'서울 마지막 금싸라기' 용산정비창, '초고층 복합단지' 탈바꿈한다
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오세훈 시장, 개발가이드라인 '용산국제업무지구 개발구상' 발표
글로벌 하이테크 기업 몰려드는 '아시아의 실리콘밸리' 만든다
다용도 복합개발하면서 지상 녹지율 50%이상 확보
'입지규제최소구역' 최초 적용…비주거용도 70%이상
오세훈 서울시장은 26일 이같은 내용이 담긴 '용산국제업무지구 개발구상'을 발표했다. 해당 사업구역은 용산정비창 부지와 선로부지, 용산 변전소 부지와 용산역 후면 부지를 포함해 약 49만3000㎡다. 이는 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달하는 규모다. 해당부지는 국토부(23%), 코레일(72%), 한전 등(5%)이 소유하고 있다. 해당 구상안은 인허가권자인 서울시가 내놓은 용산정비창 일대의 개발 가이드라인이어서 사업에 다시 시동이 걸리는 셈이다.
이날 오 시장은 "지난 임기 때 추진했던 용산국제업무지구 도시개발사업이 2013년 최종 무산된 이후 추진 동력을 잃어버린 상태였다”며 “용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 미래 환경에 부합할 수 있도록 용산국제업무지구 개발을 본격적으로 추진한다"고 밝혔다.
서울시 구상안에 따르면 용산국제업무지구는 △24시간 다양한 활동이 가능한 ‘융복합 국제도시’ △쾌적한 생활환경의 ‘녹지생태도시’ △세계로 연결되는 사통팔달의 3차원 ‘입체교통도시’ △첨단 스마트기술 혁신의 전진기지 ‘스마트도시’로 개발된다. 이를 위해 기능‧용도 경계가 없는 도시, 어디서나 접근 가능한 방사형 녹지체계, 순환형 도로체계 등이 구축될 방침이다.우선 서울시는 해당구역을 서울 최초의 ‘입지규제최소구역’으로 지정해 법적 상한 용적률을 1500% 이상으로 높여줄 계획이다. 고밀개발을 통해 초고층 건물이 들어설 수 있도록 하면서 전체 부지의 70% 이상은 업무‧상업 등 비주거 용도로 채울 계획이다. 고밀개발에 따른 부영향을 해소하고. 공공성을 확보하기 위해 전체 부지의 40%는 도로‧공원‧학교 등의 기반시설을 마련할 방침이다.
입지규제최소구역은 주거‧상업‧업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발할 수 있도록 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례에 해당한다.
오 시장은 "용산국제업무지구와 유사한 미국 뉴욕의 허드슨야드는 최대 3300%까지 허용하고, 평균 용적률 1800% 이상"이라며 "국제업무지구 상징성과 서울을 대표하는 경관 창출을 위해 높이 제한은 최소화하면서 통경축, 보행축과 주변지역을 고려한 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시할 예정"이라고 설명했다. 용산정비창 부지 전체를 여러개 획지로 나눠 국제업무, 업무복합, 주거복합, 문화복합 등 ‘다용도 복합개발’을 허용해줄 방침이다. 해당 부지에 연초 '2040 서울도시기본계획(안)'에서 제시한 ‘비욘드조닝(Beyond Zoning)’ 개념이 처음 적용된다. 이는 토지 용도를 주거용, 공업용, 산업용, 녹지용 등으로 구분하는 기존의 ‘용도지역제’를 전면 개편해 복합적인 기능 배치가 가능하게 마련한 새로운 용도지역체계다. 예를 들어 국제업무구역에는 다국적 기업, 글로벌 IT기업을 입주시키고, 주거복합구역에는 도심형‧미래형 주거를 중심으로 업무, 상업, 문화 등이 복합개발된다.
용산국제업무지구는 ‘녹지생태도시’로 조성된다. 해당 부지는 공원과 건물 내 녹지 등을 포함해 50% 이상 녹지율을 확보할 방침이다, 마천루 사이로 공원과 녹지가 펼쳐지면서 북한산~서울도심~남산~용산공원~용산국제업무지구~한강으로 이어지는 남북녹지축이 완성될 예정이다. 용산국제업무지구에서 용산공원, 한강으로 뻗어나가는 방사형 녹지체계가 구축된다. 지구 중앙에 대규모 중앙공원을 조성하고, 철도부지에는 선형공원을 조성한다.
용산국제업무지구 내부는 지상‧지하‧공중으로 연결되고, 용산역까지 잇는 ‘입체보행네트워크’도 마련된다. 건물과 건물은 브릿지를 통해 공중으로, 지하 보행로를 통해 지하로 각각 연결되는 식이다. 날씨와 관계 없이 안전하고 편리하게 이동이 가능해지고, 건물 저층부와 지하공간에는 다양한 상업‧문화시설들이 조성된다.이와 함께 해당 구역은 인공지능, 자율주행, 스마트물류 등 정보통신기술(ICT) 기반의 미래도시 인프라를 도시 전역에 구축해 스마트 기술을 선도하는 첨단도시로 조성된다. 예컨대 도로에 ITS(지능형 교통시스템), V2X(자율주행 통신시스템) 같이 자율주행이 가능한 환경을 조성하고, 주택에 IoT(사물인터넷) 기반 관리시스템을 탑재한다. ‘지능형 통합방재시스템’을 구축해 화재 등 재난상황 대응력을 높이고, 전력망에 ICT 기술을 접목한 ‘스마트그리드’ 등도 적용해 건물 에너지 효율을 높여 탄소저감에도 기여한다는 구상이다.
향후 용산국제업무지구(산업)를 중심으로 여의도 금융중심지(금융)와 예술섬으로 변화를 준비 중인 노들섬(문화)을 삼각편대로 삼아 서울의 도시경쟁력을 견인한다는 구상도 내놨다.
서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립할 예정이다. 오는 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공 등을 목표로 사업을 속도감 있게 추진하기로 했다.
과거 민간 프로젝트금융회사(PFV) 주도의 통개발이 사업 무산 원인 중 하나로 보고, 사업 실현성을 높일 수 있도록 이번에는 공공기관인 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일이 공동사업시행자(코레일 70%, SH공사 30%)로 나서 사업을 추진하기로 했다. 공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 시행하고, 민간에서는 개별 부지별로 단계적으로 완성해가는 방식이다.앞서 SH공사와 코레일은 작년 5월 공동사업시행을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 별도 전담조직인 ‘용산개발청’(가칭) 구성을 검토하고 있다. 또 용산역 인접 부지에 코레일이 건물을 지어 임대‧분양하는 선도사업도 추진할 계획이다.
안상미 기자