'민간제안 도심 복합사업' 도입…아파트 공급의 키는 민간 [김진수의 부동산 인사이드]

국토부 업무보고에서 '민간제안 도심복합사업' 모델 마련
주택 공급의 80%는 민간 담당. 도심 공급 숨통 트일 듯

원희룡 국토교통부 장관이 지난 18일 서울 용산 대통령실에서 윤석열 대통령에게 국토부 업무보고를 했습니다. 주택공급 확대와 국민 주거 안정, 출퇴근 교통대책, 모빌리티 혁신 등이 주요 내용이었습니다. 그중에서도 주택공급 확대와 관련된 '민간 제안 도심복합사업' 도입이 눈길을 끌었습니다.

민간제안 도심 복합사업은 도심 내 주택 공급을 늘리기 위해 공공이 아닌 민간 주도 주택사업에도 각종 특례를 부여하는 방안입니다. 다음달 발표할 '주택 250만가구 +α 공급' 로드맵의 핵심 내용일 것 같습니다.

지난해 '2·4 대책'의 핵심 내용인 공공 도심복합사업은 LH(한국토지주택공사) SH(서울주택도시공사) 등 공공기관이 주도해 역세권과 저층 주거지 등 도심 내 노후 지역을 고밀 개발해 신축 주택을 공급하는 방안입니다. 통합심의, 용적률 완화 등의 특례가 제공되지만 공공이 주도한다는 점에서 주민 동의를 얻기가 쉽지 않고 사업이 제대로 진척되지 않는 곳이 많습니다.

정부는 도심에 주택 공급을 신속히 하기 위해서는 공공주도에서 벗어나 민간의 전문성과 창의성을 활용해 도심에 주택을 신속하게 공급하는 새로운 모델을 만들게 됐습니다.
조합 설립 없이도 토지주가 신탁사 등 전문기관과 협력해 주택 사업을 시행하면 기존 조합 방식으로 사업을 추진할 때보다 전문성이 높아져 사업 장기화 등의 문제가 줄어들 것으로 예상됩니다. 전문기관은 사업 추진이 투명해 자금 조달도 조합보다 쉬울 것이라는 게 업계의 관측입니다.

국토부는 민간이 주거·문화·산업시설 등을 복합 개발에 나설 경우 용도지역 상향, 용적률 완화, 세제 혜택 등 도시·건축 규제를 최대한 완화할 방침입니다. 물론 특혜 시비가 없도록 공공주택과 기반시설, 생활 사회간접자본(SOC) 기부채납 등을 통해 적정한 개발이익을 환수할 계획입니다. 토지주에게는 주택이나 상가를 우선 공급해 내몰림(젠트리피케이션)을 방지할 계획입니다.

기존 공공 도심복합사업이 추진되는 곳도 주민들이 원하면 민간 제안 도심 복합사업으로 전환할 수 있게 됩니다. 국토부는 민간의 참여 범위와 사업절차, 적용 특례 등을 검토해 다음 달 발표하는 주택공급 로드맵에 담을 예정입니다.

그동안 정부는 공공 주도로 공급 확대를 추진해 왔습니다. 하지만 윤석열 정부에서는 주택공급의 패러다임을 공공에서 민간 주도로 전환에 나서고 있습니다. 정확히는 '민간 주도, 공공지원'입니다. 조합뿐 아니라 신탁사 리츠 등이 사업 주최가 될 수 있습니다.

한해 아파트 등 주택 50만 가구 정도가 공급됩니다. 이 중 공공이 담당하는 건 10만가구 남짓입니다. 사실상 주택 공급의 80%는 민간이 책임지는 셈입니다.

민간이 도시개발사업이나 재건축·재개발 등 도시정비사업을 통해 아파트를 공급해 왔습니다. 하지만 도심 사업은 토지주가 많고 땅값이 비싸 개발에 걸림돌이 적지 않았습니다. 이번에 민간제안 도심복합사업 도입으로 도심 개발에 탄력을 받을 가능성이 높습니다. 도심 노후지역에 낡은 주택을 가진 사람도 아파트를 받을 수 있습니다. 업계 관계자는 "정부가 주택 공급의 주력 플레이어가 민간이라는 것을 사실상 인정한 셈"이라며 "도심에서 안정적으로 주택을 공급할 기반이 마련된 것 같다"고 말했습니다.

김진수 기자 true@hankyung.com