일시적 2주택자 해소방법 '주택 교환거래' 알아보기 [택슬리의 슬기로운 세금생활]
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한경닷컴 더 머니이스트
이상웅 세무사
교환 거래 방식·평가액 따라 양도가 계산 달라져
부동산거래조사 대상 될 수 있고 신뢰도 낮아
아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는 교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나고 있습니다. 시세보다 1억~2억 낮은 급매로 내놓아도 매수자가 나타나지 않고 있습니다. 당초 신규주택을 취득하면서 2년(취득 당시 비조정지역의 경우 3년)내 종전주택을 양도하여 양도세 비과세, 취득세 기본세율 혜택을 받으려 계획 했던 일시적 2주택자들이 가장 난처한 상황입니다.하지만 방법은 있습니다. 일시적 1가구 2주택자들이 기존 주택 가격을 낮춰 급매하는 대신 서로 보유하는 주택을 맞교환한다면 일시적 2주택 혜택을 받을 수 있습니다. 교환거래의 방법은 아래와 같이 2가지로 나눌 수 있습니다.
<1> 일시적 2주택자가 일시적 2주택자와 교환 거래부모와 자식의 상황이 서로 반대인 경우에도 교환가액 설정 및 방식에 따라 증여세 없이 자녀에게 증여하는 효과를 발생시킬 수 있습니다.
일시적 2주택자인 당사자들이 상호 교환거래 한다면 양도소득세와 취득세에서 계획했던 일시적 2주택 혜택을 모두 받을 수 있습니다.
<2> 일시적 2주택자가 1세대 1주택자와 교환거래부모가 일시적 2주택자인 경우로서 1세대 1주택자인 자녀와 교환거래한다면, 부모는 계획했던 혜택을 모두 누릴 수 있으면서 자녀에게 본인 주택을 시세보다 낮은 가액으로 교환을 통해 넘김으로써 증여세 없이 증여의 효과도 함께 누릴 수 있어 일거양득의 절세효과를 얻는 컨설팅입니다.
교환거래의 방식과 평가액에 따라 양도세 계산 시 적용하는 양도가액은 달라질 수 있습니다.
교환거래의 방식은 크게 ‘단순한 교환’과 ‘단순하지 않은 교환’으로 나눌 수 있습니다.
<1> 단순한 교환교환거래에 따른 양도세 계산시 적용하는 양도가액은 내용에 따라 다음과 같습니다.
시가 감정 및 정산 절차를 수반하지 않은 교환
<2> 단순하지 않은 교환
시가 감정 및 정산 절차를 수반하는 교환
양도소득세 집행기준 96-162의2-3 [교환하는 경우 실지거래가액 여부]다만, 예외적으로 감정평가가 없더라도 시가를 반영한 객관성을 가진 계약서에 의거하여 채무 등과 정산금을 지급하는 경우에는 사실관계에 따라 실지거래가액으로 인정될 수 있습니다.
교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치에 의해 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 할 것이며, 그렇지 아니한 단순한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다.
조심2011중3041(2011.10.27)부모·자식 등 특수관계인간 교환거래일 경우 입니다. 특수관계인간 교환거래 하는 경우 원칙적으로 교환계약서의 실지거래가액을 적용하지만, 당해 자산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 받은 경우로서 정산하지 않은 경우에는 소득세법에 따른 부당행위계산이 적용됩니다.
교환계약서에 채무 승계액이 구체적으로 기재되어 있는 점, 청구인이 상대방으로부터 교환차액 10백만원을 지급 받았고, 각 부동산의 임대로 인하여 발생하는 서로 상이한 가치의 차임채권도 함께 교환한 점 등을 종합하면 거래당사자 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 평가차액에 대한 정산이 이루어졌다고 봄이 타당하므로 처분청의 과세는 잘못 없음
<사례>부모·자식 등 특수관계인간 교환거래를 하는 경우로서 교환하는 부동산의 평가액이 차이가 발생하거나, 교환하는 부동산의 평가액보다 높거나 낮은 대가를 받은 경우로서 정산하지 않은 경우에는 이익을 얻는 당사자가 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과됩니다.
부모가 평가액 15억원의 아파트를 자녀소유의 평가액 10억원의 아파트와 교환하는 경우 부모의 양도가액은 10억원이 아닌 15억원이 적용되므로 양도세 비과세 12억원 초과분에 대해서는 양도세가 부과되므로 유의해야 합니다.
시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 5%, 3억)을 초과하는 경우 부당행위계산을 적용하여 양도소득세를 계산합니다.
증여를 적용하는 범위는 교환하는 부동산 평가액 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 적용합니다. 차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 증여재산가액은 차액에서 min(시가의 30%, 3억)을 뺀 가액으로 합니다.
증여재산가액 : 교환가액 차액 - min(시가의 30%, 3억)
<사례>따라서 15억원의 아파트와 10억원의 아파트를 교환하면서 자녀가 부모에게 2억원을 정산하는 경우에는 증여세가 부과되지 않습니다. 자녀에게 증여세 없이 3억원을 증여하는 절세효과를 누릴 수 있습니다.
15억원의 아파트를 자녀 소유 10억원 아파트와 교환하면서 차액을 정산하지 않는 경우
부동산 평가액 차액 5억원이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하므로 증여세가 부과되며, 이때 부과되는 증여세 계산은 다음과 같습니다.증여세 계산 : 부동산 평가액 차액 5억 – min(시가 30%, 3억)으로서 증여재산가액 2억에 대하여 증여세 과세
만약 자녀의 부동산 평가액이 높은 경우에는 부모가 차액보다 많은 현금을 지급하는 방식으로 동일하게 증여세 절세효과를 누릴 수 있습니다. 상황에 따라 추가 절세방안이 있을 수 있으므로 전문가와 상담을 통하여 최선의 방안을 찾으시는 것을 추천해 드립니다.
취득세의 경우는 어떨까요. 일시적 2주택자들이 교환을 통하여 양도소득세 비과세 혜택을 누리더라도, 새롭게 취득한 주택의 취득세가 문제 될 수 있습니다. 교환은 결국 상호 주택을 매매한 것으로서 교환으로 취득한 주택은 일반매매로 취득한 것으로 보아 새롭게 취득한 주택이 조정대상지역인 경우 2주택자 취득세 중과세 8%가 적용될 수 있습니다.
예를 들어, 12억의 아파트와 10억의 아파트를 교환하면서 2억의 차액을 지급하여 정산한 경우 양도소득세는 모두 비과세되지만 취득세는 12억에 대하여 1억800만원원까지 부과될 수 있으니 유의해야합니다.
하지만 위의 상황이라도 취득세 일시적 2주택 혜택을 한번 더 활용한다면 취득세 부담을 줄일 수 있습니다. A,B 주택을 보유하던 일시적 2주택자가 A주택과 제3와 교환을 통하여 C주택을 취득하는 경우 C주택 취득세율이 8% 중과되지만, C주택을 취득한 날로부터 2년 이내 B주택을 양도한다면 C주택에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용될 수 있습니다. 또는 교환하려는 주택의 상황에 따라 시세가 아닌 공시가격으로 취득세를 납부할 수 있는 경우도 있습니다. 따라서 전문가와 검토를 통하여 진행한다면 취득세를 절세할 수 있습니다.
주택교환을 원하는 일시적 1가구 2주택자들을 연결해주는 카카오톡 채팅방이 있을 정도로 교환을 원하는 사람들이 많다고 합니다. 그러나 낯선 사람과 낯선 교환거래를 하기란 쉽지 않습니다. 교환거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 부동산거래조사의 대상이 될 위험성이 있습니다.
교환하는 물건의 가액 설정과 거래내용의 설정뿐만 아니라, 부동산에 담보된 채무가 있다면 채무의 승계 여부 및 세법상 적절성과 인정 여부, 교환 후 양도소득세까지 모두 검토해야 합니다. 따라서 복잡한 계약 과정에 대하여 사후에 예상되는 리스크를 사전에 방지할 수 있는 세무사, 감정평가사 등 전문가들과 함께 충분한 검토가 필요합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 이상웅 세무사
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