등록임대사업자도 '상생임대인'…5% 지키면 양도세 비과세

공적 의무 이행하면 동일 혜택 부여
다가구주택 소유주는 "유권해석 필요"

남산에서 바라본 서울시내 주택가 모습. 사진=연합뉴스

주택 등록임대사업자도 '상생 임대인'으로 인정받게 됐다. 임대료 증액 제한 등 상생 임대인과 같은 공적 의무를 이행하는데 혜택을 주지 않는 것은 형평성에 어긋난다는 시장의 지적을 수용한 것이다.

기획재정부 관계자는 23일 "상생임대인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 인상률이 5%로 제한된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받는데 등록임대사업자를 대상에서 제외할 경우 불형평의 소지가 있다"며 "요건을 충족하면 똑같이 이번 대책의 혜택을 주기로 했다"고 말했다. 등록임대사업자는 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등 공적 의무가 부여된다. 이를 어기면 임대등록 말소, 세제 혜택 환수, 과태료 부과 등 불이익이 주어진다.

정부의 이번 결정에 따라 지난해 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한한 등록임대사업자는 해당 주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 매도할 경우 2년 실거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 임대인과 임대 물건이 동일하고 직전 계약 대비 임대료 증액을 5% 이내로 제한했다면 임차인이 바뀌더라도 실거주 2년 의무가 면제된다.

다만 임대료 5% 제한 후 임차인이 2년의 계약기간을 채우지 못하고 나갈 경우 귀책 사유에 관계없이 집주인에게 상생임대인 혜택을 주지 않는다. 정부 관계자는 "억울한 임대인이 나올 수 있지만 세제 혜택을 노려 임대인·임차인이 짜고 하루, 이틀만 거주하고 임대계약을 해제하는 경우도 나올 수 있어 불가피하게 임대 기간을 설정했다"고 설명했다.

다가구주택 소유주의 상생임대인 인정 범위에 대해서는 추가 논의가 필요할 전망이다. 구분등기가 돼 공동주택으로 분류되는 다세대주택과 달리 다가구주택은 세법상 단독주택으로 분류된다. 이 때문에 소유주가 다른 집을 가지고 있지 않다면 다가구주택의 임대 대상의 수와 관계없이 1주택자가 된다.

이런 상황에서 집주인이 실거주하지 않은 채 10가구 중 1가구만 5% 이내로 계약해도 상생임대인 혜택을 줄 것인지, 10가구 전체에 5% 인상률을 준수해야 혜택을 줄 것인지 불명확한 부분이 있다. 정부 관계자는 "해석의 문제에 해당해 유권해석이 필요하다"고 말했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com