[천자 칼럼] '엔저 바람'에 日 부동산 관광·환테크 붐

“엔저(低) 덕분에 일본 부동산을 20~30%나 싸게 살 수 있게 됐는데 대출이자까지 낮으니까 더 관심이 갑니다.” 최근 일본으로 ‘부동산 쇼핑’을 떠난 홍콩 자산가의 말이다. 엔화 가치 하락에 초저금리 기조가 이어지면서 일본 내 부동산 투자와 환차익을 노린 ‘환테크’ 붐이 일고 있다.

홍콩의 한 부동산 중개회사는 ‘일본 부동산 관광상품’을 내놨다. 일반적인 여행 패키지에 도쿄 시내 소매상가 등을 돌아보는 일정을 곁들인 상품이다. 해외에서 온라인 영상으로 매물을 확인하고 비대면으로 계약하는 사례까지 등장했다. 싱가포르 펀드는 호텔과 스키장 등 31곳을 1500억엔에 사들였다.

한국 투자자의 관심은 소형 맨션(한국의 아파트나 주상복합과 비슷)에 쏠리고 있다. 대신증권 보고서에 따르면 도쿄 중심 23구에 있는 30㎡ 싱글형 시세는 지난 4월 기준 3000만엔(약 2억8500만원), 월평균 임대료는 8만8000엔(83만원), 연수익률은 3.5%다. 차입 기간 20년 이상이면 담보인정비율(LTV)이 90%에 이르니 대출 부담도 적다. 게다가 신규 주택 공급이 줄어 도심 집값은 계속 오르고 있다.

종잣돈이 많지 않은 직장인들은 원화로 엔화를 사고파는 환테크에 나서고 있다. 최근 엔화 가치는 달러당 135엔대를 오르내리며 외환위기 때인 1998년 이후 24년 만의 최저 수준이다. 과거 환테크 수익률이 가장 높았던 시기는 2007년 6월에서 2008년 12월까지다. 17개월간 110%, 연환산 수익률 68.9%를 기록했다. 2015~2016년엔 1년여간 총 30%, 2018~2019년엔 19개월간 21.7%의 수익을 낼 수 있었다.

하지만 환테크에는 수수료라는 함정이 있다. 은행 환전 수수료는 사고팔 때를 합쳐 3~4%대로 높다. 시중은행의 간편 환전 서비스 등을 활용해 수수료를 줄이는 지혜가 필요하다. 엔화 상장지수펀드(ETF) 투자와 환노출형 일본투자 펀드, 일본 주식 직접 투자도 제한 규정을 꼼꼼히 확인해야 한다.

엔화가 안전자산이긴 해도 투자엔 늘 위험이 따른다. 전문가들은 최소한 올 3분기까지는 엔화 가치가 추가 하락할 가능성이 높다고 전망한다. 그러니 ‘부동산 쇼핑’처럼 큰돈을 움직일 땐 신중을 기해야 한다. 여행자금을 엔화로 모으거나 감기약, 건강식품을 직구하는 정도의 ‘생활 재테크’야 괜찮겠지만….

고두현 논설위원 kdh@hankyung.com