서울시, 역세권 용적률 700% 고밀개발로 고품질 '장기전세주택' 공급 늘린다
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'역세권 장기전세주택 건립 운영기준' 손질…30일부터 시행
1차 역세권 범위 2024년까지 350m로 연장
용적률 최대 700% 완화. 35층 층수규제 폐지
서울시는 이런 내용을 골자로 한 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정하고, 30일부터 시행한다고 밝혔다. 전월세 가격 상승으로 전세형 공공주택에 대한 관심과 수요가 높아져 운영기준 전반을 손질해 장기전세주택 공급을 확대하고, 주택시장 안정을 도모한다는 방침이다. ‘역세권 장기전세주택’은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다. 오세훈 시장 재임 시절인 2008년 도입돼 현재 66개 사업지에서 1만7572가구 공급을 추진 중이다. 이 중 준공 및 입주 물량은 9개 단지, 1375가구다.
서울시가 손질한 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'에는 ▲준주거지역 용적률 완화 ▲35층 일률적 층수규제 폐지 ▲채광창 이격‧인동거리 완화 ▲1차 역세권 범위 완화 기간 연장 ▲사업대상지 확대 ▲준주거지역 비주거 비율 완화 ▲용적률 적용체계 개선 ▲정비(예정)구역 해제지역의 재개발사업 방식 허용 ▲커뮤니티 지원시설 설치기준 개선 ▲특별계획구역 내 사업부지 최소면적 완화 ▲장기전세주택 전용면적 확대 등이 담겼다.
우선 ‘역세권 장기전세주택’ 공급을 획기적으로 늘리기 위해 준주거지역의 용적률을 기존 '500% 이하'에서 '최대 700% 이하'로 완화한다. 기존에는 고밀개발이 가능한 1차 역세권 내 준주거지역에선 동일하게 500% 용적률을 적용받았지만 앞으로는 ‘서울도시기본계획(2030)’에서 정하는 역세권 위상에 따라 차등 적용된다. ▲도심・광역중심・지역중심 역세권이면서 승강장 경계 250m 이내는 용적률 700%까지 ▲지구중심 역세권이면서 승강장 경계 250m 이내는 600%까지 ▲비 중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화된다.일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수규제도 폐지해 건축물 높이를 완화한다. 중심지, 용도지역 등과 관계없이 동일하게 ‘35층 이하’를 적용했던 것을 ‘서울도시기본계획’에 따른 중심지‧용도지역별 높이 관리 기준을 따르도록 개선했다.
용적율 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 인동거리도 최대 2배까지 완화한다. 다만 완화에 따른 주변 지역 일조, 도시경관 훼손 등 부정적인 영향을 최소화하기 위해 일조 분석과 경관시뮬레이션을 필수적으로 진행한 뒤 관련 위원회 심의를 거쳐 완화 여부를 결정할 계획이다.
1차 역세권 범위를 2024년까지 한시적으로 250m에서 350m로 완화한다. 역세권 범위는 승강장 경계로부터 500m 이내지만 용도지역 상향은 ‘1차 역세권’ 내에서만 허용되고, 그 범위는 승강장 경계로부터 250m까지다.‘주거지역’으로 한정된 사업대상지도 확대된다. 그동안 역세권 장기전세주택 사업대상지에서 제외됐던 ‘준공업지역’은 공장비율이 10% 미만인 주거 밀집지에 한해 사업이 가능하다. 주거지역 중에서도 재정비촉진지구는 사업이 불가능했지만 앞으로는 재정비촉진지구 내 존치관리구역에선 허용된다. 또 준주거지역에서 상가 등 비주거시설을 설치해야 하는 의무 비율을 지상층 연면적의 10% 이상에서 5%로 낮춰 주택공급을 확대한다.
‘역세권 장기전세주택’의 용적률 적용 체계는 사업방식별로 법령에 맞게 개선된다. 현재 사업방식이 제각각인데도 도시정비형 재개발사업과 주택건설사업 모두 ‘지구단위계획’의 용적률 체계를 적용했지만 앞으로는 도시정비형 재개발사업은 '도시정비법'에 따른 용적률 체계를, 주택건설사업은 '국토계획법'에 따른 지구단위계획 용적률 체계로 이원화된다.
이 밖에 커뮤니티 지원시설의 의무 설치도 손질했다. 입주민뿐 아니라 지역주민에게 개방되는 커뮤니티 지원시설은 법적으로 설치해야 하는 주민공동시설과 용도가 겹치고, 지역사회에 꼭 필요한 시설은 공공시설로 기부채납받을 수 있어 '권장' 설치로 바뀐다. 장기전세주택 전용면적도 '60㎡ 이하'에서 '85㎡ 이하'로 늘렸다.최근 정비된 '서울시 지구단위계획 수립기준'의 규제완화 사항을 반영해 특별계획구역 내 역세권 장기전세주택 사업부지 최소면적을 20% 완화해 2400㎡이상부터 추진할 수 있다.
김성보 서울시 주택정책실장은 “그동안 역세권 장기전세주택 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다”며 “역세권 장기전세주택을 지속적으로 공급하기 위해 정책과 제도를 현실적으로 개선해 나갈 계획”이라고 말했다.
안상미 기자