분양가 규제 완화가 공사비 파동 막을 수 있을까[김진수의 부동산 인사이드]

지난 21일 윤석열 정부의 첫 부동산 대책인 '분양가 제도 운영 합리화 방안'이 공개됐습니다. 이번 대책이 주택 공급을 촉진하고 지난해 이후 급등한 공사비 문제를 해결하는 데 도움을 줄 수 있을까요.

분양가 운영 합리화 방안은 서울과 경기 일부 투기과열지구에 적용되는 '분양가 상한제'와 주택도시보증공사(HUG)의 '고분양가 심사'에 대한 규제 완화가 주요 내용입니다.

분양가 상한제는 택지비 건축비 가산비 등으로 구성됩니다. 이번 대책에서 분양가상한제 적용 대상인 민간 정비사업의 분양가 산정 때 세입자 주거 이전비와 영업손실 보상비, 명도소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비용, 총회 운영비도 일반 분양가에 반영하도록 했습니다.
서울과 경기 일부 투기과열지구 내 분양가상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비가 자잿값 변동에 탄력적으로 조정될 수 있도록 했습니다. 감정평가로 산정하는 민간 택지비 결정 때 택지비 검증위원회를 설치해 한국부동산원의 검정 때 감정평가사의 의견도 청취하도록 했습니다. 이렇게 될 경우 분양가는 1~4%가량 오를 것으로 정부는 추정했습니다.

HUG의 고분양가 심사제도는 비교 사업장 선정 때 준공 20년 내를 10년 내로 변경했습니다. 또 심사 기준을 전부 공개하고 이의 신청 절차를 추가했습니다.

이번 조치는 재건축·재개발 등 도시정비사업 조합이 향후 일반분양을 할 때 적용됩니다. 일반분양 가격이 오르면 조합의 이익이 늘어납니다. 조정대상지역에서 일부 고분양가 심사 때도 분양가격을 조금 높게 받을 수 있습니다. 분양가를 완화할 경우 주택 공급에 일부 효과를 기대할 수 있다는 얘기입니다. 다만 조합과 비대위 내홍과 소송 등 개별 단지의 잡음이 줄어들어야 주택 공급이 가능합니다.

업계에서는 지난해 이후 급등한 공사비 문제가 하반기 부동산 시장을 삼켜버릴 블랙홀이 될 수 있다고 걱정합니다. 최근 1년 새 공사비가 15~20% 올랐다는 게 건설 현장의 목소리입니다. 코로나19와 우크라이나 전쟁 여파로 글로벌 공급망이 붕괴하고 화물연대 파업까지 벌어져 철근 시멘트 PHC파일 등 각종 원자재 가격이 급등한 건 사실입니다.

인플레이션 우려로 금리가 인상되는 등 부동산을 둘러싼 제반 여건이 악화하고 있어 실수요자도 선뜻 내 집 마련에 나서기 힘든 상황입니다. 서울 여의도 금융가에서는 부동산 개발 프로젝트에 대한 PF 조달 상황이 급속도로 악화하고 있다는 이야기도 들립니다.

조합과 시공사는 착공하기 전 도급 계약을 맺습니다. 지난해 계약을 맺은 단지 중 일부는 물가상승률(소비자 물가지수)을 반영하는 내용을 담고 있습니다. 하지만 다수는 물가 변동을 공사비에 반영하지 않는 형태로 계약했습니다. 상반기 이런저런 노력으로 공사 현장을 끌고 온 건설사도 하반기 되면 더 이상 버틸 수 없어 공사 중단을 선언할 수도 있습니다. 업계에서는 시공능력평가 100위 바깥의 건설사들이 하반기 디폴트(도산)가 날 수 있다고 우려하고 있습니다.

조합이 분양가 상승을 계기로 원자잿값 폭등으로 신음하고 있는 건설사의 공사비를 올려주면 현장에서 공사가 중단될 가능성이 줄어들 수 있습니다. 하지만 조금 오른 분양가가 공사비 파동을 잠재울 근본 해법은 아닙니다. 글로벌 공급망 차질로 빚어진 공사비 파동의 해결 기미가 보이지 않아 건설업계의 한숨이 깊어지고 있습니다.

김진수 기자 true@hankyung.com