[힘이 되는 부동산 법률] 월세 끼고 아파트 샀는데 알고 보니 전세?

한경닷컴 더 라이피스트

임대차를 끼고 아파트나 오피스텔을 매수하는 과정에서, 기존 임차인을 월세세입자로 알고 계약했지만 실제로는 월세 아닌 전세세입자라는 사실을 뒤늦게 알게 된 사건이 최근 언론보도를 통해 다수 알려지고 있다. 전세세입자를 월세세입자인 것처럼 거짓말해서 보증금 차액 상당의 매매대금을 편취한 사건이다. 예를 들어 아파트를 5억원에 매매하면서 기존 세입자의 임대차계약을 보증금 5천만원에 월차임 60만원으로 알려주고, 차액 대금 4억5천만원을 수수하고 이전등기를 마쳤는데, 나중에 알고 보니 실제 임대차는 보증금 3억5천만원인 경우이다.

예전에는 세입자 여러 명인 원룸, 다가구주택에서 이런 사고가 주로 발생했다. 세입자가 여러 명이고, 일부 세입자에 대해서는 잘 연락되지 않는 점을 노리게 된다. 잔금지급기일까지 확인되지 못하게 되면 어쩔 수 없이 계약서를 믿고 계약서에 기재된 보증금만 공제한 채 나머지 잔금을 지급하게 된다.

그런 점에서 보자면, 이번에 보도된 사건은 세입자들이 다수가 아님에도 불구하고 세입자 확인도 없이 임대차계약서만 믿고 매매를 진행한 것으로 보여, 매수인이 기본적인 주의를 다하지 못한 것으로 보인다. 주의를 다했음에도 불구하고 이런 사기가 발생하지 않으리라는 보장도 없고, 매수인의 보증금책임도 피할 수는 없지만, 최선의 주의를 다하면 사고예방은 대부분 가능할 수 있다.

★ 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.


예상치 않은 보증금 책임을 면하기 위해 자력 없는 다른 사람에게 다시 목적물을 떠넘기는 경우가 발생할 가능성도 충분히 생각할 수 있는 등 세입자에게도 사고 여파가 미칠 수 있다. 기본에 충실한 투자를 다시금 당부하고 싶다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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