존스랑라살(JLL) "2분기 서울 대형빌딩 공실률, 2009년 이후 최저"

강남 0.4%, 여의도도 자연 공실률 이하,A급 오피스 임대료 역대 최고
내년까지 신규 빌딩 입주 부족한 실정…다만 금리 인상 등 불확실성 존재

올해 2분기 서울의 오피스 공실률이 2009년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 주요 도심지역의 대형빌딩 신축이 지연되면서 늘어나는 빌딩 임차 수요를 따라가지 못하고 있기 때문으로 분석된다. 경기가 주춤한 가운데서도 오피스빌딩 임대료 오름세는 지속됐다. 내년까지도 새 빌딩 입주가 부족한 수준이나 금리인상에 따른 경기 불확실성이 오피스 시장에 영향을 미칠 것이란 전망도 나온다.

여의도 대형빌딩 공실률 대폭 하락

20일 부동산 서비스 기업 존스랑라살(JLL)에 따르면 올해 2분기 서울의 A급 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상)의 공실률은 지난 1분기보다 1.6%포인트가량 하락한 3.9%로 집계됐다. JLL집계 기준으로 2009년 3분기(3.3%) 이후 가장 낮은 수준이다.

권역별로는 강남권이 약 0.4%로 가장 낮은 수준을 유지하고 있다. 신규 오피스 공급이 쉽지 않은 가운데 임차 수요는 꾸준하기 때문이다. 2만2000㎡ 규모의 케이스퀘어 강남2 빌딩이 준공됐지만 공실률에는 영향을 미치지 못했다.

서울 사대문 도심권역은 전분기보다 1.72%포인트 하락한 7.1%를 기록했다. 업종별 비중으로 지난해까지 한자릿수를 차지했던 정보통신업, 운수 및 창고업이 각각 20%로 늘어났다. 대형 오피스가 부족한 강남권역의 임차 수요가 도심권역으로 일부 넘어온 것으로 분석된다.

여의도권역은 전분기 공실률 7.3%에서 절반 수준인 3.7%로 떨어졌다. 5%가량인 자연공실률(입주 기업의 이사 등으로 인한 공실률) 이하를 기록했다.

서울 3대 권역에서 올해는 추가로 입주하는 새 빌딩이 없고 내년 하반기 이후에나 신규 공급이 이뤄질 예정이라 낮은 수준의 오피스 공실률은 당분간 계속될 전망이다.

여의도 옜 MBC부지에 연면적 약 5만8740㎡규모로 건설중인 브라이튼 오피스는 당초 예정보다 늦은 내년 4분기에나 준공될 예정이다. 비슷한 시기에 여의도역 사학연금빌딩(TP타워·연면적 14만1570㎡)도 준공될 예정이다.

서울역 앞 봉래 제1구역 재개발로 들어서는 메리츠화재 신축 사옥도 내년 준공 예정이다. 강남에선 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지에 건설중인 오피스 역시 내년 1분기에 입주할 예정이나 기업들이 강남권에서 도심 등으로 넘어오는 사례도 더 많아질 수 있을 걸로 JLL은 내다봤다.

임대료 사상 최고수준

오피스 임대료는 역대 최고를 경신했다. 2분기 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 11만1300원으로 전분기 대비 8.5% 상승했다. 강남권역은 12만2500원으로 11.8% 올랐다. 도심권역은 11만2100원, 여의도권역은 9만3700원으로 각각 10% 이상 올랐다.

임대료를 암묵적으로 할인해주는 방식인 '렌트프리' 기간이 지난 분기에 1년에 평균 2.6개월에서 이번 분기 1.8개월 수준으로 감소한 영향으로 분석된다. 2014년 3분기 이후 약 8년 만에 가장 적은 수준이다.

심혜원 JLL코리아 리서치팀장은 “내년 하반기까지 오피스빌딩의 신규 공급이 거의 없어 임대료 인상 압박이 예상된다”면서 “다만 현재 급격한 금리인상과 실물경제 불확실성이 향후 오피스 시장에 부담으로 작용할 가능성이 있다”고 말했다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com