임대사업자도 2년 이상 거주주택 양도시 비과세

김대경의 절세노트

주택을 양도할 때 비과세를 적용받기 위해서는 일시적 2주택 처분 허용 기한(조정지역 2년, 그 외 3년) 내 종전 주택을 양도해야 한다. 그러나 최근 금리 인상에 따라 매수 심리가 위축돼 주택을 양도하는 것이 쉽지 않은 상황이다.

처분 기한 내 양도하지 못하거나 다주택자인 경우에도 비과세를 적용받을 길이 없지는 않다. 이를 거주 주택 비과세라고 한다. 주택을 소유한 세대가 거주 주택을 제외한 나머지 주택을 모두 주택임대사업에 사용하면 된다. 단 적용 요건이 까다롭다.

첫째 거주 주택 이외의 모든 주택을 시·군·구청에 임대사업자등록을 하고 세무서에도 사업자등록을 해야 한다. 다만 아파트는 등록할 수 없다. 둘째 임대주택이 임대 개시일 당시 기준시가 6억원 이하(수도권 외 3억원 이하)여야 한다. 셋째 의무 임대 기간(2020년 7월 10일 이전 등록 5년, 2020년 7월 11일~8월 17일 등록 8년, 2020년 8월 18일 이후 등록 10년)을 준수하고 임대료 인상률을 5% 이내로 제한해야 한다. 넷째 조정대상지역과 무관하게 거주 주택에서 보유 기간 중 2년 이상을 실제 거주해야 한다.

임대주택의 임대 의무 기간을 채우기 전 거주 주택을 먼저 파는 경우에는 비과세를 일단 적용하고, 임대 기간과 임대료 인상 요건 준수 여부를 세무서에서 사후 관리한다. 만약 요건을 위반하면 납세자는 사유 발생일의 말일부터 2개월 내 양도세를 신고 납부해야 한다.

한편 2020년 8월 민간임대주택에 관한 특별법(민특법) 개정을 통해 단기 임대주택과 장기 임대주택 중 아파트에 대한 임대 등록을 폐지했다. 민특법 개정에 따른 임대 의무 기간 만료에 따라 자동 말소된 경우와 자진 말소(임대의무기간 2분의 1 이상)한 경우에는 말소 이후 5년 내 거주 주택을 팔아야 비과세가 가능하다. 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택은 평생 1회만 거주 주택 비과세를 적용받을 수 있다. 따라서 그 전에 거주 주택 비과세를 적용받은 적이 있다면 혜택을 받을 수 없다는 점에 유의해야 한다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사