서울 용산 국제업무지구 개발 재추진…초고층 빌딩·공원 어우러진다

코레일·SH 5조원 투자해 인프라 구축
이후 민간에 개별 부지 매각

용산 국제업무지구 개발 조감도. 사진=서울시

서울시가 용산 국제업무지구 개발을 10년 만에 재추진한다. 법적 상한 용적률 1500%를 넘는 초고층 건물이 들어서도록 한다는 계획이다.

오세훈 서울시장은 26일 기자회견을 열고 이러한 내용을 담은 '용산 국제업무지구 개발구상' 계획을 발표했다. 용산정비창 부지와 선로 부지, 용산 변전소 및 용산역 후면 부지를 포함해 총 49만3000㎡ 규모의 이 땅은 코레일(72%), 국토부(23%), 한전(5%)이 소유하고 있으며, 2013년 국제업무지구 도시개발사업이 무산된 이후 10년째 방치됐다.

서울시는 이곳을 역대 첫 '입지규제최소구역'으로 지정해 법적 상한 용적률 1500%를 초과하는 초고층 건물을 조성한다는 계획이다. 입지규제최소구역은 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제 특례다. 평균 용적률 1800% 이상 초고밀 복합개발을 성공시킨 뉴욕 허드슨 야드 사례를 벤치마킹한 것이다. 허드슨 야드는 최대 3300%의 용적률을 허용하고 있어 국내 최고층인 잠실 롯데월드타워(555m)를 넘어서는 초고층 빌딩도 들어설 전망이다.

전체 부지의 70% 이상은 업무·상업 등 비주거 용도로 채우고, 전체 부지 대비 기반시설률(도로·공원·학교 등)은 40% 수준으로 정했다. 대규모 중앙공원과 철도 부지 선형공원 등 녹지생태 공간을 조성해 50% 이상을 녹지로 확보할 계획이다. 차량과 철도는 지하로 연결되도록 한다는 방침이다.

용산 국제업무지구 개발 계획. 사진=서울시

지하에는 수도권광역급행철도(GTX), 지하철 등을 이용할 수 있는 복합환승센터를 조성하고 한강 변에 드론 택시를 비롯한 도심항공교통(UAM) 정거장도 구축해 수도권 전역으로 연결되는 교통거점을 만든다는 구상이다.

코레일과 서울주택도시공사(SH공사)가 공동사업시행자로 나선다. 지분율은 7대 3으로 설정했다. 과거 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도로 통개발을 시도하다 사업이 무산된 원인 중 하나가 금융위기 등 외부 환경 변화에 따른 리스크였던 만큼, 공공기관이 시행자로 나서 단계적·순차적으로 개발한다는 계획이다. 이에 따라 공공이 5조원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 마치면 개별 부지를 민간에 매각할 것으로 보인다.

내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고, 2024년 하반기 기반 시설 착공, 2025년 앵커 부지 착공이 목표다.

오 시장은 "국제업무지구 도시개발사업이 2013년 무산된 이후 용산은 개발 동력을 잃어버린 상태였다"며 "더 늦기 전에 시작하겠다. 용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 용산국제업무지구를 개발하겠다."고 말했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com