주거용 오피스텔, 1세대 1주택 비과세 못받아 '주의'

김대경의 절세노트

주택에 대한 세금 규제와 아파트 가격 급등으로 인해 진입 장벽이 다소 낮은 오피스텔에 대한 관심이 커지고 있다. 오피스텔은 업무용이나 주거용으로 모두 사용될 수 있는 양면성이 있어 매력적이다. 오피스텔은 세금별로 주택 수 판단과 과세 방식이 달라지므로 주의가 필요하다. 취득세와 재산세는 지방세, 종합부동산세와 양도세는 국세다. 지방세는 지방자치단체(시·군·구청)가 관할하고 국세는 국세청(세무서)에서 담당한다.

주택을 구입할 때 내는 취득세는 주택 가격에 따라 일반세율(1~3%)이 적용된다. 1가구가 조정대상지역 내 두 번째 주택(비조정지역 세 번째 주택)을 취득할 때는 8%, 조정대상지역에 있는 세 번째 주택(비조정지역 네 번째 주택)을 취득할 때는 12%가 적용된다. 다만 개인이 오피스텔을 사면 취득시점에 주거용 여부가 확인되지 않기 때문에 주택 수와 무관하게 취득가격의 4.6%를 취득세로 내면 된다. 하지만 주택분 재산세가 과세되고 있는 오피스텔(2020년 8월 12일 이후 취득분)은 다른 주택을 살 때 주택 수에 포함된다.

오피스텔에 재산세를 부과할 땐 장부상 용도가 업무시설이므로 종부세는 부과되지 않는다. 다만 시·군·구청에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세대상 변동신고를 하면 재산세가 주택분으로 부과돼 종부세 과세 대상이 된다.

오피스텔의 양도소득세는 양도일의 실제 사용 현황에 따라 주택 여부를 판단한다. 양도세에서 주택은 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 의미하므로, 실제 사용 용도를 확인해 주택 여부를 가리게 된다. 오피스텔 임차인이 세무서에 사업자등록을 하고 부가가치세나 소득세를 내면서 사업을 하고 있다면 업무용으로 보고, 임차인이 이런 사정 없이 주거용으로 사용하고 있다면 전입신고와 무관하게 주택으로 본다. 다른 주택을 팔 때도 보유 중인 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면, 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없기 때문에 주의가 필요하다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사