금리인상으로 부동산 시장 냉각 가속화 우려 [김진수의 부동산 인사이드]

한국은행이 지난 13일 기준 금리를 0.50%포인트 올렸습니다. 이른바 빅스텝을 단행했습니다. 기준 금리는 연 1.75%에서 연 2.25%로 오르게 됐습니다. 연말까지 기준 금리는 연 2.75~3.0%가 될 가능성이 높은 것으로 금융업계에서는 내다보고 있습니다. 기준금리 인상이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요.

올들어 부동산 시장은 대선 전후로 규제 완화 기대감에 '반짝' 상승세를 보였습니다. 하지만 5월 출범한 윤 정부는 시장 불안을 최소화하면서 규제를 완화하겠다며 한발 물러났습니다. 동시에 다주택자에 대한 양도세 한시적 유예 조처를 하면서 매물이 늘어나도록 유도했습니다. 대통령실이 용산으로 옮기면서 강남4구와 용산 등 서울 일부 지역에서 아파트값이 상승세를 보였지만 오래가지 못했습니다. 지난 몇년간의 상승 피로감 확산, 금리의 지속적 인상과 아파트 매물 증가, 경기 침체 등의 이유로 아파트값이 조정세로 전환했습니다. 매매시장에서 수요자가 관망세로 돌아섰기 때문입니다.

분양시장도 마찬가지입니다. 지난해 하반기부터 대구 등 지방 시장에 공급 과잉과 입주 난을 우려해 미분양이 지속적으로 늘었습니다. 전국 미분양 물량은 계속 쌓여가고 있습니다. 부동산 시장이 불황장으로 접어들면 이상하게도 수요자가 사라집니다. 굳이 지금 사지 않아도 되어서입니다. 아파트값은 더 떨어질 것 같고 미분양이 나오는 새 아파트 청약을 할 필요가 없다는 생각 때문입니다.

이런 가운데 한은이 7월 금리 인상을 단행했습니다. 부동산 업계에서는 금리 인상으로 매매시장과 분양시장의 침체가 더 가속할 것으로 예상합니다. 금리 인상은 대출 부담 증가로 이어집니다. 누가 고금리로 대출받아 집을 사거나 새 아파트 청약에 나설까요.

거래 절벽 현상은 더 심화할 수 있습니다. 실제 올 상반기(1~6월) 서울 지역 거래량은 월평균 1288건으로, 전년 동기(월평균 4304건)의 3분의 1 수준이라고 합니다. 2020년 상반기(7246건)에 비해선 5분의 1에 불과합니다. 이달에도 거래 감소가 예상됩니다. 집값이 내려갈 가능성이 높은데 무리하게 대출해서 내 집 마련에 나설 이유가 적습니다. 집주인은 전세를 월세로 돌릴 가능성이 높습니다.

오피스텔 상가 생활숙박시설 등 수익형 부동산이 더 큰 문제입니다. 안정적인 월세를 받는 임대상품입니다. 기준금리 인상으로 수익형 부동산에 대한 투자 수요가 대폭 위축될 수 있습니다. 이들 상품은 월세 수익으로 대출 이자와 세금을 충당해야 합니다. 금리 인상으로 상환할 이자 비용이 커지면 수익률이 상대적으로 낮아집니다.

올들어 수도권 오피스텔 분양시장에 찬바람이 불고 있습니다. 오피스텔이 주택으로 간주해 세금을 내야 하는 게 주요 이유입니다. 여기에 금리 인상으로 상대적으로 수익률이 떨어지고 금융 비용은 늘어나는 것도 부담입니다. 아파트 가격이 하락하니 대체재인 오피스텔에 대한 관심도 그만큼 낮아질 수밖에 없습니다.

부동산 시장은 일시적 충격으로 공급이 제대로 이뤄지지 않으면 그 후유증이 몇 년 뒤 나타납니다. 3년 뒤 입주할 때 수급 문제가 발생하기 때문입니다. 정부 당국은 금리 인상으로 자영업자와 중소기업이 어렵다는 목소리도 경청해야 하지만 부동산 시장이 경착륙하는 것도 막아야 합니다. 실수요자들이 내 집을 마련할 수 있는 여건은 만들어주고, 또 시장에서 거래는 이뤄지게 해야 합니다. 거래만 이뤄져도 급격한 가격 하락이나 공급 부족은 막을 수 있습니다.

김진수 기자