임대료 '5%룰' 지키면 2년 거주 안 해도 비과세
착한 다주택자 육성하려다 갭투자 부추길 수도
분양가 규제 줄줄이 손질…규제지역 해제 예고도
▶전형진 기자 윤석열 정부의 첫 부동산대책이 나왔습니다. 6·21 대책인데요. 이전 문재인정부에서도 첫 대책이 비슷한 시기에 나왔죠. 2017년 6·19 대책입니다. 정권을 막론하고 출범 초기부터 부동산이 당면 과제였다는 의미일 것입니다.
우선 양도소득세의 비과세 조건 중 거주요건이 조건부로 없어집니다. 정확히 말하자면 이른바 5%룰을 지킨 임대인에 한해서 거주요건을 면제하는 것인데요. 상생임대인이란 개념입니다. 과거의 임대사업자처럼 임대료 상승률을 5% 이내로 조정하는 대신 혜택을 주는 것이죠. 종전엔 이런 상생임대인들에 대해서 비과세를 위한 거주기간 2년 가운데 1년을 인정해줬는데, 앞으론 2년을 모두 쳐주겠다는 게 이번 대책의 내용입니다.결국 시장에 임대주택을 공급하는 다주택자들의 역할을 인정하겠다는 의미이기도 합니다. 물론 이 같은 비과세는 1주택 상태일 때 가능합니다. 만약 다주택자라면 현재 거주하는 집을 처분한 뒤 임대주택만 남았을 때, 해당 임대주택에 굳이 거주하지 않더라도 거주기간을 인정받아 비과세 매각이 가능해지는 것이죠. 2024년 연말까지 한시적으로 적용됩니다. 다만 적용 범위에 대한 모호함이 다소 있고, 시장에 불필요한 신호를 줄 가능성도 있어 보입니다.
주택담보대출의 전입의무도 없어집니다. 지금까지는 대출을 받아 새로 산 집에 6개월 안에 입주해야 했는데 이게 폐지되는 것입니다. 기존주택 처분시한은 6개월에서 2년으로 늘어나죠. 앞서 양도세의 일시적 2주택 기간이 2년으로 환원되고, 취득세 또한 여기 맞춰 개정된 점에 미뤄보면 주담대 전입의무 폐지도 당연한 수순이긴 했습니다.
분양가 상한제 적용 주택의 거주의무도 개편되는데, 청약시장에 대한 파장이 클 것으로 보입니다. 상한제를 적용받는 집은 분양가 수준에 따라 집주인의 의무로 거주해야 하는 기간이 정해집니다. 문제는 거주의무 시점이 최초 입주가능일, 즉 준공 직후부터라는 것인데요. 그래서 상한제 아파트는 전세입자를 들여 자금을 조달하는 시나리오가 불가능했습니다.하지만 앞으론 최초 입주가능일이 아니라 언제 처분하든 그 전에만 거주의무를 채우면 됩니다. 당장 입주할 때 돈이 모자라다면 세입자를 들여 잔금을 냈다가, 해당 주택을 처분하기 전에만 거주의무를 충족하면 되는 것이죠. 그런데 5년 뒤, 10년 뒤에 이행될지 모르는 의무를 어떻게 관리감독 할 것인지가 모호합니다. 사실상 자금조달의 문제가 해결된 만큼 청약시장에 상당한 가수요가 인입될 가능성도 있고요.
임대차3법 결국 폐지가 아닌 조정 수순으로 갑니다. 계속 나왔던 이야기이기도 한데요. 만들어진 법을 없애는 게 이렇게 쉬운 일이 아닙니다. 임대차3법의 핵심은 임대사업자에게만 적용되던 5%룰을 모든 임대인에게 적용하는 게 골자입니다. 모두가 5%룰을 지키는 상황이라면 정부 입장에선 임대사업자가 필요하지 않겠죠. 아파트 등록임대사업자가 없어진 이유이기도 합니다. 임대차3법이 남아있는 동안은 당연히 임대사업자 부활 논의도 힘을 받기 어려운 구조입니다.
종합부동산세는 추가공제를 다시금 공식화했는데요. 전년도 공시가격으로 종부세를 산정하는 것 외에도 1주택 단독명의에 한해 공시가격 14억원까지 공제를 적용합니다. 종부세법이 정한 공제액은 주택수와 관계없이 6억원인데요. 여기에 1주택 단독명의는 5억을 추가로 공제해주고(6억+5억=11억 공제), 이번에 다시 추가로 3억을 공제해 총 14억원을 빼준다는 것이죠. 다시 말하면 1주택 단독명의에 한해 공시가격 14억원이 넘어야 종부세를 낸다는 이야기입니다.다주택자들도 혜택을 봅니다. 공정시장가액비율이 100%에서 60%로 완화되기 때문인데요. 공정시장가액 비율은 일종의 추가공제 개념입니다. 이 숫자가 낮을수록 많이 공제되는데, 그동안은 점진적으로 없애왔지만 올해부턴 오히려 확대하기로 했습니다. 물론 1주택자는 공정시장가액비율 조정으로 다주택보다 많은 세금을 줄일 수 있게 됐습니다.
중요한 건 종부세에도 일시적 2주택 개념이 적용되는 건데요. 주택수에선 빠지지만 과세표준엔 합산됩니다. 그러니까 일시적 2주택인 상황에선 다주택 중과세율이 아닌 1주택 일반세율을 적용받고, 과세표준은 두 주택의 공시가격을 더해서 구해야 한다는 것이죠. 낯선 개념이기 때문에 많은 주의가 필요합니다.
공급대책은 복잡하게 거론됐지만 사실상 정해진 게 없다고 봐야 합니다. 새 정부 출범 100일 안에 대책을 내겠다고 했는데, 결국 7~8월에 공급대책이 별도로 발표될 예정입니다. 공언한 250만 가구 공급을 채우려면 지난 정부의 사업을 상당 부분 승계할 수밖에 없습니다. 짧은 시간 안에 혁신적인 공급방안이 나올 가능성은 높지 않아 보입니다. 신도시는 이미 지정할 대로 지정했죠.
분양가 상한제도 개편됩니다. 많은 정비사업 조합에서 기다린 소식일 텐데요. 상한제는 토지비와 건축비, 가산비를 더해 분양가를 산정하는 방식입니다. 이들에 반영되는 항목을 골고루 다 올릴 수 있게 한 게 이번 대책의 내용입니다. 토지비의 경우 해당 구역 내 표준지의 공시지가를 토대로 부동산원이 검증하는데, 이에 대한 논란이 있다보니 검증기관을 추가한다는 계획입니다. 건축비는 최근 급등한 원자재값이 반영되도록 장치를 마련하고, 가산비는 조합의 사업비용을 녹일 수 있게 할 예정입니다.
둔촌주공 등 분양가 산정을 문제로 지연되고 있는 사업들이 혜택을 볼 수 있을까요. 그렇다고 해서 분양가를 마구 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 가격을 올릴 수 있는 상단이 정해져 있기 때문에 당장 눈에 띄는 공급을 이끌어내긴 어려울 것이란 관측이 많습니다. 그러나 정비사업은 속도전입니다. 나아진 여건을 수용해 분양을 서두르려는 조합이 늘어날 가능성도 배제할 수 없죠. 수요자 입장에선 양날의 칼입니다. 요지의 분양물량이 늘어나지만 가격은 오르기 때문입니다.
상한제 개편과 맞물려 주택도시보증공사(HUG)의 고분양과 관리제도도 개선됩니다. 원자재값 상승을 반영하고, 인근 시세 산정을 되도록 10년 이내 신축으로 한다는 게 골자인데요. 건설사들의 이의신청을 받아주겠다고 처음으로 언급한 것도 눈에 띕니다.
정부는 그동안 HUG를 통해 우회적으로 분양가를 관리해왔습니다. HUG가 분양보증 사업을 한다는 점을 이용해서 말이죠. 분양보증은 아파트를 짓는 사업자가 망할 경우 보증기관이 수분양자들에게 대신 돈을 돌려주는 개념입니다. 선분양 사업장은 무조건 HUG의 분양보증을 받아야 분양에 나설 수 있습니다. 그래서 HUG가 보증을 대가로 분양가를 통제해올 수 있었죠. 지난 정부가 분양가 상한제를 민간택지에 도입하기 전까지 가격 관리를 해온 방법입니다.
상한제 완화와 함께 HUG의 고분양가 심사도 완화된다면 새 아파트의 분양가는 오를 수밖에 없는데요. 변수는 부동산시장 분위기입니다. 냉랭하게 식어 있는 상황에서 고분양가가 속출해 흥행에 참패한다면 시장 경색을 가속화할 수도 있겠죠.
규제지역에서 해제되는 지역도 곧 나올 것 같습니다. 투기과열지구나 조정대상지역 해제 요건에 드는 지역이 꽤 많아 보이죠. 최근 물가상승률을 감안하면 거의 대부분이 지역이 필수요건과 정량요건을 갖춘 것으로 보입니다. 다만 정부는 여기에 미분양주택 현황 등을 감안하겠다고 언급했는데요. 어딘지는 감이 오죠. 이달 말 열리는 심의에서 규제가 풀릴 가능성이 높아졌습니다.
다만 섣부른 규제 해제가 부작용을 낳은 사례도 많았습니다. 몇 년 전 부산의 상황이 그랬죠. 특히 조정대상지역으로 묶인 지역이 풀려 비규제지역이 된다면 청약시장에 대한 허들이 완전히 사라지는 셈인데요. 분양권 전매 가능 시점 또한 앞당겨지죠. 가라앉은 시장에 불필요한 자극을 줄 수 있기 때문에 신중한 결정이 요구됩니다.윤석열 정부의 첫 부동산 종합대책은 6·21 대책의 주요 내용을 살펴봤습니다. 이 영상은 집코노미TV 유튜브 채널에서 풀버전으로 보실 수 있습니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장 진행 전형진 기자 촬영 이재형 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩