헷갈리는 상생임대인 기준…"저도 맞나요" 문의 폭주

부동산 프리즘

전세 계약 승계 땐 인정 안되고
한번만 5% 올리면 해당 '맹점'

2021년 12월20일 이전 계약은
다음에 '5%룰' 지켜야 혜택

“다음달 전세 재계약 때 5%만 올리면 저도 상생임대인에 해당하나요?”

정부가 지난 21일 임대차 시장 안정 방안 중 하나로 상생임대인 제도 개편안을 내놓자 인터넷 커뮤니티에는 자격 여부를 묻는 글이 쇄도하고 있다. 상생임대인에 해당하면 2년 거주 요건이 면제돼 양도세 비과세, 장기보유특별공제 등의 혜택을 받을 수 있어서다.

이번 개편안은 기존 상생임대인 제도보다 혜택이 크고 적용 대상도 확대했다. 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인에게 세제 혜택을 주는 것은 같지만, 기존엔 1년 거주 의무만 면제해 1년은 결국 거주해야 하는 ‘반쪽짜리’ 혜택이라는 지적이 많았다. 9억원 이상 주택과 다주택자는 자격 요건이 안 되는 점도 외면받는 이유였다. 반면 이번 개편안은 2년 거주 요건이 면제되고, 주택 가격과 관계없이 다주택자(매도 시점에 1주택자에 한해 적용)도 혜택을 볼 수 있다.

문제는 상생임대인 인정 요건이 모호하다는 점이다. 비슷한 시기에 집을 사고 계약갱신청구권을 인정해 재계약했더라도 당시 계약 상황에 따라 자격 여부가 갈린다.

가령 2020년 2월 전세 낀 집을 매수하면서 전 집주인이 한 달 전인 1월 계약한 전세를 승계한 경우는 어떨까. 2년 뒤인 올 1월 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 임대료를 5% 이내로 올렸다고 하더라도 현 집주인은 상생임대인에 해당하지 않는다. 이 경우엔 2024년 1월 세입자와 신규 계약 시 5% 이내로 올렸을 때 상생임대인 혜택을 누릴 수 있다.

반면 같은 시기인 2020년 2월 아파트를 분양받아 세입자와 임대차 계약을 맺고 지난 2월 계약갱신청구권을 활용해 계약한 사람은 상생임대인에 해당한다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장(세무사)은 “제도 취지상 계약갱신청구권을 한 번 사용한 후 집주인이 자발적으로 5% 이내로 인상할 때 혜택을 줘야 하지만 실제론 갱신청구권 사용도 해당한다”며 “이번에 5% 인상하고 다음번에 한꺼번에 전셋값을 올려도 상생임대인 혜택을 누릴 수 있다는 맹점이 있다”고 지적했다.

이재면 기획재정부 재산세제과장은 “전·월세 시장 안정을 위해 한시적으로 인센티브를 주는 것인 만큼 5% 인상 조건만 맞으면 혜택을 보도록 했다”고 설명했다.

조건에 맞더라도 계약 날짜에 따라 희비가 갈릴 수 있다. 상생임대인 제도가 지난해 12월 20일 처음 도입된 관계로 그 이전에 재계약한 집주인은 5% 이내로 인상했더라도 혜택을 볼 수 없고 다음번 계약 때 적용받는다. 임성환 ABL생명 WM센터 부장은 “2021년 12월 20일 이전에 5% 이하로 재계약한 사람은 한 번 더 5% 이하로 재계약해야 세제 혜택을 받을 수 있다”며 “2년 거주 혜택을 받으려고 편법으로 임대차 계약서를 재작성하는 일이 발생할 수 있다”고 지적했다.

심은지 기자 summit@hankyung.com