"실수요자 내 집 마련 기회, 곧 옵니다" [최원철의 미래집]

한경닷컴 더 머니이스트

서울 남산에서 바라본 도심 아파트 단지. 사진=연합뉴스

요즘 집을 사야 하나 말아야 하나 고민하시는 분들이 많습니다. 금리는 계속 올라가고 집값은 계속 하락할 것 같다고 합니다. 거침없이 오르는 소비자물가에 생활비도 빠듯하죠. 그렇다고 내 집 마련을 마냥 미루자니 다주택자 종합부동산세 완화 여파에 급증했던 매물은 줄어들고 있다고 합니다. 세금이 크게 줄었으니 그냥 가지고 있겠다는 분들이 늘어난 것이죠.

실수요자 가운데는 3기 신도시 사전청약이나 1기 신도시 재건축을 기다리는 분들도 계실 것 같습니다. 다만 이런 곳들은 오랜 기간 기다려야 하는데, 건설 자재비와 인건비가 계속 오르고 있고 분양가상한제도 개선되면서 분양가가 상승할 것이라는 관측이 나옵니다. 내년까진 고물가가 이어질 가능성이 있다고 하니 한 번 올라간 분양가가 쉽게 내려오지도 않을 겁니다.

결국 1기 신도시나 서울 내 주요 재건축 사업들도 공사비 문제로 지연될 가능성이 높아 보입니다. 이러한 비용 부담 상당 부분이 일반 분양가에 담길 테니 조합원이 아닌 경우라면 상대적으로 비싼 가격에 분양받을 수도 있습니다. 건설비용과 분양가 상승이 공급 위축으로 이어질 우려도 배제할 수 없습니다. 수년을 기다려서 저렴한 가격에 내 집을 마련한다는 꿈이 점차 멀어질 수도 있는 것입니다.

그렇다면 기존 아파트 매매도 고려해볼 필요가 있겠습니다. 지금 노원·도봉·강북이나 구로·금천과 같은 지역은 금리인상 여파로 관망세가 뚜렷한 곳입니다. 수도권에서 가격이 급락하고 있는 지역도 마찬가지입니다. 집값이 더 하락할 것이라는 기대가 많아 매물이 쌓이고 있다네요. 가격도 이미 크게 하락했고, 매수자 입장에서는 내 가족이 편하게 살 곳을 골라서 살 수 있는 환경이 마련됐습니다.

서울의 한 공인중개사무소에 급매물 안내문이 내걸려 있다. 사진=한경DB

가격이 더 내려갈 때까지 기다리는 게 좋을까요? 우리는 매매수급지수 등을 보고 하락을 예측합니다. 하지만 집값이 아주 급등한 경우가 아니라면 지금부터 추가 하락하더라도 하락 폭은 제한적일 가능성이 있습니다. 만일 러시아와 우크라이나 전쟁이 끝나게 된다면 투자심리가 살아나서 경기와 무관하게 집값이 다시 상승할 가능성도 고려해야 합니다.

금융 여건도 개선되고 있습니다. 8월부터 생애 최초 주택구입자에게 주택담보대출비율(LTV)이 80%까지 완화된다고 합니다. 시중은행들은 상환 부담을 줄이는 40년 만기 주택담보대출을 다양하게 출시하고 있습니다. 초기에 큰 부담을 주지 않는 거치 상품들도 등장하고 있죠. 금리가 높다고 해도 1~2년만 잘 버티면 안정되게 이자를 갚을 수 있게 된 겁니다.

3기 신도시 새 아파트가 좋다고 해도 얼마나 기다려야 할지 모르는 상황이고, 최종 분양가가 얼마가 될지도 알 수 없습니다. 서울로 출퇴근하려면 GTX를 타야 할 텐데, 출발지점에서 1000명 이상을 태우고 출발하면 중간에서는 못 탈 가능성도 높죠. 하지만 노원·도봉·강북, 금천·관악·구로 등은 서울 시내인데다 최근 재개발이 활발하게 진행되면서 각종 문화시설과 도로, 지하철 등이 추가로 들어서는 등 주거환경이 점차 개선되고 있습니다.

코로나19가 시작되었을 때 많은 분은 집값이 하락하거나 오르지 않을 것이라고 관망했습니다. 많은 분이 관망하고 있을 때 적극적으로 투자한 분들은 '벼락부자'가 됐습니다. 현재도 많은 분이 관망으로 돌아서고 있습니다. 이럴 때 입지나 단지 규모, 각종 조건을 비교해 내 집 마련을 준비하면 내 가족이 좋은 환경에서 큰 부담 없이 편히 살 수 있는 곳을 선택할 수 있다고 봅니다. 내 집 마련을 원하시는 실수요자라면 지금부터 시장을 살펴보세요. 최적의 시기가 다가오고 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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