부동산원 단독으로 시행하던 택지비 검증 과정에 외부 전문가와 해당 단지의 땅값을 평가한 감정평가사의 의견 진술 기회를 부여하기로 함에 따라 일부 택지비 인상도 가능할 것이라는 관측이 나온다.
건설업계는 그동안 분양가 상한제 제도 개선의 '1순위' 과제로 부동산원의 택지비 적정성 평가 제도를 폐지해줄 것을 요구해왔다.
부동산원이 택지비를 검증하는 과정에서 비교 사업장(표준지) 선정과 평가금액 적정성 등을 문제 삼으면서 수개월 동안 분양이 지연되는 경우가 많았기 때문이다.
최근 분양을 마친 서울 중구 세운재정비촉진지구의 세운 3-1·4·5구역(힐스테이트세운센트럴)도 택지비 감정평가 금액을 놓고 한국부동산원이 세 차례나 반려해 분양이 8개월 이상 지연된 바 있다.
시공사와의 갈등으로 분양이 지연되고 있는 강동구 둔촌 주공은 부동산원이 비교 표준지 선정 오류와 가격 인상폭 과다 문제 등을 지적하며 재산정을 요구하면서 분양가가 조합 기대(3.3㎡당 4천만원)보다 낮은 3.3㎡당 3천700만원대로 떨어질 것으로 예상됐다.
그러나 앞으로 외부 전문가와 평가사의 의견이 반영되면 부동산원의 택지비 평가 잣대도 종전보다는 완화될 것으로 전망된다.
서진형 교수는 "정부는 4% 이내라고 예상하지만 시뮬레이션 대상 사업지가 바뀌면 10% 이상 상승하는 단지도 나올 것"이라고 예상했다.
이에 대해 정부는 "부동산원에 설치되는 택지비검증위원회는 택지비 산정의 오류를 방지하고 투명성·객관성을 높여 검증 결과에 대한 신뢰도를 제고하기 위한 것"이라며 "택지비 인상을 전제로 한 것은 아니다"고 선을 그었다.
◇ 꽉 막혔던 분양 재개 기대…'로또 청약'은 여전할 듯 일단 건설업계는 개편안이 확정됨에 따라 그간 분양을 미뤄왔던 서울·광명 등 분양가 상한제 대상 지역의 아파트 분양이 재개될 것으로 예상했다.
부동산R114에 따르면 올해 들어 서울 아파트 분양물량은 3천575가구에 그친다.
이는 올해 전체 분양물량 3만2천599가구의 11%에 불과한 것이다.
시공사와의 갈등까지 겹친 둔촌 주공아파트를 비롯해 은평구 대조1구역, 서대문구 홍은13구역, 서초구 신반포15차, 광명시 광명2구역 재개발 사업 등 다수 정비사업의 일반분양이 연기된 상태다.
KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "이번 제도 개선으로 상한제에 묶여 답보상태였던 서울 주택 공급에 숨통이 트일 것으로 보인다"고 말했다.
한 건설사 관계자는 "분양가 인상폭이 크지 않을 것으로 보이지만 일반분양이 임박한 곳은 더이상 미룰 수 없기 때문에 서둘러 분양에 나설 것"이라며 "하반기부터 서울 지역 정비사업 일반분양이 나오기 시작할 것"이라고 전망했다.
전문가들은 그러나 근본적으로 정비사업 분양을 촉진하기 위해서는 재건축초과이익환수제(재초환)를 대폭 손질해야 한다고 조언한다.
상한제보다는 조합원 1인당 부담금이 수억원에 달하는 재초환 부담을 더 크게 느끼는 단지들이 많다는 것이다.
박 전문위원은 "재건축의 최종 걸림돌은 상한제보다는 재건축초과이익환수제"라면서 "재건축 부담금 문제를 어떻게 할 것인지에 대한 사회적 논의가 필요하다"고 말했다.
분양가 상한제 제도 개편으로 청약 예정자들의 분양가 부담은 종전보다 커지게 됐다.
분양가 상한제 대상이 아닌 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 대상 아파트도 자재비 인상분이 인정되고 주변 시세 비교 방식도 개선될 예정이어서 1% 내외의 인상이 예상된다.
이에 따라 9억원 초과 분양 아파트에 대해 중도금 대출을 허용해달라는 등의 규제 완화 목소리도 커질 전망이다.
분양가 부담이 적은 신도시 등 공공택지에 대한 선호도가 높아질 것이라는 관측도 나온다.
그럼에도 당분간 서울 등지의 '로또 청약'은 계속될 전망이다.
현재 분양가 상한제 대상 아파트는 시세의 50∼70% 이내로 공급되고 있는데 이번 제도 개선안이 반영되더라도 여전히 시세보다는 20∼30% 이상 저렴할 것으로 예상되기 때문이다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 "똘똘한 한 채에 대한 선호 현상과 민간 분양가 상한제 가산비 인정 항목 확대 등으로 분양가가 올라가면서 민간 청약시장의 양극화는 커질 것"이라며 "실수요 위주로 분양시장 재편되며 전용면적 85㎡ 초과보다는 전용면적 60∼85㎡에 대한 선호가 지속될 수 있다"고 내다봤다.