어차피 미분양 날 텐데 왜 분양하는 걸까? [집코노미TV]
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흥하는 청약단지 골라주고
망하는 청약단지 걸러주는 흥청망청
흥청교육대 : 곡소리 날 때 기회 잡는 법
▶전형진 기자
자 그래서 오늘은 지금 같은 시장 분위기에서
한 번 생각해 볼 만한 청약 전략을 준비했습니다
선요약 할게요
큰 파도가 올 수 있다
..올 수 있다 ^^
지금부터 제가 하는 얘기를
보수적으로, 잘 걸러서 들으시란 의미입니다
근데 미분양통계는 잘 보시면 추세적인 특징이 있습니다
막 이렇게 오르내리는 게 아니라
올라갈 땐 쭉 올라가고↗
떨어질 땐 쭉 떨어져요↘
그러니까 지금 쌓여가는 곳들은
앞으로도 물량이 더 쌓일 가능성이 높다는 얘기예요
저거 분양받는 사람들은 도대체 무슨 생각을 하는 걸까,
왜 자본적 자살을 하는 거지?
이렇게 생각하죠
근데 중등마는 이렇게 생각합니다
이 미분양 추세가 언제 꺾일까,
나는 언제 들어가든 1~2년만 있다가 팔 건데
그렇다면 들어가는 시점을 언제로 정해야 턴어라운드와 맞물릴까
시장이 맛이 갔는데 분양을 할 수밖에 없는
공동주택개발사업의 구조적 모순과 보편타당한 이유에 대하여..
그러니까 이런 거예요
미분양 터지는데 계속 분양이 나와요
보나마나 저것도 미분양 될 건데
이해가 안 되죠
사실 이게 또 그들만의 이유가 있어요
땅을 여기 사뒀는데 지금 시장 분위기가 안 좋아
내가 현금 한 500억 정도 있다면 그냥 세월아 네월아 버티면 됩니다
그게 아니라면 그냥 가만히 있어봤자 대출이자가 계속 나가거든요
미분양 나는 것보다
공돈 나가는 게 더 치명적이고 무서운 게 되는 거예요
손실이 무한이 되는 거잖아요
차라리 분양을 해서 10원 한 푼이라도 조달하는 게 이득인 거죠
어차피 준공될 때까지 2~3년의 시간이 있잖아요
마지막 휴게소를 지나간 다음 배가 막 아픈 거예요
도착까지는 2시간
결국 갓길에 세워달라고 해야 할 운명이라면
한시라도 빨리 기사아저씨를 찾아가는 게
결과적으론 덜 고통스럽고 덜 창피한 일이란 거죠
개념도 같은 걸 보면 우린 뇌정지가 오잖아요ㅡㅡ
그래서 금융사를 꼬십니다
근데 널 뭘 믿고 돈을 빌려줘? 이러겠죠
땅 살 돈 빌려줄 빚쟁이를 또 구해요
이런 건 또 빨리 갚는 조건이에요
이거 내 땅 됐으니까
너.. 나의 동료가 되어라
개발사업에 필요한 큰 돈을 빌리게 되면
아까 그 땅 사준 빚쟁이 돈을 갚아요
우리가 잔금대출로 중도금 막듯이 일종의 대환인 거죠
이 개발사업에 필요한 빚잔치가
바로 프로젝트 파이낸싱
PF입니다
그리고 이 PF를 일으키기 위해 땅을 샀던 과정에서의 대출
빚쟁이가 땅 사주고 1년 만에 갚으라 그런 거
이걸 우린 브릿지대출이라고 부릅니다
내가 사업을 하는 입장이라면
브릿지에서 PF까지 갈 수 있느냐가 첫 번째고
PF를 일으켰으면 얼마나 빨리 분양에 나설 수 있느냐가 두 번째예요
이자비용 나가는데 금리는 계속 오르니까요
내 돈 빌려간 애가 헤까닥 해버리면 안 되잖아요
그래서 시공사, 그러니까 건설사에 책임준공 의무를 씌웁니다
시행사가 망해도 너는 짓던 건물을 마저 지어라
버스를 갓길에 세우지 못해서 참사가 벌어지면
네가 치워라
그것도 좀 모자라다 싶으면 신탁사까지 묶어가지고
너도 치워라
이렇게 합니다
미분양은 추세적인 특징이 있다고 했잖아요
당연히 수급불균형에서 미분양이 생기고 있는 거겠죠
그런데 모든 버스들에서 참사가 일어났을 때 변곡점이 옵니다
먼저 건설사 입장에선
보나마나 내가 치울 각이야
그럼 그 사업 참여 안 하죠
이번엔 금융사 입장에선
연대보증 해줄 곳이 없네
PF 안 해주겠죠
시행사 입장에선
아 돈 끌어올 데가 없네
검토하던 사업은 드랍하고
그 도시에선 땅작업 안 하겠죠
이런 일들이 연쇄적으로 벌어지면
나중에 공급될 물량들이 증발하고
다시 수급이 서서히 역전되면서 가격이 오르고
자연히 미분양도 감소하겠죠
그래서 미분양통계는 추세적이라고 한 건데
또 계속 미분양이 없다 보면
지금까지의 이야기들이 다시 역순으로 벌어져요
사업의 구조가 이렇다 보니까 같은 일이 반복된다는 거예요
미분양을 감수하고 나온 물량을 낚아채는 분들은
다음 수순은 이렇게 된다
시나리오를 머릿속에 그리고 계신 거죠
어쨌든 미분양아파트를 분양받는다면 그 분양권은
다른 아파트를 청약할 때 주택수로 카운트되지 않아요
..벌써 어지럽죠?
앞으로 이슈가 될 분양권 전매 문제와 엮어서 생각해보면
또 할 얘기들이 많긴 한데
다음에 한 번 준비해볼게요
이런 댓글 치고 있는 형님들 계신데
처음에 말씀드린 것처럼
제가 오늘 한 얘기는 보수적으로 받아들이세요
그냥 아 이런 일도 생길 수 있구나
혹 진지하게 받아들이더라도
어떤 지역이냐, 경쟁력이 있는 곳이냐
반드시 따져봐야 합니다
기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화·이재형 PD
편집 이재형 PD 디자인 이지영·이예주
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩