상반기 월세 낀 거래 4만건 첫 돌파…매매는 1만건 밑돌며 사상 최소 대출 규제·금리 인상에 임대차 증가·매매 감소 추세 이어질 듯
올해 들어 서울아파트 매매가 급감하는 대신 월세가 낀 임대차 거래가 급증한 것으로 나타났다.17일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 이날까지 4만2천87건으로 집계됐다.
이는 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 상반기 기준으로 가장 많은 것으로, 4만건을 넘은 것은 올해가 처음이다.
아파트 전·월세 거래량은 정해진 법정 기한 없이 세입자의 확정일자 신고를 토대로 집계되기 때문에 월세 낀 거래량은 더욱 늘어날 가능성이 크다.올해 월세 거래량은 종전 최다였던 지난해 같은 기간의 거래량(3만4천955건)보다도 이미 20% 넘게 많은 수준이다.
월세 거래 급증에 따라 올해 1∼6월 서울 임대차 거래량은 현재까지 10만5천421건으로, 상반기 기준 처음으로 10만건을 넘어섰다.
서울 25개 구 가운데 강서·금천·강동구를 제외한 22개 구에서는 월세 거래량이 지난해 같은 기간의 거래량을 추월했다.서울 임대차 거래에서 월세 낀 계약이 차지하는 비율도 지난해 35.8%에서 올해 39.9%로 치솟으며 역대 최고를 기록했다.
보증금이 월세의 12∼240개월치인 준월세(21.3%)와 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 준전세(17.1%), 보증금이 월세의 12개월치 이하인 월세(1.5%)의 비중도 모두 같은 기간 최고치를 경신했다.
이에 반해 전세는 전체 임대차 거래에서 차지하는 비중(60.1%)이 역대 최저에 이르렀다.2년 계약갱신청구권제와 5% 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 2020년 7월 말 시행된 이후 전셋값이 급등하면서 이를 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입된 결과로 풀이된다.
부동산 업계는 오는 31일 새 임대차법 시행 2년 도래와 맞물려 서울아파트 신규 전세 재계약의 보증금이 더 오르면서 월세 전환 시계가 더욱 빨라질 것으로 전망한다.
특히 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되는 등 고강도 대출 규제가 지속되고 있고, 또 최근에는 잇단 기준금리 인상으로 시장 금리가 급격히 뛰면서 시중은행의 전세자금대출 금리 상단마저 6%를 넘은 상황이다.
서울 마포구 아현동의 한 부동산중개업소 대표는 "금리가 계속 높아지면서 전세대출 이자보다 월세가 더 낮은 경우가 많아지고 있다"며 "요즘에는 임대인뿐 아니라 임차인도 월세 낀 계약을 선호한다"고 전했다.
반면 서울 아파트 매매 시장은 극심한 '거래 절벽'에 빠지며 역대급 침체의 수렁에 빠졌다.
이 역시 고강도 대출 규제 지속과 금리 인상 압박에 따라 집값이 고점이라는 인식이 확산하고 있기 때문이다.
서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 매매(계약일 기준)는 7천793건으로 종전 최소였던 지난해 상반기(2만5천828건)의 30% 수준으로 급감했다.
아직 6월 매매 계약의 등록 신고 기한(계약 후 30일 이내)이 2주일 남았지만, 최근 분위기와 추세상 서울아파트 상반기 매매량이 1만건을 넘는 것은 불가능해 보인다.
서울 노원구 하계동에서 영업하는 공인중개사는 "매매는 최근 한 건도 못 했고, 전세는 재계약이 대부분"이라며 "매매가 급격히 줄고, 전세는 부진한 가운데 월세만 수요가 높아졌다"고 말했다.
아파트뿐 아니라 다른 유형의 주택 또한 매매가 급격히 줄어든 상태다.
올해 상반기 서울 단독·다가구주택 매매는 2천739건으로 지난해 같은 기간(5천292건) 대비 반 토막 나며 역대 최소를 기록했다.
다세대·연립주택 매매는 올해 상반기 1만8천864건으로 역대 최소는 아니지만, 지난해(3만2천849건)의 절반 수준으로 줄었다.박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "금리 인상이 진행 중이라 매매 시장의 부진은 올해 하반기 내내 지속될 수 있다"면서 "부동산 경기 침체는 경제에 큰 악영향을 줄 수 있는 만큼 정부는 규제 완화를 통해 비정상적인 제도를 정상화하고 시장 흐름을 개선할 필요가 있다"고 주장했다.