여의도 '화랑·장미·대교' 통합 재건축 시동 건다
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내달 2일 주민설명회 열려
3개 단지, 932 → 1824가구 가능
'최고 50층·400%' 인센티브 기대
인근학교 일조권 논란 대응 쉬워
영구 한강 조망권 한강변 화랑
"단독 추진" 주장도
서울시의 정비사업 촉진계획인 신속통합기획에 따라 여의도 재건축 사업이 빨라지면서 그동안 주민 합의가 쉽지 않았던 통합 재건축 논의가 다시 속도를 낼 것이란 전망이 나온다.
◆‘화·장·대’ 3개 단지 연합 첫 주민설명회
29일 정비업계에 따르면 화랑 장미 대교 등 여의도 구축 3개 단지는 다음달 2일 ‘재건축 사업 설명회’를 연다. 단지별 재건축 추진준비위원회가 공동 주최한 행사로 3개 단지 주민들이 재건축 설명회를 위해 모이는 자리는 이번이 처음이다.준비위 관계자는 “단지별로 따로 재건축하기보다 통합했을 때 얼마나 유리한지를 설명하기 위한 자리”라며 “통합 시 추가 분담금 감소가 얼마나 줄어드는지 시뮬레이션(모의 가정)도 보여줄 예정”이라고 말했다. 세 단지를 합한 규모는 현재 932가구로, 통합 재건축을 하면 1824가구 이상 대단지 조성이 가능해 사업성이 높아질 것으로 보고 있다.
여의도 구축 단지들의 통합 재건축 논의는 이번이 처음은 아니다. 지난해 9월 서울시는 신통기획을 추진하면서 여의도는 몇 개 단지를 묶어 통합 재건축하는 방안을 제시했다. 통합 재건축을 하면 용적률 인센티브를 비롯해 비주거시설(상가) 비율 완화, 주거(상업)지역 종상향, 50층 이상 층수 완화 등의 ‘당근’을 주겠다고 제안했다.하지만 인접한 삼부, 목화아파트가 공원 기부채납, 일부 가구의 한강 조망권 침해 등의 이유로 반대하면서 통합 재건축에 제동이 걸렸다. 갈등이 심해지자 오세훈 시장도 올초 신년 기자간담회에서 “단지를 결합해서 개발하는 것을 끝까지 강제하거나 유도해서는 안 된다”는 입장을 밝혔다.
◆“뭉쳐야 용적률 더 받는다”
통합 재건축 논의가 재점화한 것은 이웃 단지들의 속도전 때문이다. 지난달 시범·한양아파트가 지상 최고 50~60층에 달하는 고층 단지의 재건축 밑그림을 내놓으면서 이웃 단지 주민들의 분위기가 바뀌고 있다는 분석이다. 삼부아파트도 지난 16일 신통기획 대상지로 선정됐다.여의도초·중·고교가 바로 닿아 있는 단지인 만큼 교육환경영향평가에 대비해야 한다는 지적도 나온 것으로 알려졌다. 준비위 다른 관계자는 “세 단지가 단독으로 했을 경우 단지와 인접한 여의도초·중·고교의 일조권 침해 문제가 불거졌을 때 대응이 어렵다”며 “학교 일조권 문제는 관청의 협조가 반드시 필요한 문제로 통합 재건축을 해야 시의 협조를 제대로 받을 수 있다”고 주장했다. 통합 추진위가 발족하면 서울시 신통기획에 참여하는 방안도 검토 중이다.서울시 관계자는 “통합 재건축 시 용적률 인센티브를 구체적으로 밝히기는 어렵다”면서도 “주민 의견에 따라 통합 재건축으로 의견이 모이면 적극 지원하겠다”고 말했다. 지역 사정을 잘 아는 정비업계 관계자는 “기존 용적률보다 통합 시 최소 30~50% 정도는 더 주는 방안이 논의된 것으로 안다”고 전했다. 준비위는 이보다 용적률 인센티브를 더 많이 받을 수 있을 것으로 보고 있다. 종상향을 통해 받을 수 있는 용적률 최대치인 300%보다 100%포인트를 더한 최대 400%를 기대하고 있다.
다만 통합 반대 여론은 넘어야 할 산이다. 한강변과 가장 가까운 화랑아파트는 가구 수가 가장 적지만 단독 조합 설립을 시도하려는 움직임도 보이고 있다. 화랑아파트 주민협의체 관계자는 “따로 재건축하는 것이 훨씬 빠르다. 소규모 재건축이어도 한강 영구조망권을 갖고 있다”고 주장했다.
재건축 기대에 매매는 올 들어 1~2건 신고가 거래된 뒤 끊긴 상태다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 대교아파트는 4월 전용 151㎡가 30억4000만원에 신고가 거래됐다. 지난해 1월 거래(23억5000만원) 때보다 29% 올랐다. 장미아파트는 4월 전용 133㎡가 같은 평형의 2월 실거래가(19억원)보다 34% 오른 25억5000만원에 거래됐다.
박종필 기자 jp@hankyung.com